上海楼市,出现了“橄榄型”曲线
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楼市政策的调控受力并不是均匀的。
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对于总价段在400-600万的房源,整体的成交量影响是最大的。
我们从几个维度来看:
对于老破小比较多的老西门、陆家嘴等区域,月成交套数的降幅都在40%左右,原先月均可以卖7套左右,到了8月只能卖到2-3套的样子了。
对于一些稍偏远地段的比如松江大学城、颛桥、高境等区域,月成交套数的环比降幅也达到了50%。
你会发现,对于400-600万这样的总价段的房源而言,受到这次调控政策的影响是最大的,仿佛感觉整个购买力都被抽空了一样。
但是,如果从另外一个侧面看,会发现超纯刚需(200w-400w)和纯改善的(1000w)以上的房源成交,有影响,但整体的影响会远小于400-600w这样的中间价位段的。
我们分两个层面来讨论这事。
对于贷款层面三价取低后,原先想买400-600万房源的购房者会发现自己已经贷不了那么多钱了。
举个例子,原先对于首房首贷的用户来说,500万的总价款可以贷到3.5成,贷款额度差不多是330万左右,首付差不多只要170万。
但是因为三价取低了,所以导致了无法贷足,首付大概率会达到5-6成左右,首付金额一下子就多出了近百万。
对于大部分的家庭而言,买房这事,也基本属于倾全家之力了。
不要说多拿出100万了,就算多拿出10万,对于很多人来说,也真的非常困难。
压死骆驼的是最后一根稻草,而让一个买房人绝望的,就是手上的预算总是差点。
于是,唯一的选择其实就是降总价预算。
所以,其实大量的购买力是基于贷款的原因从500万左右的总价预算降低到了400万左右。
而从另外一个层面看,原先1000万以上的客户,其实本身贷款占比并不高,所以三价取低的政策对他们的影响其实并不大。
虽然受到价格核验的影响,很多房源的价格都没办法进行网上挂牌,对于买家的付款方式更为苛刻,但买家整体的购买力还是比较强劲的。
所以次新豪宅的成交量,降温的程度其实并没有想象的那么剧烈。
中间降温厉害,两头的纯刚需和纯改善影响较小,上海楼市降温的橄榄型排布,正在形成。
2
上海楼市二手房与新房之间的成交比例差不多是在7:3的关系,是一个完全存量的市场。
而对于中国其他大量的县级城市而言,比例关系的反向的,新房市场的交易量差不多7成,二手市场是3成。
上海巨型的存量市场导致的结果就是套均总价其实并不贵。
大家千万不要陷入一种误区,以为上海房子有多贵多贵,其实上海房子的套均总价就是300多万。
对,你没看错,其实对于大量来上海的外地人来说,如果老家有多余的房产,卖掉一套,再凑点钱,基本都能买的起上海的房子。
但为什么依然很多人都在抱怨上海的房价太贵。
因为在很多人的眼里,上海的房子就是翠湖就是汤臣一品就是中粮海景壹号。
但其实在硬币的背面,因为历史发展的原因,大量的各类村和街道在上海铺开,比如潍坊新村、开鲁六村、工农二村、富特三村、高安路9弄...
很多“老破小”才是上海成交的主力。
对于大量的年轻人而言,如何选择低总价段的地段,是他们优先考虑的。
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