律师细说二手房交易那些事儿
法庭是律师的主战场
嘉宸出庭律师团队，由民商诉讼与仲裁、刑事辩护、行政诉讼等专业领域的诉讼律师为骨干成员组成，以法庭实战经验为基础，以律师视角关注法治动态，以通俗文字解读高深法律，立志做老百姓身边法律顾问。
关注：搜lawyerwen666｜点标题下“嘉宸出庭律师”｜扫描或长按识别文后二维码
电话13097932549|QQ123282544
本文作者：文金发律师
我们这些年来参与了大量涉及二手房交易方面的法律事务，笔者也曾为单笔交易达1.5亿元的二手房屋资产整体交易提供过全程法律服务。我们为客户提供诸如审查、修改房屋买卖合同，接受委托直接参与谈判的，也有出现纠纷后参与调解、代理诉讼等法律服务，从中积累了一些经验。本期老百姓应当知道的法律常识，我们结合执业经验，来说说二手房交易需要注意的那些事儿。
一、不能将全部交易完全寄托在中介身上
现在的二手房交易很多通过中介完成，一些人认为房屋中介机构天天专门从事这个业务，熟悉交易环节和政策法规，直接交给他们办理，相当于复制之前的成功案例，不用担心。
其实，每一个交易都会有其特殊性，都需要有特别注意的地方，在我们代理的案件中，有中介机构参与但仍然导致纠纷甚至损失的案例也占了一定的比例。因此，关键还是要根据自身的情况制定适合的交易策略和选择适合的交易方式。
二、审查、核实房屋所有权是否完整不受限制。
首先就是要查看房屋权属证书，包括房屋所有权证书和土地使用权证书（现在很多地方已统一为“一证制”），并一定要查看原件，看清楚房屋是否有其他共有人、土地使用权性质、土地使用权的剩余年限、是否属于尚不能满足上市条件的房改房或者集资房、是否有抵押、出租情况等。
有些因素都会对房屋的价格产生影响，有些甚至可能影响到将来行使房屋所有权，比如，如果设定有抵押权，房主收了部分款项又没有解除抵押权，一旦房主违约又无力退款时，根据物权优先于债权原则，购房者的债权可能会陷于无法实现的困境；又如，房屋的土地使用权性质为集体土地、国有划拨土地，将可能面临过户困难或者需要支付高额的土地出让金，等等。
此外，还要了解清楚房屋是否与他人签订并正在履行租赁合同。根据法律，如果之前房屋以极低价格和极长期限与第三方签订租赁合同，根据“买卖不破租赁”原则，租赁合同继续有效，购房者需要接受原来租赁合同约定的条件，而且承租人有优先购买的权利，这些情况如果没弄清楚，可能会带来很大的麻烦。
三、签订和履行合同的主体要弄清楚。
购房者一定要与房屋权属证书上登记的房主交易，如果房屋权属证书上登记有几个人的名字的，一定要与所有人签订合同，缺一个都不行。如果有特殊原因本人无法到场的，要有经过公证的委托书，委托书应载明有权处分标的房屋或者房屋份额的权限。
夫妻共有房屋只登记在一方名下，很多地方已不需双方签字就可办理过户手续，也就是一方就可完成全部交易。不过为了避免不必要的麻烦，我们一般会建议客户，婚姻关系存续期间取得的房产，即使只登记在夫妻一方名下，还是要与夫妻双方签订房屋买卖合同。
四、要注意保留履行合同的证据
一旦产生纠纷诉至法院，最重要的就是证据，除了房屋买卖合同外，还需要保留好履行合同的证据，比如支付房款最好通过银行完成，并保留好转款的凭证以及对方收款的收据等等。
五、根据具体情况签订房屋买卖合同，尽量将双方约定的事项都写进合同中，合同表述应尽可能地明确具体、不产生歧义，而不是直接套用中介提供的所谓“范本”。
房屋买卖合同应注意的事项：
1、写清楚房屋的位置和现状
包括门牌、房屋权属证书号、房屋面积，是否有抵押、租赁等，如果房主承诺没有抵押或者租赁，可以合同条款中增加相应的保证条款，并在违约责任条款中约定相应的违约责任；
2、房屋价款及支付方式约定明确：
明确计价方式：一般有以实际面积计价、以房屋产权证载明的面积计价、以整套房屋计价等不同的方式，不论哪种方式，都需要事先作出明确的约定
付款方式：一般我们会建议根据交易进度分期付款，比如签订合同时支付部分定金；交房时支付一部分房款；双方去办房屋权属过户手续时支付一部分房款；房屋权属全部过户好后再付清尾款。
3、权属过户手续的办理
对于过户的时间，应写明双方去过户的具体时间，比如合同签订后七日内或者在X年X月X日之前双方去办理房屋权属过户手续，而不要使用及时、尽快等含糊的语句。
除了约定时间外，还应当对过户费用、相关税负等由谁承担作出约定。
4、房屋历史债务的处理。
应在合同中明确，房屋交付使用前所产生的物业、水电、通讯、网络、电视等等相关费用已由原房主缴纳清楚或者由其负责处理并承担责任等。
5、要明确约定原有装修及房屋内家俱、设施的归属。
二手房一般都有过装修入住，如果双方之前口头上有约定装修及家俱归属的，应写入合同中，如果涉及的物品较多，可以以清单的形式作为合同的附件。
6、违约责任
违约责任是相当重要的条款，很多人不够重视，有些只笼统的一句“一方违约应赔偿另一方损失”之类的，这样的约定起不到作用。违约责任应当明确具体，比如写清楚什么情形的违约，应支付一个具体的违约金。还有些比如逾期去办理过户手续的，每日应承担多少逾期违约金，逾期达到多少时间后，守约方可以解除合同并追究对方违约责任，等等。
违约金条款约定明确了，一方面可以避免扯皮，另一方面也对各方有威慑作用，促进合同顺利履行。
7、我们遇到过几个特殊例子，也可以引起购房者重视：
例一：我们就遇到过一个客户，全部交易完成并入住后才得知该房屋是凶宅，曾经在房间里发生过命案，现在想退房，但是却引起了很大的争议，因为法律上并没有直接规定这种情况下可以解除合同，审判实践中对于法律未明确规定的，法院一般就看双方是否在合同中有特别约定，如果有约定，可以从约定，所以如果有这方面的特别要求，最好要约定清楚。
例二、有一个客户本来想买的是学区房屋，在洽谈时对方也口口声声说是学区房屋，结果全部交易完成后，却发现那房屋虽然确实在学区区划范围内，但因为某种历史原因，该房屋不能到那家学校上学，而由于之前的想当然，所以没有对学区房作出约定，结果陷入被动。
例三、关于限定户口迁移时间的约定，有些人购房本来就是想落户（学区房尤甚），但是根据现有政策，如果原房主在该房屋内落了户籍，在没有迁出前，新房主是不能在这里落户的，因此，要求原房主在限定时间内迁出户口，否则应承担重的违约责任，是很有必要的。
智者千虑，必有一失。合同终究不能避免全部的风险，我们只是在不断总结经验的基础上，尽最大可能去防范，毕竟交易安全除了靠法律，还要靠诚信，有时候后者更重要。