律师手记：一个印象深刻的仲裁案，合同解除行使期限只有一年

原创文金发律师嘉宸出庭律师

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嘉宸出庭律师

专注于诉讼实务

律师手记，讲述案件背后故事，记录律师生涯点滴......

前言

这是笔者担任首席仲裁员裁决的一个印象较为深刻的案例。本案虽然被申请人没有应诉，仲裁庭经过缺席审理，主动审查后认为申请人解除合同的仲裁请求超过了合同解除权行使期限，裁决驳回申请人的仲裁请求。

这个案例有一定的现实普法意义，因为仲裁案例是不公开审理和裁决的，因此，本文对案件细节作技术处理后，整理出来与大家交流。

一、案情回顾

2015年4月，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，由申请人向被申请人购买案涉房产。合同约定的交房日期为2019年12月30日前，同时约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。2015年10月，由被申请人的分公司向申请人出具《销售不动产统一发票（自开）》，载明收到申请人案涉房屋购房款60余万元。

2021年8月，申请人依据合同约定的仲裁条款，以被申请人逾期交房为由要求解除合同。被申请人在接到应诉材料后，没有出庭参加仲裁活动，也没有在规定时间内向仲裁庭提交证据和书面答辩材料。

二、审理过程

在庭审过程中，由于被申请人未到庭，仲裁庭围绕申请人的证据和陈述进行庭审调查，并听取了申请人的意见。申请人仅向仲裁庭提交了《商品房买卖合同》以及购房发票，拟证实被申请人逾期交房和办理权属证书，并导致其无法实现合同目的。但在庭审中申请人向仲裁庭陈述称该房屋在订立商品房买卖合同的同时，又与第三方订立了委托经营管理合同，其已实际按合同收取了三年租金，但从第四年起就没有再收到过租金。

根据以上事由，申请人主张依据合同中超过交房时间90日乙方可以解除合同之约定，以及由于被申请人至今无法交房和办理不动产权属证书导致无法实现合同目的的法定事由，主张解除合同，要求被申请人返还购房款并承担违约责任。由于被申请人缺席，仲裁庭在庭审调查和听取申请人意见和最后陈述后休庭。

三、案件背后的故事

自组成仲裁庭起即建立了微信群，大家在庭审前也有过讨论，在庭审结束后的当日，仲裁庭进行了现场合议，达成一致意见：案涉合同为有效合同；申请人主张解除合同已超过一年的解除权期限，丧失解除权；申请人主张合同履行不能无法实现合同目的，但其仅向仲裁庭提交了合同和发票，该证据仅能证明合同迟延履行，但不足以证明履行不能；合同解除权行使期限是除斥期间不是诉讼时效，仲裁庭应当主动审查。据此，仲裁庭决定驳回申请人的仲裁请求。

这个案件有一个小插曲，在该案仲裁裁决书作出并校对完成，准备由仲裁员签字后交由仲裁委盖章的时候，被申请人突然出现，并提交书面答辩意见和证据材料，希望仲裁庭再次开庭审理本案。

仲裁庭通过微信群了解了被申请人提交的答辩意见和证据，主要观点是不同意解除合同，其提交的证据系案涉房产的不动产权属登记证书，拟证实其已完全履行了交房和转移权属并完成协助登记义务。

根据仲裁规则，被申请人此时提交证据和答辩意见，仲裁庭有权拒绝，而从被申请人提交的证据和书面意见看，与已形成的仲裁裁决书并无冲突，不影响既定的裁决结果，因此仲裁庭经微信合议后，决定不再接收被申请人的证据材料，也不同意再次开庭。

现在回想起来，当仲裁庭作出这个决定的时候，被申请人会不会因为仲裁庭拒绝其要求而觉得裁决结果会对其不利？会不会为自己不遵守仲裁规则而有所自责？如果是工作人员因为疏忽而错过开庭时间，会不会因此而被内部处分？当他收到裁决结果时，又会不会觉得很意外？不论如何，希望所有的当事人都能够对仲裁或者司法程序有所敬畏，尊重和遵守规则，正当行使自己的程序权利。

裁决书内容摘录

四、办案体会

（一）合同解除权行使期限只有一年，过期解除权消灭

关于这一规定，此前一般仅适用于商品房买卖合同，现实生活中人们往往容易忽视，民法典吸收了这一规定，现几乎普遍适用于全部合同关系，应当引起重视。

早在最高法2003年版《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款即规定：

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

2021年民法典吸收最高法该条司法解释的规定，并且由商品房买卖合同扩大到几乎所有合同普遍适用，即《民法典》第五百六十四条第二款规定：

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

本案申请人与被申请人商品房买卖合同约定，被申请人应在2019年12月30日前交房，如果逾期交房超过90日，申请人有权解除合同，即申请人最迟应在2020年3月31日就应当知道解除事由，其最迟应在2021年3月即应行使解除权，但直到2021年8月份才申请仲裁要求解除合同，根据上述民法典和最高法司法解释，申请人已超过解除权行使期限，解除权消灭。

申请人还提出根据最高法关于民法典时间效力的若干规定的第25条，民法典应当在民法典施行起一年内行使解除权，但该司法解释25条有个前提条件，即“当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限......”虽然民法典之前，我国法律上对于一般的合同确实没有规定一年的解除权行使期限，但是对于商品房买卖合同，最高法商品买卖合同司法解释已规定了一年的解除权行使期限，故申请人该主张并不属于“司法解释没有规定”，据此，仲裁庭认为申请人该主张亦不成立。

（二）关于合同迟延履行与履行不能

在这个案件中，申请人还提出由于履行不能导致合同目的无法实现，其享有法定解除权。但是，申请人仅举出商品房买卖合同和发票拟证实该项事实主张，仲裁庭认为，这一举证仅证明被申请人逾期交房，逾期交房只是迟延履行义务而并非履行不能，因此，申请人对该项事实主张并未完成举证。况且，在庭审中，申请人陈述称已委托第三方经营管理并实际收取了三年租金，这与其主张未交付房屋存在矛盾。因此，申请人该项事实主张不能成立。被申请人后来提交案涉房产不动产权证，虽然仲裁庭认为没有必要不再接收证据，但也验证了本案并非履行不能。

（三）在对方当事人没有提出异议的情况下，仲裁庭能否主动审查解除权行使期限

合同解除权的行使期限是除斥期间，除斥期间与诉讼时效是不同的法律概念，如果是诉讼时效，一方当事人未提出诉讼时效抗辩的，仲裁庭不应主动审查，但是，合同解除权并不是诉讼时效，不适用诉讼时效的相关规定，因此，仲裁庭应当依法主动审查合同解除权的除斥期间是否届满。

（四）仲裁是否能以最高人民法院的司法解释作为裁决依据

关于合同解除权一年行使期限的规定，在民法典之前狭义法律层面确实并无明确规定，只有最高法关于商品房买卖合同司法解释作了规定，这又涉及到一个问题，即最高法的司法解释能否成为商事仲裁的裁决依据？

最高法的司法解释是对人民法院正确理解法律及具体适用法律所作的解释，从法理上，司法解释约束的是法院的审判活动，仲裁可以不适用司法解释的规定，但是，一方面，仲裁裁决最终还是要人民法院执行，根据法律的规定，当出现法定事由时，依据法定程序，法院可以撤销仲裁裁决，也可以不予执行仲裁裁决；另一方面，最高法的司法解释，是对人民法院具体适用法律的进一步明确和细化，同样是我国法律渊源的组成部分，在不与上位法相冲突的情况下，商事仲裁参照最高法司法解释作出裁决，并无不妥。

（五）被申请人不到庭应诉，虽不必然败诉，但实不可取

仲裁庭作出裁决，从根本上来说还是以事实为依据，以法律为准绳，即使被申请人未参加诉讼，并不意味着可以免除申请人的举证责任，仲裁庭仍需要审查申请人的证据能否足以支持其事实主张，其诉请是否有法律依据，如果申请人的仲裁主张证据不足或者法律依据不充分，同样可能被驳回。

当然，这也绝不是鼓励被申请人不出庭参加应诉，因为如果经合法送达后，被申请人不答辩也不出庭参加仲裁活动，根据法律和仲裁规则，会视为其放弃答辩、举证、质证和辩论等权利，在庭审调查中，仲裁庭可能会直接采信申请人提交的证据，从而作出对被申请人不利的事实认定，并据此作出裁决。可见，被申请人消极对待仲裁，虽然不必然败诉，但明显增大败诉的风险。

此外，如果是法院的诉讼活动，被告不答辩也不出庭应诉，除了败诉风险增加外，如果在此后的二审或者再审程序中，由于被告提交了证据而导致原审判决被撤销的，被告还可能因为妨碍民事诉讼浪费司法资源而被制裁。因此，被申请人消极对待仲裁或者诉讼，往往会让自己陷入更大的被动，实不可取。