武汉的房价是跟着长江走，还是跟着光谷走？
来源丨黄蜂淘房
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光谷的土拍沉寂了3年后，终于在2020年再次爆发，成都开发商德商拿下地王，楼面价逼近1.5万，目前，光谷东最新地王楼面价15778元/平。
德商的这个动作，抛出了市场对光谷中心城最大的悬念：如果项目入市单价逼近3万，会不会是光谷中心城在房价上打赢关山大道的第一枪？
其实，市场早就有“光谷中心城房价赶超关山”的声音，只不过，就缺一场猜测照进现实的土拍落地。
近期，这个项目已经开始发声，文中直接对标“豪宅”，倒有种要跟汉口、武昌滨江豪宅较劲的气势。
再加上前段时间，朋友圈被保利时代二手房成交价突破4万的截图刷屏，这又引发了新一轮的讨论。
有一天，光谷的房价，会不会撼动武汉滨江豪宅的地位？
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以二七滨江为例，2020年称霸年度地王的华润，还待字闺中，大家也在猜测，武汉会不会进入房价6万+时代。
可以预见的是，在未来的几年里，纵然光谷房价上涨的势头一往无前，但武汉房价的塔尖还是在二七滨江。
在武汉，光谷一直被标榜为楼市里的独立行情，与汉口、武昌、汉阳的房价形成机制截然不同。
在官方定位上，光谷归根结底还是一个开发区，先成型的关山大道，渐渐被三环外的光谷中心城追平，本身就说明光谷还没有完全成熟定型，房价体系还没稳定下来。
但你再看汉口、武昌、汉阳，尽管某个板块会出现一个拔高的楼盘，但内环的价格绝对不会被二环、三环反超。
下面三张图片，是2019年武汉各区社会消费品零售、进出口、招商引资实际到位金额的排行榜。
武汉各大主城区在社会消费品零售称霸，但三大开发区却在进出口、招商引资上富得流油。
光谷是跟深圳气质最相似的，工业地块供应大于住宅地块，产业唯大，短板也雷同：医院、教育、商业等社会消费品零售配套短缺。
这么一看，光谷的有钱人真是苦：有赚钱的命，没有花钱的地儿。
板块生长起点的不同，直接导致武汉的房价体系衍生出两条截然不同的生长路径。
本文标题就是对这两种逻辑的回应，它的本质是在问：武汉房价未来的天花板，是靠滨江资源取胜，还是靠产业集群追赶？
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顺着这个问题，我去翻了下北京、上海、广州、深圳的房价地图，看看这些城市均价最高的板块分别在哪里。
鉴于一线城市的楼市成熟度较高，主要以二手房市场为主，数据来源参考贝壳网。
北京二手房均价最高的是西城区，一平米11.5万，后面是东城区、海淀区、朝阳区。
问过北京的朋友，也查询了每个版块的功能定位。
在西城区和东城区，走几步就是国家行政机关单位，而海淀区是中国互联网企业的大本营，武汉人经常听到的中关村就在这里，当然也有百度、联想、腾讯、新浪等大厂总部，朝阳区最负盛名的是北京商务中心区，也就是CBD。
你会发现，北京通过楼市对房间背后的资源，按照等级进行了排序：1.国家政务机关2.互联网产业3.商务金融。
再来看上海魔都，黄浦区以均价10.8万/㎡的傲视全城，排名第二是徐汇区，9.5万/㎡。
黄浦区和徐汇区位靠黄浦江西侧和东侧，房价冒尖的都是滨江商务区的江景房，上海对资源稀缺性认可最高的是黄浦江。
广州均价最高的是天河区，5.4万/㎡，其次是越秀区4.9万/㎡。大名鼎鼎的珠江新城，就是天河区的，依托滨江商务区。广州和上海交出了同样的答案。
最后来看深圳，又发生了反转。由于深圳房管局定期公布二手房指导价，贝壳网只能显示套数，而没有价格，我翻到了一个常看的广州公众号，参考2020年9月份的数据。
我原本以为福田区会被炒得很热，但南山区以11万/㎡成为深圳楼市均价最贵的板块。
其实也不难奇怪，闻名不如一见的深圳湾就在南山区，其中数粤海街道莫属，腾讯、阿里、百度、字节跳动等互联网大厂，走几步就到。
有意思的结论就来了。
北京是北方城市，帝都人民更看重政务，果然天子脚下的政治觉悟就是不一样。南方城市里，上海、广州、深圳虽然都是沿江、临海的城市，但上海和广州认可度最高的是水，深圳认可度最高的是产。
而武汉楼市的两条房价逻辑，一条是长江带来的滨江商务区，一条是光谷带动的产业集群，完美呼应了上海&广州、深圳的楼市投票结果。
上海&广州、深圳三座城市的影子，在武汉楼市产生了交互，滨江和产业这两条资源线，在武汉的房价上，将会一直明里暗里地较劲。
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就目前武汉楼市的投票结果来看，德商项目想要在光谷中心城炒作“豪宅”，可以博流量，光谷的“三高人群”会买单，但武汉的真正买豪宅的人就不一定了。
按照人群划分来看，据二七滨江某楼盘的营销口透露，老带新是主要来源，购买人群大致如下：
（1）机关企事业单位的领导层，不限于武汉，你能想到的一二线重点城市都有
（2）湖北三四线城市的小开发商
（3）从事保险、基金、银行等金融行业的高管
（4）创业公司的老板或者做生意的个体户
（5）长居海外或者在国外工作，赚外币与人民币的汇率差
（6）武汉本地的富裕阶层
光谷有一定重合，但产业吸附效应更加明显。
结合2020年东湖高新区的政府工作报告来看，招商+引产+导人是重点内容，光谷的“三高人群”大多是周边产业的高管、高校教授、从外地引进的高端人才。
光谷还有一波购买力，来自回流的广深沪杭等城市，秉承“在当地城市吃的亏，就要在武汉找回来”，学区房爱好者和产业大转盘，随便你选。
我始终好奇，什么样的人是学区房的死忠粉？
“家长”这个标签太过单薄，从社会属性来讲，可能是那些没吃到学历红利、还被学历受众群“教育”过的人。
你往前倒推10-20年，因为高考改变了命运的小镇青年，大有人在，给后代复制同款路径，让孩子当自己的校友，怎么看都有种传承衣钵的即视感。
也有过来人后悔没有好好读书，无法施展拳脚，寄希望于“鸡娃”弥补人生遗憾，实现阶层晋级。
对大多数打工人来说，可能更惨淡的现实，来自内卷的职场竞争。面对同样的升迁机会，初来乍到的新人，因其更优秀的学历和海外留学背景，比你更快地升迁、获得更丰厚的报酬。
保利时代二手房成交价突破4万，地段+学区的捆绑，支撑价格上涨的底层力量已经到位，老老实实卖学区房就可以吃饱了。
有一点可以肯定，无论滨江还是产业，学区将是武汉房价冲顶的第三极力量。
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再来说说豪宅的标签。
豪宅的第一要义，是城市核心地段+不可复制的滨水资源，很可惜，德商项目两条都不占，如果从出身上来讲，光谷的“豪宅”，没有皇族命，但有将军心。
大多数地王的主打价值点，无外乎抱着产品摇——不停地加法，拔高产品上限，让市场认可你的贵，是地王解套的经典把戏。
前期入市的中城光谷龙山湖，是德商很好的参照物。同样都是地王出身，同样是临近市政生态资源，同样都是专供165㎡以上超大平层，主攻总价400万+起步的纯改善客群，也就是光谷的“三高人群”。
德商项目做的加法比中城光谷龙山湖更牛掰。
武汉的地王解套办法，在产品维度上，要么学星级酒店，直接照抄公建化外立面、天幕大宅、环形落客区，要么去一线城市的热销豪宅实地考察，把人家的精装双层入户大堂、私人会所、270°转角阳台、女王玄关、独梯入户、中西双厨房……通通搬过来。
在某种程度上，地王加速了产品更新，对能力有限的刚需、抄底的投资越来越不友好，面积段和总价门槛开始转向高端改善。
从公建外立面的高大上，到产品细节上的私人订制，光谷中心城的地王们一点都不落后，尤其是2020年入市的地王楼盘，在产品创新上有股子追平二七滨江的趋势。
尽管光谷的势头很猛，模仿深圳痕迹很重，但光谷毕竟不是深圳，武汉的城市能级不能比肩深圳，光谷能不能出豪宅，也不是一厢情愿的臆测，是武汉富人们用钱投票选出来的。
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