学会这5招，就能在葡萄牙用最低的价格分期买房！

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【葡新报 里斯本讯】自去年年底以来，Euribor利率一直在上升，而且没人知道会升到什么程度。对于有抵押贷款的家庭来说，这是一个令人头疼的问题，因为利率的上升意味着他们要支付的房贷大幅增加。

例如，一年前，10万欧元的抵押贷款，分期30年偿还，每月还款320欧元。今天，同样的房贷每个月需还款378欧元。相当于每个月多了50欧元的支出。未来几年，欧洲银行利率会一直上升，房贷负担也会越来越重。

然而，这并不是世界末日。有一些方法可以帮大家减轻抵押贷款对家庭预算的负担。比如：摊销、延长期限、重新谈判保险和及其他银行产品、以及转让抵押贷款。

1. 摊销信贷

想要降低抵押贷款的支付额，最有效的途径就是减少对银行的债务。

例如，如果你的抵押贷款与6个月的Euribor（目前利率为0.67%）挂钩，有1.5%的利差，20年后才会到期，而你还欠银行的金额为10万欧元，那么摊销3万欧元可以立即使你的抵押贷款分期付款从514欧元减少到360欧元。

然而，考虑到成本也很重要，因此，尽早偿还住房贷款在任何时候都是最佳的投资，在利率将继续上升的情况下更是如此。

但是如果手上可用的资金不足，为了减轻利率上升的影响，应该考虑的解决方案则是延长贷款期限。

2. 延长期限

虽然拖长还贷时间会带来额外的支出，但是就抵押贷款而言，延长合同期限可以为还贷人预留更多的回旋余地。

例如，如果你的抵押贷款还剩20年，目前有10万欧元未偿还，假设你与6个月的欧洲银行利率（0.67%）和1.5%的利差挂钩，那么每月的分期付款为514欧元。如果你将合同期限再延长10年，分期付款额就会下降到每月378欧元，换句话说，它减少了每个月26.5%的房贷支出。这样可以解决燃眉之急，但从长远来看，需要还贷的总体价格会增加。

3. 谈判新的利差

银行在抵押贷款市场的竞争仍然非常激烈。根据葡萄牙银行的数据，从去年7月到今年6月（最新数据），银行发放的抵押贷款金额平均每月同比增长4.5%。现在新的可变利率合同的平均最低利差不到1%。如果你的抵押贷款合同的利差超过1%（2011年至2018年之间买房的，多是这种情况），就可以尽量利用这一优势，首先向你的银行施压以降低利差，然后向其他银行提出更有竞争力的解决方案。

在通过十大银行网站收集的价格中，Bankinter提出了市场上最低的利差：0.9%。然而切记，在选择的时候比起低利差，更重要的是关注年收费百分比（APR），因为它是整个信贷成本的所在（包括分期付款、银行佣金和保险）。

此外，如果你将信贷转移到另一个金融机构，有必要了解这一变化是否意味着你要付出一些代价。有些银行承担了抵押贷款转让的所有费用，但并非所有银行都这样做。所以请注意其中的一些附加费用：提前还款的佣金、程序的开启、房产的评估、新合同的正式化、新契约和所有相关的税费（交易和信贷的印花税，以及房地产转让的市政税）。

4. 换个保险公司

抵押贷款的费用要比房屋的分期付款多得多，它还包括人寿保险（在死亡或残疾的情况下保护借款人）、多风险保险（保护财产不受损害）和其他与为获得利差奖金而购买的产品有关的费用。

因此，重新谈判保险可以成为大幅降低抵押贷款成本的一种方式。必要时可以与银行协商变更保单，以保证人寿保险/多风险保险的变更不会导致利差的增加。

人寿保险通常是最大部分的开支，随着借款人年龄的增长，也会变得更加昂贵。因此，首先要就人寿保险进行谈判。找一个保险中介来帮助你找到最经济的解决方案，或者直接向保险公司提出，通过重新谈判人寿保险，节约30%的开支问题不大。

5. 更换金融产品

仅在去年，就有超过35,000份房屋贷款合同被重新谈判，与2019年相比增加了17%，比2021年增加了36%。根据葡萄牙银行的数据，"在2021年进行的重新谈判中，29.6%只改变了资本的宽限期，11.5%同时改变了利差和其他具有金融效应的条件。"

葡萄牙银行的数据还显示，在18.9%的重新谈判中，改变了两个以上的财务条件，18.6%的重新谈判的唯一目的是改变合同中具有财务影响的其他条件（除利差、期限、资本的宽限期或利率类型外），可能包括，例如，改变指数期或在有限的时间内设定较低的分期付款，或减少与一些产品相关的费用，如借记卡和信用卡以及账户维护佣金。

原文链接：5 soluções para baixar a prestação da casa – ECO (sapo.pt)

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