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其他
再聊聊租房子的那些事儿！
租赁合同
第二部分
细节和2019年的新闻
在讨论了住房租赁的主要特征之后，现在是时候在2019年解决法律制度中引入的新特征了。你能跟上这么多变化吗？ 我们会帮助你的！
虽然它仍然需要受到监管，但它创建了负担得起的租赁计划。
ARP是自愿提交的，旨在促进以更低的房租与葡萄牙家庭收入相适应，使租房更加容易。 鼓励降低成本租赁，例如，通过免除对财产收入的征税作为降低租金价格的对应物。
它也有效防止了对租赁合同法律关系的骚扰，其主要后果表现为 - 房东的所有非法行为，如向第三方出售其所购财产，避免使租客，次级承租人或合法居住的人住在一个恐吓，敌对，侮辱，危险，羞辱，破坏稳定或令人反感的环境，或禁止严重妨碍或损害租客财产和利益。在这种情况下，承租人可以通知房东采取措施，阻止噪音产生，在法律许可范围内，也可由自行解决或由代理人实施，以免除可能对租客的健康造成的伤害。在房子里;修缮房屋或维修建筑物公共部分可能对人身健康或财产安全安全构成严重威胁的风险，会妨碍租赁正常享受一些基本服务，如会暂时停止网络，水，电，天然气或污水等服务的提供。
此外，与租户拖欠有关的补偿也发生了类似的变化：如果租户拖欠（延迟付款），出租人有权要求，除了到期之外，还要求赔偿等于20％（此前相应的百分比为50％。如果担保人（fiança）和租客未在8天内停止拖欠，房东应在90天内通知担保人租赁所欠款项。对此，之前没提到的就是房东有义务通知担保人拖欠的数额。在实践中，房东要求担保人履行其职责。在过去，这不是强制性的，房东可以在未通知保证人的情况下以未支付租金为由终止合同。房东只能在发出通知后要求保证人满足其信用权利。
如今，具有固定期限的租赁协议的最短期限为1年，可连续至少三年。在合同中，对于没有明确定义的房东的终止通信的合同，没有动机，需要五年通知，而在两年之前。
最后，设想了一项新的权利 - 永久住房权。 旨在为家庭提供稳定的住房，允许其通过向房东提交押金或通过分期付款来维持其对住所永久的租赁。 这种新的挑战是协调对租赁合同的稳定性和安全性的需求，这对于家庭生活的灵活发展至关重要。
这些变化包括试图平衡或者稳定目前矛盾的房产市场，在葡萄牙，买房子比租房子更经济划算。
Arrendamento
Parte II
Os pormenores e as novidades de 2019
Depois de tratarmos das principais características dos contratos de arrendamento para habitação, está na altura de falarmos das novidades introduzidas no regime legal, em 2019. Consegue manter-se apar de tanta mudança? Nós damos uma ajuda!
Foi lançado o Programa de Arrendamento Acessível, embora ainda precise de ser regulamentado. O PAA é de adesão voluntária e tem por objetivo promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, compatível com os rendimentos das famílias. Incentiva a oferta de habitação para arrendamento a preços reduzidos, mediante, por exemplo, a isenção de tributação sobre os rendimentos prediais como contrapartida à redução do preço de renda.
Fui criada a proibição de assédio no arrendamento, cujas principais consequências são todo o comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado é proibido. Neste âmbito o arrendatário pode intimar o senhorio a tomar providências para cessar a produção de ruído fora dos limites legalmente estabelecidos ou de outros atos, praticados por si ou por interposta pessoa, suscetíveis de causar prejuízo para a sua saúde e a das pessoas que com ele residam legitimamente no locado; para corrigir deficiências do locado ou das partes comuns do respetivo edifício que constituam risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens e para corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais como as ligações às redes de água, eletricidade, gás ou esgotos.
A indeminização referente à mora do inquilino também sofreu alterações: constituindo-se o inquilino em mora (atraso no pagamento), o locador tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% (antes eram 50%) do que for devido. Caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora no prazo de oito dias, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida. No que respeita a fiança, outra novidade (antes não prevista) há a obrigação de notificar o fiador da mora e das quantias em atraso. Na prática é vir exigir ao fiador que cumpra o seu papel. Antes isso não era obrigatório e os senhorios podiam resolver o contrato com base em incumprimento da obrigação de rendas sem “chamar” o fiador. O senhorio apenas pode exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar a notificação.
Os contratos de arrendamento com prazo certo passam a ter um prazo mínimo de 1 ano, renovável por, no mínimo, três anos. Já nos contratos por tempo indeterminado, as denúncias pelo senhorio que não sejam fundamentadas passam a ter um pré-aviso de cinco anos, ao passo que antes eram dois anos.
Por último, mas não menos importante, está prevista a criação de um novo direito - Direito Real de Habitação Duradoura. Visa proporcionar às famílias uma solução habitacional estável, permitindo-lhes manterem a sua residência permanente numa habitação por um período vitalício, mediante a entrega ao proprietário da habitação de uma caução e de uma prestação por cada mês de duração do contrato. Coloca-se na atualidade o novo desafio de conciliar as necessidades de estabilidade e de segurança na ocupação do alojamento, cruciais para o desenvolvimento da vida familiar, como as de flexibilidade e mobilidade, que derivam de uma maior mutabilidade das dinâmicas pessoais, familiares e profissionais.
Estas alterações comportam a tentativa de equalizar, ou talvez não, o resultado de leis instáveis e pouco conciliadoras com a realidade de um País onde é economicamente mais vantajoso comprar casa do que arrendar casa.
Lease contract
Part II
The details and the News of 2019
After discussing the main characteristics of leases for housing purposes, it is time to address the new features introduced in the legal regime, in 2019. Can you keep up with so much change? We will help you out!
It is created the Affordable Rental Program, although it still needs to be regulated. The ARP is of voluntary submission and aims to promote easier access to houses for rent at reduced prices, compatible with the Portuguese household income. It encourages leasing at reduced costs, by, for example, granting exemption from taxation on property income as a counterpart to the reduction of rent prices.
It is also created a prohibition of harassment in the lease contract juridical relation, the main consequences of which are - all the illegitimate behaviour of the landlord, who represents him or a third party interested in the acquisition or sale of the property, whom, in order to cause the tenant, sub-lessee or persons who lawfully reside with him/her, subject them to an intimidating, hostile, degrading, dangerous, humiliating, destabilizing or offensive environment, or seriously impede or harm the access and enjoyment of the property is prohibited. In this context, the lessee may subpoena the landlord to take measures to stop noise production, higher than legally permitted, practiced by him or by a representant, that may cause harm to his/her health and that of the people who with him reside legitimately in the house; to correct deficiencies in the house or common parts of the building which constitute a serious risk to the health or safety of people and property and to remedy other situations which prevent leasehold enjoyment, access to essential services, such as connections to network, water, electricity, gas, or sewage.
Also, the compensation relating to the tenant's arrears has similarly changed: if the tenant is in arrears (late payment), the lessor has the right to demand, in addition to what is due, a compensation equal to 20% (previously it was 50%) of what is due. In case of a personal warrantee (fiança) and the tenant does not stop arrears within eight days, the landlord must, within 90 days, notify the warrantor of the lease of the amounts owed. As regards to bail out, another novelty (previously not written) there is an obligation to notify the warrantor of the lease of the amounts in arrears. In practice the landlord is requiring the warrantor to fulfil his role. In the past, this was not mandatory, and landlords could terminate the contract based on failure to pay rent, without notifying the warrantor. The landlord can only ask the warrantor to satisfy his credit rights after making said notification.
Nowadays, rental agreements with a fixed term have a minimum term of 1 year, renewable for at least three years. In contracts, for contracts without defined term landlord´s termination communication, that are not motivated, require a five-year notice, whereas before it was two years.
Finally, a new right is envisaged - the Permanent Housing Right. It aims to provide families with a stable housing solution by allowing them to maintain their permanent leased residence for a lifetime by providing the landlord with a warantee and a benefit for each month of the contract. This new challenge of reconciling the need for stability and security in rent contracts, crucial for the development of family life, such as flexibility and mobility, is derived from a greater flexibility of personal, family and professional dynamics.
These changes include the attempt to equalize, or perhaps not, the result of unstable laws that are not very conciliatory with the reality of a Country where it is economically more advantageous to buy a house than rent a house.
本文由Moreira Santos律师事务所供稿，
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