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住房基本法
住房基本法
《住房基本法》是2019年9月3日发布的第83号法律，也是今年夏天房地产立法的一项创举。这项新法是否能满足大家长久的期待？在房地产领域引领一场革命呢？我们接着往下看。
此处需要解释一下，作为一项《基本法》，其目的并不是为了执行，而是为了发声。基本上，我们能看到的是对原则和权利的陈述。
让我们看看有哪些新变化：
· 确立公共住房政策的原则：所有个人及其家庭普遍享有应有的住房权利；人人机会均等，但必要时政府也会采取措施进行干预；坚持社会、经济、环境的可持续性，对现有资源循环利用；下放行政权力，加强各部门合作，增加公共程序的亲民性和透明度；公民可参与当地社区的相关决策；
· 应有效使用住房，空置住房将受到相应的惩罚。国家、自治区和地方当局有责任每年更新可用于住宅的房产清单，旨在合理处置公共空置住房，鼓励有效利用私人空置住房，有效缓解住房压力。
· 新法以及公共部门的表现不仅促进了环境可持续发展和能源高效利用，还增强了建筑物内部的消防安全和抗震能力，旨在满足家庭和社区可持续发展的需求。
· 确定了针对所有人的永久住房保护法：保障了个人、家庭以及单位的常住权和永居权。
· 规定了选择居住地和选择住所的权利。
· 拆迁的保护和监督：当涉及家庭住宅的拆迁时，国家依法保证不扣押财务，不缴纳税费。
· 规定居住权，即住房外部的领土划分，尤其包括周边地区、基础设施、集体设备的使用，以及享用公共服务、交通、通讯网络等的相关权利。
· 制定《国家住房计划》和《市政住房法》（在《市政总体规划》框架内明确规定）。
· 为长期租赁加以积极区分。
· 国家有责任保证房租价格在家庭可承受范围之内；并保证房产的基本条件。
· 可以通过代替偿还的方式，消除债务人的的还债义务。无论财产的价值如何，信贷机构应在替代偿还合同签订之前提供合同规定的价格信息。
· 对于经济状况十分困难的住房贷款债务人，可启动法律保护制度，包括债务重组、替代支付或暂停还贷等措施。
· 在有公共支持的情况下，若想以可控成本对私有住房进行翻新或改造，可以依法限定转让最高价格和最后期限。
· 确定其他形式的自有住房，从而确定当事方的权利和义务并保护消费者的利益。即：房屋融资租赁，在合同期满时有认购权；合作住房，住房、公共空间和公共服务实行共享制；住房承租人的优先购买权。
总之，现在人们都在焦急的等待着，新法规是改变葡萄牙房地产市场的契机。现在还无从知道这场房地产领域的革命是否爆发，也不足以预测人们的期望是否得到满足，但新法已出，希望还是有的。
A LEI DE BASES DA HABITAÇÃO
A Lei n.º 83/2019 de 3 de setembro, ou Lei de Bases da Habitação, é a novidade legislativa deste verão sobre o setor imobiliário. Para quem pensar que esta se trata daquela lei que todos aguardávamos e que revolucionaria o setor, devemos esclarecer que não é bem assim. Certo que introduz ingredientes novos na receita do mercado imobiliário, mas não vem para cozinhar o bolo por inteiro.
Explicando, porque se trata de uma Lei de Bases o seu propósito não é executivo, mas enunciativo. Basicamente, o que podemos esperar desta fatia de bolo socialista é uma enunciação de princípios e direitos. Bastante interessantes!
Vejamos as novidades:
· Estabelece princípios ordenadores das políticas públicas de habitação: universalidade do direito a uma habitação condigna para todos os indivíduos e suas famílias; igualdade de oportunidades e coesão territorial, com medidas de discriminação positiva quando necessárias; sustentabilidade social, económica e ambiental, promovendo a melhor utilização e reutilização dos recursos disponíveis; descentralização administrativa, subsidiariedade e cooperação, reforçando uma abordagem de proximidade Transparência dos procedimentos públicos; participação dos cidadãos e apoio das iniciativas das comunidades locais e das populações;
· O dever de uso efetivo da habitação, sancionando os proprietários de habitações devolutas e o dever do Estado, regiões autónomas e autarquias locais atualizarem anualmente o inventário do respetivo património com aptidão para uso habitacional, nomeadamente o uso efetivo de habitações devolutas de propriedade pública e incentivar o uso efetivo de habitações devolutas de propriedade privada, em especial nas zonas de maior pressão urbanística.
· Determina-se que a lei e a atuação dos poderes públicos promovem a sustentabilidade ambiental, a eficiência energética, a segurança contra incêndios e o reforço da resiliência sísmica dos edifícios e privilegiam as necessidades de evolução dos agregados familiares e das comunidades.
· Estatui o direito à proteção da habitação permanente para todos: que é a utilizada como residência habitual e permanente pelos indivíduos, famílias e unidades de convivência.
· Estatui o direito à escolha do local de residência e o direito à morada.
· Em matéria de proteção e acompanhamento do despejo: o Estado garante a não execução de penhora para satisfação de créditos fiscais ou contributivos, nos termos da lei, quando esteja em causa a casa de morada de família.
· Estatui o direito ao habitat - o contexto territorial e social exterior à habitação em que esta se encontra inserida, nomeadamente no que diz respeito ao espaço envolvente, às infraestruturas e equipamentos coletivos, bem como ao acesso a serviços públicos essenciais e às redes de transportes e comunicações.
· Cria o Programa Nacional de Habitação e a Carta Municipal de Habitação (articular, no quadro do Plano Diretor Municipal).
· Prevê a discriminação positiva do arrendamento de longa duração.
· É ao Estado que compete garantir a existência de regimes de renda que tenham por base de cálculo os rendimentos das famílias, assegurando uma taxa de esforço comportável; e as características específicas do imóvel.
· É admitida a dação em cumprimento da dívida, extinguindo as obrigações do devedor independentemente do valor atribuído ao imóvel para esse efeito, desde que tal esteja contratualmente estabelecido, cabendo à instituição de crédito prestar essa informação antes da celebração do contrato.
· Aos devedores de crédito à habitação que se encontrem em situação económica muito difícil pode ser aplicado um regime legal de proteção, que inclua, nomeadamente, a possibilidade de reestruturação da dívida, a dação em cumprimento, ou medidas substitutivas da execução hipotecária.
· A promoção de construção nova ou reabilitação, a custos controlados, para habitação própria, quando envolva apoios públicos, pode implicar, nos termos da lei, a fixação de um preço máximo para a transmissão de direitos reais sobre o fogo em questão e de prazos de inalienabilidade.
· Estabelecem-se outras modalidades de acesso à habitação própria, estabelecendo os direitos e deveres das partes e protegendo o consumidor, nomeadamente: locação financeira de fogos habitacionais, com opção de compra no final do prazo contratual; habitação colaborativa, em que a habitação coexiste com espaços e serviços comuns partilhados; o direito de preferência dos arrendatários habitacionais na compra e venda ou dação em cumprimento do locado.
Podemos concluir, com ansiedade semelhante a uma criança cujos pais lhe contam que irá ter muitos presentes no Natal, que estas são as pedras fundacionais da oportunidade de revolucionar o mercado imobiliário em Portugal. Se essa revolução irá acontecer na igual medida das expetativas criadas por esta lei de bases – não sabemos, é a questão principal.
THE GENERAL HOUSING LAW
The Law nº 83/2019 of September 3rd, a.k.a. General Housing Law, is the legislative novelty of this summer on real estate sector. For those who think that this is the law that we have all been waiting for and that it will revolutionize the sector, we should clarify that this is not quite the case. It’s true that it introduces new ingredients in the real estate market recipe, but it will not be the one to cook the whole cake.
Let´s explain, by being a general law its purpose is not executive, but enunciative. Basically, what we can expect from this slice of socialist cake is a statement of principles and rights. Very interesting!
Let´s dive into what is new:
· It establishes principles of public housing policies: universality of the right to decent housing for all individuals and their families; equal opportunities and territorial cohesion, with measures of positive discrimination when necessary; social, economic and environmental sustainability, promoting better use and reuse of available resources; administrative decentralization, subsidiarity and cooperation, reinforcing the proximity and transparency in the approach to public procedures; citizen participation and support of local community and population initiatives;
· The obligation of effective use of real estate property, sanctioning the owners of vacant lodgings; and the duty of the State, autonomous regions and local authorities to update, annually, the inventory of their assets suitable for residential use, namely the effective use of publicly owned vacant property and to encourage the effective use of privately owned vacant property, especially in areas of greater urban pressure.
· It is determined the urge of public authorities to promote the environmental sustainability, the energy efficiency, the fire safety and the strengthening of the seismic resilience of buildings and privilege the evolving needs of the households and communities.
· It stipulates protection of the right to permanent housing.
· It stipulates the right to choose the place of residence and the right to have an address.
· Regarding the protection and monitoring of evictions: the State guarantees the whithold of attachment processes for the satisfaction of tax or docile security contributory credits, under the law, where the family home is concerned.
· It stipulates the right to an habitat – the territorial and social context outside the house premises in which it is inserted, particularly with regard to the surrounding area, to infrastructure and collective equipment, as well as access to essential public services and to transport and communication networks.
· It creates the National Housing Program and the Municipal Housing Charter (articulated, within the framework of the Municipal Directory Plan).
· It provides the positive discrimination of the long-term leasing.
· It is up to the State to guarantee the existence of income schemes based on household incomes, ensuring a bearable effort rate; and the specific characteristics of the property.
· The lieu of payment of debt is admissible, extinguishing the debtor’s obligations, regardless of the value attributed to the property for this purpose, if this is contractually established, and the credit institution if information before the conclusion of the contract.
· Housing loans ‘debtors, who are in a very difficult economic situation, may be eligible to a legal protection regime, which includes, namely, the possibility of debt restructuring, the lieu of payment, or replacement measures instead of foreclosure.
· The promotion of new construction or rehabilitation, at controlled costs, when it involves public support and aid, may imply, under the law, the establishment of a maximum price for the transfer of rights in rem over the apartment in question and of inalienability periods.
· Other forms of access to personal housing are established, determining the rights and duties of the parties and protecting the consumer, namely: housing finance leasing, with call option at the end of the contractual term; collaborative housing, where housing coexists with shared common spaces and services; pre-emption right of housing tenants to buy and sell or lieu of payment of the lease.
We can conclude, with anxiety similar to a child whose parents tell him that he will have many gifts for Christmas, that these are the foundation stones of the opportunity to revolutionize the real estate market in Portugal. Whether this revolution will take place to the same extent as the expectations created– we don’t know, that’s the main question!
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