二轮调控降房价不过痴人说梦

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指望二轮调控降房价不过痴人说梦

                         --兼与优选金融副总裁贺江兵商榷

11月30日，《新京报》刊发优选金融副总裁贺江兵先生的大作—《二轮调控开启，为什么高房价要跌？》，作者将近日天津、上海同时出台的调房价政策称为十月长假之后的第二轮调控新政。

在该文中，作者从中国房价触及了市场、国际、政策等“三个顶部”来论证中国高房价的不可持续性，指出这一轮行政调控政策将会使一、二线城市房价下降，并进而指出中国房价在中国经济下行、人民币汇率下跌导致国际热钱流出大背景下，还会有进一步下降空间，并预测中国楼市泡沫在人民币国际化前后终将破灭的结论。

说实话，对作者这些乐观的分析、看法及得出的相关结论，笔者不敢苟同，认为作者高估了中国政府行政调控的作用力和持续力，有些看法甚至与中国经济走势大相径庭。而在笔者看来，靠指望新一轮行政调控来降低一、二城市房价进而将全国所有城市房价引向可控、有序、缓慢增长态势，不过是痴人说梦，根本不可能实现。

我们不访先看看所谓的“三个顶”，这几个“顶”虽在表述上有一定道理，但其实不过是理论研究人士杜撰出来吸人眼球的一个概念罢了。一方面，什么是房价的国际顶，这个国际顶的价格到底是多少，是1万美元、3万美元抑或是5万美元？恐怕没有人能说清楚，因为虽然目前中国北上广深一线城市房价进入世界前十强，但还不是最高，所以中国房价根本还没有触及国际顶，依然还有上涨空间，不存在国际顶这个“天花板”。另一方面，什么是市场顶、市场顶价格到底是多少，是每平米10万元人民币、15万元人民币抑或是20万元人民币？恐怕没有能预测这个顶。因为中国房地产产业化后，一线城市的房价涨了十几甚至二十几倍；且目前房价依然有向上冲刺的动力；尤其，楼市已进入边调控边报复性上涨的怪圈，根本不存在市场顶低于政策顶问题；如果真如政府调控政策所愿，那房价就真的用不着出台调控政策了。再一方面，政策顶在哪里，这个顶到底能容忍多高，是20万元人民币还是30万元人民币？恐怕谁都给不出一个准确答案。民众看到的真相则是，政府调控政策出了一轮双一轮，楼市价格涨了一次又一涨，政策的顶好像是一个能容纳无限气量的弹性“塑料袋”，根本无法见顶。所以，作者说的所谓市场顶低于政策顶不过只是一个伪命题罢了。

再来看看中国屡次调控效果，就更让作者的观点站不住脚了。我国政府行政调控楼市始终都没有摆脱“放松—收紧—再放松-再收紧”怪圈，每一个调控轮回，都让民众不自觉地产生一种恐慌情绪，形成买涨不买跌的盲目跟风心里，愈发使楼市陷入非理性增长态势。如2005“国八条”要求抑制楼市房价过快上涨到去年鼓励农民政策购房，各级政府总是在财政利益驱动下，不断上演压制房价与刺激楼市的“双面戏”，让中国楼市遭受一次又一次摧残和折腾，要让地方政府放弃土地财政收入及房地产发展中的各项收益，无异于从身上割肉这么痛苦。因为这些调控政策始终没有摆脱人为行政化的调控窠臼，市场化成份太少；同样，也正是新一轮宽松调控政策催生出了今天楼市异常火暴这个怪胎。对导致这种结局的原因及客观现实，贺先生不可能不明白，也不可能看不到。所以，对行政调控降房价并让楼市进入健康发展状态寄于过高希望，不仅很不现实，且其结局只能是希望越大失落越大。至于作者说到“本轮调控无论从性质、作用还是影响跟以前绝非一样；此次调控是降房价，以前的调控是稳定房价上涨”，笔者觉得没有本质区别，只是文字表述不同罢了，都没有跳出行政强制性调控的“窠臼”。

而且还有一个不容忽视的现实是，在当前银行资产“配置荒”形势下，银行资金终归要寻找最好出路，在实体经济不振、信贷风险不断加大情势下，房地产业仍是一个回报较高的产业；尤其银行业高管及员工业绩考核让其不会顾及未来信贷风险，只会抱着“泥鳅熟一节先吃”的经营理念，不断吹大房地产信贷泡沫；尽管各级政府及其上级行有严控资金进入楼市的禁令，但都难逃“上有政策、下有对策”的怪圈，被银行各种绕规模表外信贷及理财等暗道，将信贷资金偷偷投入了房地产业，银行信贷资金实质上成了一只无不“偷腥”的野猫，这都是不用争辩的事实。如果银行业都能按照中央及各级地方政府及其上级行要求，准确识别房地产信贷膨胀的风险，自觉控制房地产信贷规模，那就根本用不着不断出台楼市行政性调控政策了，这些都是笔者需要提醒贺先生思考的问题。

最后，贺先生说到中国高房价是在人民币升值以及股市挤泡沫之后出现的，笔者就更不敢苟同了。前几年楼房可能受人民币升值引起国际热钱流入的影响因素，那么近两年来尤其是去年汇改以来，人民币汇率持续贬值，而一线城市房价不见下降却反而汹猛上涨；而且股市自去年6月股灾之后，股市泡沫至今基本被挤出，而楼市的泡沫却一直在不断吹大。且贺先生预言人民币国际化之后，中国楼市泡沫会自动破灭，我看也未必。因为，中国楼市具有“中国特色”，它实质上是一种“政府市”和“投机市”，根本没有规律可循，也很难受到市场因素干扰；只要政府安然无恙，只要政府不放弃房地产利益，中国楼市价格就会岿然不动，成为永远的“楼坚强”，这似乎成了颠扑不破的真理，请贺先生千万别忘了！

本文作者：莫开伟，中国地方金融研究院研究员