新区遍地开花，西安还有市中心吗？

来源丨西安楼市情报
本文获授权转载，不代表「米宅买房参考」观点

传统意义上，市中心的房子是最昂贵和保值的，坐拥城市繁华与顶级资源。

如果有人问西安的市中心在哪里，无数人可能立马能给出答案：钟楼。

西安城墙（图源网络）

西安明城墙和钟鼓楼被完整保留下来，真是善莫大焉，让古都依然有古都的神韵。

只是，城墙里的老破小，正在面对拆不了卖不掉的尴尬。

1

在西安，你会发现一个有趣的现象，市中心城墙内的二手房，正在苦苦等着接盘侠。

这些老破小周边配套无敌，价格底到不敢想象，但接盘的人依然寥寥无几。

城墙内的没落，让很多老西安人想不通，甚至有些愤愤不平，但又无可奈何。

东大街的繁华，对于绝大多数人来说，已经是10多年前的回忆。很多外来新西安人，根本没有体会过曾经钟楼商圈的王者地位，也就没有任何概念。

西安钟楼航拍（图源网络）

如今的钟楼，和现代意义上的城市中心已经相去甚远，剩下的只是地理位置和象征意义。

在全国的范围内，城市中心的变迁，都是不可逆的。

只有极少数城市的市中心，会越来越值钱，老旧小区也能得到一个善终。比如北京这样的城市，市中心一直没有改变，现在依然占据着核心的资源。

但绝大多数城市，市中心的老旧小区，最后都会以悲剧收尾。

这些城市一直在发展新区，势头盖住了曾经的老城区，并吸走了大量的人流和资源。新区越强势，后期价值就越金贵，老城区就越没落。

现在如果买西安城墙里的老旧小区，大概率要被套牢，赌拆迁基本不可能，活脱脱变成传家宝。城墙里的老破小，最后结局基本都是大爷大妈居住或被外来人口租住，逐渐消失在人们的记忆中。

这一点有点类似于欧美发达的国家，富人住在郊区，穷人挤在市中心公寓。

郊区化和逆城市化图示

用相对学术一点的话概况，这叫做逆城市化，由于交通拥挤、污染严重等城市问题的压力日渐增大，城市人口开始向郊区流动寻求更舒适的居住条件。

这也就是我们在西安看到的一个普遍情况：刚需买房去挤市区，富人改善置业选择远离老城区。

2

那么如今，西安真正聚集大量人流和资源的中心在哪里？这个答案可能很难有一个标准。

国内的城市发展，会出现两种情况：

1、市中心越做越强，资源不断聚集，一直不曾改变。

2、城市发展分化，演化成无数新区，市中心成为一种象征。

西安是一个特别喜欢搞“开发区”的城市，现在总共有多少个开发区，恐怕谁也说不清楚。

这和摊大饼不同，摊大饼是围绕一个中心往外发展，呈现放射性的布局。

搞新区就是一种不规则布局，冷不丁就划出了一块地，成立起一个新区。东一块西一块，没有什么规律，地图上呈现出来的样子也没什么形状可言。

西安行政区与开发区示意图（图：悦西安）

现在的西安各种开发区应有尽有，而这些开发区在规划上也是各自为政，几乎每个大一点的开发区都规划了一个自己的CBD……

现在哪个新区没有个CBD，可能出门都不好意思和其他区打招呼……甚至不少楼盘，都会添油加醋把这个所在区域的CBD中心，上升到西安未来的中心。

CBD这玩意确实能提升新区的形象和实力，聚集资源，形成核心。但关键是，有的城市是集中全市的力量搞一个CBD，而西安却在搞很多CBD。

还有一个匪夷所思的事情，有的区域的CBD走位也很飘逸，不能老老实实的呆着。就拿西安最强的高新区来说，先是CBD规划在了科技路，后来又改成锦业路。

西安锦业路（图源网络）

未来高新区的CBD又要往南走，还换了名字叫CID，单单一个高新区未来有几个中心可能都不好说。

目前西安很多新区的CBD，锦业路算是有点模样，但还是没有形成气候。显然，这里远远还成不了西安的中心，而且地位也岌岌可危。

如果前些年，西安能集全市之力打造一个CBD，结果应该比现在好很多。

3

凡事有利有弊，值得肯定的是，目前西安的发展已经很扁平化。

你不用像北京一样，在国贸工作，却住在西五环。多个新区的好处在于，每个区域都有一定的产业，可以解决一部分就业问题。

碎片化的CBD分割可以最大程度的让人可以在生活和工作中保持相对的平衡，不用扎堆，因为西安本质上CBD是分散的。

我在高新可以方便的找到工作，你在曲江也能就近寻找就业机会，生活模式可以最大程度的自我选择。

西安丝路软件城（图源网络）

而且不同区域产业也吸引不同的人，互相之间穿插交割的比较少，这本质上是非常精准的人群细分，合适的人在合适的地方工作，然后选择周围的地方居住。

所以这本质上也就规避了大家一窝蜂往一个地方扎堆的场景，千万人口的城市人群的聚集有助于提升产值，但是过于庞杂的聚集给城市会带来负担。

如果所有的公司和产业集中在一个地方，人们上班涌向一个方向，那早晚高峰无疑将成为一场噩梦。

无论你是否看好每个新区，西安发展本质上就是这个逻辑，多区联动和多核驱动。

西安国际港务区奥体中心（图：国家地理）

一个新区崛起从来就不是用三五年的维度来判断，我们要放在历史河流里，看看整个西安过去经历过什么，才能够知道这个城市到底行不行。

西安虽然新区挺多，但是整体而言，房价相对“均衡”。北京市中心十万一平米，密云两万一平米，这样的悬殊在西安绝对不会出现。

当然你如果认为有些新区房价虚高，也并不奇怪，因为我也是这么认为的。我们觉得不合理，那不买就行，主城区还有大把房源。

可以说，在西安，安家并没有网上说的那么难。

作为地产媒体从业者，我可以给你推荐N套城墙内的老破小，并且价格都不高，重要的是你愿意不愿住？

人性总是贪婪的，既想要便宜，又想占据其他资源，这就没有办法。

4

回到今天话题，西安没有市中心？

是的，西安没有市中心，因为整个西安都是市中心。

本质上，西安没有打造绝对市中心的想法，只需要一个象征性的中心。

西安大唐不夜城（图源网络）

西安的魅力就在于，看上去有着时代的割裂，但是互相之间又保持紧密的联系，没有干扰互相独立，但是在需要的时候，能够协作共赢。

每个人行走在这座城市里，既能感受到历史的厚重，又不缺现代与时尚的点缀。

结尾，我特别想和大家分享一个观点：

如果在西安买房，追求所谓的城市中心，其实无异于刻舟求剑。真正的中心应该是你自己，你才是自己生活的中心，搞清楚自己的生活你才能懂得置业的密码。

宅买房参考！

在这里我们有：

宏观分析：分析楼市未来趋势。

城市解读：热点城市板块分析。

杠杆选筹：专业资产配置建议。

楼市政策：楼市政策汇总解读。

如果你：

手里有闲置资金，想要寻找房产投资。

想要稳定收益，跑赢通货膨胀。

对热门城市/板块不知如何分析。

没有时间长期阅读，但想学习地产知识。

识别二维码添加资产配置师为你答疑解惑！
米宅安安：131 3711 3714（同微信）

———— / END / ————