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商业房改住宅：葡萄牙新趋势！
葡新报 里斯本讯 / 记者 Tatiana
购买力下降、通货膨胀升级和银行利率上涨，本来就买不起房，房子还供不应求，房价越来越高。住房问题成为市场上的头等难题之一。
现在一种流行的做法就是，将商品房改成住宅。在其他国家，将店铺、仓库、办公室改造成住宅，已成为当下的"时尚"，葡萄牙人也纷纷效仿。
毕竟正经的住宅，房源少，还价钱高。商用房就不一样了，由于电子商务的兴起，越来越多的实体店和仓库被抛弃。同样，很多办公室也没人用了，由于远程办公或混合办公模式的普及，一些小办公室索性鼓励员工在家办公，节约开始；大公司都追求大面积的办公场所，所以搬到郊区的也不少。
这不就，机会来了吗？
首先，利益高。葡萄牙JLL资本市场部主管Gonçalo Santos表示，在过去10年城市改造的巨大投资浪潮中，其中一项就是将较小的办公楼改建为住宅项目。主要改的是建筑的中高段，即使扣除改建所需的投资，以后的售价定位也远远高于办公楼本来的价值。
其次，也是因为之前小办公室不符合当下的需求，现在流行现代化的、大空间的、更开放的办公室，之前的旧建筑退下来也是情理之中。此外，市中心这些零散的老式办公室被腾出来，正好为住宅用房贡献了资源。
第一太平戴维斯葡萄牙分公司资本市场高级顾问Mariana Represas也持同样的观点。她认为，将服务性物业重新转化为住宅物业，已经成为城市中心新发展的基础。估计有超过10万平方米的办公室都将被改造成其他用途，大部分是住房和酒店。
如果要合法改变房产的用途，无无论是用来做自住住房、长期租赁或当地住宿，该走的程序必须得走，而且过程可能很漫长。
第一步就是向市政府申请，每个城市的具体情况就不一样了，除了考虑房子本身是否符合条件，还要考虑城市规划等因素。再加上官僚主义办事拖延，这第一步在大城市可能需要一年才能批下来。
建筑师Mariana Morgado Pedroso解释说，正常的话，实际操作起来需要4到8个月就可以完成，主要取决于与市政厅的交涉，交涉越多，拖得时间越久。
市政厅不是不想把房子给人住，他们考虑到商业活动的缩减对当地带来的影响，毕竟没有工作也就没钱吃饭。另一个问题就是，市政府可能找不到合适的银行融资。
解决住房短缺问题的办法？
由于房价高涨和供应不足，将第三产业的房产改造成住房可是很诱人的。但这真的是一个替代方案吗？
Gonçalo Santos看来，这是个办法，但是光靠商业房改住房，是远远不够的。毕竟房子太少了，需求真的很多。
Mariana Morgado Pedroso认为，除了一些不适合改装的房子，比如两面临街的店铺，没人想住在很吵的市中心吧，而且政府可能也不批准。有一些混合型建筑改装起来还是很有潜力的。
João Carvalho表示，这在房价较高的城市中心很有前景，如果能提供更多住宿，就能吸引更多年轻人前来学习、就业，给城市带来新的生命。例如，将商店改建成小型公寓，或者用于大学宿舍就不错。
在许多情况下，把商业房改成住宅并不是想象中的放张床，加个厨房就完事了。而且也不是每个房子都适合改造，这就需要专业团队的评估，以及专业人员发挥创造力和想象力精心构思，要个性化、有活力的同时，重要的是适宜居住。
除了商店和办公室，João Carvalho正在将Cascais的一个车库/仓库改造成住宅。 Gonçalo Santos也说，现在人们对于已建成房屋的需求很高，改造虽然也要花些功夫，总比平地盖房子快得多。
在大里斯本地区也有几个这类项目的例子，如旧的Diário de Notícias大楼，Infante Santo地区的两座CUF大楼，里斯本的一些前Novo Banco大楼，都改成了住房。
根据专业人士的说法，国内和国际的开发商对这种类型的项目有很大的兴趣，他们购买这些空间并进行施工，最终目的是将其重新投入市场。
利与弊
与其他类型的房地产业务一样，将商业和服务性房地产转换为住房有其优点和缺点。以下是专业人士提到的主要观点的总结。
优点：
→ 时尚有个性。因为本来就不是常规住宅，改造后势必与众不同，有极高的审美价值；→ 而且具有特殊的功能（更大的跨度，更宽的面积），整体感觉更加现代化；→ 适合投资。住宅市场供不应求，改造已有房源比盖房子更快收益；→ 便宜。商业房价格比住宅低，而且改了之后再放到市场，还能增值；→ 节约成本。从理论上讲，收购现有房产可以减少房产开发的成本和时间；→ 政府鼓励修复无人居住的建筑。
缺点：
→ 政府部门的官僚主义可能因为办事拖拉导致最终成本有较大的不确定性；→ 拿不到住房许可证最好不要轻易开工，因为没有证的话，房产就不能出租，出售也很难。→ 如果改动特别大，成本也不划算。
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