二手房普跌严重的金融后果

最近，铺天盖地的财经新闻是，北京二手房普跌，部分区域二手房价格下跌幅度超过了20%。这只是对上涨过快的房价的一种修复，假设全国的二手房价格出现普遍下跌，会造成什么后果，对谁的冲击最大？谁最先哭？答案是商业银行。

房价下跌对银行直接和间接冲击主要有：断供、抵押品贬值风险、不良贷款增多，地方融资平台违约最终还是让银行受损、债务危机加深银行风险增多；以及个人财富缩水。一个大众想不到的后果还有一个：广义货币M2减少，商业银行被动缩表。

二手房降价交易会导致

商行缩表与个人财富缩水

在5月27日本人发表在《华夏时报》那篇《M2拐点前提：房价普跌》（以下简称“《普跌》”）那篇文章中，已经详尽列举了M2如何在新房和二手房交易中，因为房价的上涨，直接导致M2大幅上涨的例子，这里一样可以举例说明，房价下跌交易中M2会被动减少，这样会导致商业银行资产负债表会被动缩表。

《普跌》中提到，假设2006年，张三在某地买了价值100万的房子，如上所说。10年后的2016年，这所房子涨到1000万元，卖给了李四。

李四同样找建行贷款800万元，首付200万元，这时候，张三的存款账户上多出了1000万元，扣除自己当初的首付款20万元和银行贷款本金80多万元，利息为方便起见不计，张三赚了900万元，此时账户多出了1000万元存款，李四的账户减少200万元，对于商业银行来说，这时候存款总额多出了800万元——张三的20万元存款在10年前购房的时候已经转移了；80万分期付款并非张三的存款。

假设二手房跌去20%，王五从李四手里购得，那么现在的这间房价价值就是800万元，同样假设首付款20%，那么王五就得付款160万元，从建行贷款640万元，交易后，李四的账户上多了800万元（这800万元刚好够还银行贷款不构成M2），实际亏损200万元，如果下跌30%，则M2在李四这里还会下降100万元；王五的M2直接减少了160万元首付款。这样银行在二手房价格下跌的过程中M2会随之减少，导致商业银行被动缩表。

与商业银行被动缩表会同时出现缩表的是：家庭财富缩水。全国房地产总市值大约270万亿人民币，如果贬值20%，就是54万亿，人均减少财富3.9万元。何况，一旦泡沫破灭根本不一定下跌二到三成，会有惯性和恐惧症。

房价下跌风险

几乎都会落在商业银行上

很多人说地方政府最害怕房价下跌，这可能是现实，但是，最怕房价下跌的还是银行，因为房价下跌，低价下跌地方政府还是可以以稍低的出卖土地而收益，银行则承担了房价下跌所有的风险。

前不久，全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学有个演讲很轰动，他引述的数据应该相对权威，他说：2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

黄说，大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。

黄奇帆还说，从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。

远高于10万亿的地方融资平台其主要抵押品就是土地使用权，如果房价持续下跌，也会影响地方财政收入，押品出现风险，而地方融资平台主要是商业银行贷款，或者是银行资金通过影子银行投放到地方融资平台的。

黄奇帆说：这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。

黄奇帆介绍，在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。黄奇帆介绍说。

这样，如果房价真正出现崩盘，地方债就会出现危机，银行直接和间接投放到地方融资平台的自己出现风险。而房价下跌往往还会伴随经济下滑，财富缩水，导致实体企业偿还债务和银行贷款能力锐减。必然会裁员降薪，而依靠工资供房贷的工薪族随时可能会出现断供风险。

（已发6月1日新京报）