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二轮调控降房价不过痴人说梦

2016-12-01 莫开伟 贺江兵 贺江兵

【编者按】这是一篇全面完整批驳我上一篇文章的,角度不同,未做任何编辑,全文转发。供参考↓


指望二轮调控降房价不过痴人说梦

                         --兼与优选金融副总裁贺江兵商榷


11月30日,《新京报》刊发优选金融副总裁贺江兵先生的大作—《二轮调控开启,为什么高房价要跌?》,作者将近日天津、上海同时出台的调房价政策称为十月长假之后的第二轮调控新政。


在该文中,作者从中国房价触及了市场、国际、政策等“三个顶部”来论证中国高房价的不可持续性,指出这一轮行政调控政策将会使一、二线城市房价下降,并进而指出中国房价在中国经济下行、人民币汇率下跌导致国际热钱流出大背景下,还会有进一步下降空间,并预测中国楼市泡沫在人民币国际化前后终将破灭的结论。


说实话,对作者这些乐观的分析、看法及得出的相关结论,笔者不敢苟同,认为作者高估了中国政府行政调控的作用力和持续力,有些看法甚至与中国经济走势大相径庭。而在笔者看来,靠指望新一轮行政调控来降低一、二城市房价进而将全国所有城市房价引向可控、有序、缓慢增长态势,不过是痴人说梦,根本不可能实现。


我们不访先看看所谓的“三个顶”,这几个“顶”虽在表述上有一定道理,但其实不过是理论研究人士杜撰出来吸人眼球的一个概念罢了。一方面,什么是房价的国际顶,这个国际顶的价格到底是多少,是1万美元、3万美元抑或是5万美元?恐怕没有人能说清楚,因为虽然目前中国北上广深一线城市房价进入世界前十强,但还不是最高,所以中国房价根本还没有触及国际顶,依然还有上涨空间,不存在国际顶这个“天花板”。另一方面,什么是市场顶、市场顶价格到底是多少,是每平米10万元人民币、15万元人民币抑或是20万元人民币?恐怕没有能预测这个顶。因为中国房地产产业化后,一线城市的房价涨了十几甚至二十几倍;且目前房价依然有向上冲刺的动力;尤其,楼市已进入边调控边报复性上涨的怪圈,根本不存在市场顶低于政策顶问题;如果真如政府调控政策所愿,那房价就真的用不着出台调控政策了。再一方面,政策顶在哪里,这个顶到底能容忍多高,是20万元人民币还是30万元人民币?恐怕谁都给不出一个准确答案。民众看到的真相则是,政府调控政策出了一轮双一轮,楼市价格涨了一次又一涨,政策的顶好像是一个能容纳无限气量的弹性“塑料袋”,根本无法见顶。所以,作者说的所谓市场顶低于政策顶不过只是一个伪命题罢了。


再来看看中国屡次调控效果,就更让作者的观点站不住脚了。我国政府行政调控楼市始终都没有摆脱“放松—收紧—再放松-再收紧”怪圈,每一个调控轮回,都让民众不自觉地产生一种恐慌情绪,形成买涨不买跌的盲目跟风心里,愈发使楼市陷入非理性增长态势。如2005“国八条”要求抑制楼市房价过快上涨到去年鼓励农民政策购房,各级政府总是在财政利益驱动下,不断上演压制房价与刺激楼市的“双面戏”,让中国楼市遭受一次又一次摧残和折腾,要让地方政府放弃土地财政收入及房地产发展中的各项收益,无异于从身上割肉这么痛苦。因为这些调控政策始终没有摆脱人为行政化的调控窠臼,市场化成份太少;同样,也正是新一轮宽松调控政策催生出了今天楼市异常火暴这个怪胎。对导致这种结局的原因及客观现实,贺先生不可能不明白,也不可能看不到。所以,对行政调控降房价并让楼市进入健康发展状态寄于过高希望,不仅很不现实,且其结局只能是希望越大失落越大。至于作者说到“本轮调控无论从性质、作用还是影响跟以前绝非一样;此次调控是降房价,以前的调控是稳定房价上涨”,笔者觉得没有本质区别,只是文字表述不同罢了,都没有跳出行政强制性调控的“窠臼”。


而且还有一个不容忽视的现实是,在当前银行资产“配置荒”形势下,银行资金终归要寻找最好出路,在实体经济不振、信贷风险不断加大情势下,房地产业仍是一个回报较高的产业;尤其银行业高管及员工业绩考核让其不会顾及未来信贷风险,只会抱着“泥鳅熟一节先吃”的经营理念,不断吹大房地产信贷泡沫;尽管各级政府及其上级行有严控资金进入楼市的禁令,但都难逃“上有政策、下有对策”的怪圈,被银行各种绕规模表外信贷及理财等暗道,将信贷资金偷偷投入了房地产业,银行信贷资金实质上成了一只无不“偷腥”的野猫,这都是不用争辩的事实。如果银行业都能按照中央及各级地方政府及其上级行要求,准确识别房地产信贷膨胀的风险,自觉控制房地产信贷规模,那就根本用不着不断出台楼市行政性调控政策了,这些都是笔者需要提醒贺先生思考的问题。


最后,贺先生说到中国高房价是在人民币升值以及股市挤泡沫之后出现的,笔者就更不敢苟同了。前几年楼房可能受人民币升值引起国际热钱流入的影响因素,那么近两年来尤其是去年汇改以来,人民币汇率持续贬值,而一线城市房价不见下降却反而汹猛上涨;而且股市自去年6月股灾之后,股市泡沫至今基本被挤出,而楼市的泡沫却一直在不断吹大。且贺先生预言人民币国际化之后,中国楼市泡沫会自动破灭,我看也未必。因为,中国楼市具有“中国特色”,它实质上是一种“政府市”和“投机市”,根本没有规律可循,也很难受到市场因素干扰;只要政府安然无恙,只要政府不放弃房地产利益,中国楼市价格就会岿然不动,成为永远的“楼坚强”,这似乎成了颠扑不破的真理,请贺先生千万别忘了!


本文作者:莫开伟,中国地方金融研究院研究员



 



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