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二手房普跌严重的金融后果

2017-06-01 贺江兵 贺江兵 贺江兵


最近,铺天盖地的财经新闻是,北京二手房普跌,部分区域二手房价格下跌幅度超过了20%。这只是对上涨过快的房价的一种修复,假设全国的二手房价格出现普遍下跌,会造成什么后果,对谁的冲击最大?谁最先哭?答案是商业银行。

房价下跌对银行直接和间接冲击主要有:断供、抵押品贬值风险、不良贷款增多,地方融资平台违约最终还是让银行受损、债务危机加深银行风险增多;以及个人财富缩水。一个大众想不到的后果还有一个:广义货币M2减少,商业银行被动缩表。

 

二手房降价交易会导致

商行缩表与个人财富缩水

527日本人发表在《华夏时报》那篇《M2拐点前提:房价普跌》(以下简称“《普跌》”)那篇文章中,已经详尽列举了M2如何在新房和二手房交易中,因为房价的上涨,直接导致M2大幅上涨的例子,这里一样可以举例说明,房价下跌交易中M2会被动减少,这样会导致商业银行资产负债表会被动缩表。

《普跌》中提到,假设2006年,张三在某地买了价值100万的房子,如上所说。10年后的2016年,这所房子涨到1000万元,卖给了李四。

李四同样找建行贷款800万元,首付200万元,这时候,张三的存款账户上多出了1000万元,扣除自己当初的首付款20万元和银行贷款本金80多万元,利息为方便起见不计,张三赚了900万元,此时账户多出了1000万元存款,李四的账户减少200万元,对于商业银行来说,这时候存款总额多出了800万元——张三的20万元存款在10年前购房的时候已经转移了;80万分期付款并非张三的存款。

假设二手房跌去20%,王五从李四手里购得,那么现在的这间房价价值就是800万元,同样假设首付款20%,那么王五就得付款160万元,从建行贷款640万元,交易后,李四的账户上多了800万元(这800万元刚好够还银行贷款不构成M2),实际亏损200万元,如果下跌30%,则M2在李四这里还会下降100万元;王五的M2直接减少了160万元首付款。这样银行在二手房价格下跌的过程中M2会随之减少,导致商业银行被动缩表。

与商业银行被动缩表会同时出现缩表的是:家庭财富缩水。全国房地产总市值大约270万亿人民币,如果贬值20%,就是54万亿,人均减少财富3.9万元。何况,一旦泡沫破灭根本不一定下跌二到三成,会有惯性和恐惧症。

 

房价下跌风险

几乎都会落在商业银行上

很多人说地方政府最害怕房价下跌,这可能是现实,但是,最怕房价下跌的还是银行,因为房价下跌,低价下跌地方政府还是可以以稍低的出卖土地而收益,银行则承担了房价下跌所有的风险。

前不久,全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学有个演讲很轰动,他引述的数据应该相对权威,他说:2016年,中国100多万亿的贷款,有百分之二十七八是房地产相关的,开发贷加按揭贷,也就是说,房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

黄说,大家知道房地产在国民经济中产生的GDP7%,绑架的资金量是百分之二十七八,去年,工农中建交等主要银行,新增贷款的百分之七八十是房地产,全国而言,到去年年底,全国新增贷款量的46%是房地产。

黄奇帆还说,从这个角度讲,房地产绑架了太多的金融资源,也可以说,脱实就虚,这么多金融资源没有进入实体经济,都在房地产。

远高于10万亿的地方融资平台其主要抵押品就是土地使用权,如果房价持续下跌,也会影响地方财政收入,押品出现风险,而地方融资平台主要是商业银行贷款,或者是银行资金通过影子银行投放到地方融资平台的。

黄奇帆说:这些年,中央加地方的财政收入,房地产差不多占了35%,听起来还好,但是因为中央没有房地产的收入,房地产收入属地化,所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。

黄奇帆介绍,在地方的税里面,有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿,地方税总的10万亿,有4万亿与房地产关联,再加上土地出让金,预算外资金,叠加起来,将近8万亿。讲这段话的意思是,整个地方的收入是多少呢?一共是13万亿、14万亿,里面有接近8万亿,是和房地产有关的,如果地方政府离了房地产,是会断粮的,所以这也是太依赖房地产。黄奇帆介绍说。

这样,如果房价真正出现崩盘,地方债就会出现危机,银行直接和间接投放到地方融资平台的自己出现风险。而房价下跌往往还会伴随经济下滑,财富缩水,导致实体企业偿还债务和银行贷款能力锐减。必然会裁员降薪,而依靠工资供房贷的工薪族随时可能会出现断供风险。

 

(已发61新京报)

 

 


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