这11个城市该怎么买？

谨遵承诺，这是一篇城市分析。

什么是笨？

笨，就是面对不同的环境和问题，总是用一套方法，还总期待得到不一样的结果。

我们在工作中，身边处处都有这样的人，在买房中，也有太多这样的笨人。

笨人不管是在2015年，还是在2018年，还是在2021年，都是用一个方法和视角来看这个世界，用一个在三四年前看过的一篇文章来指导现在，还动不动的质问你，你不是这样说的吗？

而，聪明人该如何把握买房节奏和选筹方法论？

1、在市场高涨时关注板块轮动，可关注郊区，三线，老破小。

2、在市场平稳时关注次新，二线。

3、在市场萧条时关注主城、核心、一线、强二线。

现在是什么时期？

可以肯定的是，萧条期。

所以，我们要怎么做？

1、回归主城，放弃郊区。

2、回归核心，放弃新区。

3、回归一二线，放弃三四线（长三角珠三角的群另论）。

4、回归基本面，放弃大概念。

而这，其实就是所有城市目前选筹的底层逻辑。

所谓，大道至简，就是如此，没有那么高深，也没有那么多玄乎。

今天来说说这几个城市，如果你明白了上面的道理，下面的城市分析，我说的统统是废话。

1

天津

天津的两个网红区域是要放弃了，一个是海教园，随着海教园供应量逐步增加，之前独有的学区政策面临崩盘，这是最大的风险

而滨海新区处在一个非常尴尬的存在，规划太大，土地太多，重点变来变去，小散就不要去瞎掺和了，局部不错的几个小区域进去是新加坡出来就是大乡村，小散也不要去碰了。

天津置业很简单，有钱上三区，中产下三区，刚需环城四区（地铁叠加距离、学区）。

而对于外地人冲着高考优势来投资的话，避开主城六区的高房价（和平最高的已经8万），环城2万左右的房产，可能是比较好的选择，可进可退。

环城四区，西青>=津南>=北辰>东丽，2万的房价，重点关注西青精武镇（近南开）和北辰宜兴埠（双地铁、三环内）。

为何？

西青是NB的南开区的外溢，津南是次NB的河西区的外溢。

这里的2万，可能是高考资源叠加房产投资的优选，控制总价，永远是投资的核关键。

我说的是外地人，基于高考移民之下的投资选择。

下图的轨道交通图，告诉你为什么只关注天津主城六区和主城第一外溢区。

要的是天津高考名额，你要的不是天津的学区房，这要分清楚。

2

青岛

青岛和重庆一样，因地形影响，不得不成为一个多中心的城市。

青岛的发展主轴，是两个。

1、一个是现实中的东海岸跨海握手西海岸。

2、沿海湾一路滨海发展（东海岸、城阳、红岛、高新、胶州、黄岛、西海岸）。

哪个靠谱？

答案是1，2肯定是不靠谱的，也顺带着诞生了一堆坑。

青岛也是在一圈划了太多的新区，但无一例外，大多都是坑。

即墨、胶州肯定是不要碰的，即墨创智新区、上合新区、空港新区是青岛三大坑。

从地铁规划图是可以看出，两个红圈标注是，是相对安全的， 其它都是要慎重的。

改善看东海岸主城，建议市北，因为供应量大。

刚需看东海岸主城外溢，建议城阳，因为供应量大，因为有补贴。

可适当、谨慎关注西海岸，只关注核心区，因为，西海岸规划太大了，没有那么多的人。

下面的图，告诉你，什么是青岛。

3

武汉

武汉也是一个很特别的城市，武汉的发展有两个主轴，一个是沿江，一个是向东。

用这张图去理解大武汉。

和长沙不一样，武汉的城市中心发生了转移，但没有郑州这么明显和替代性。

以前的武汉中心在汉口，如今的城市发展重心是一路向东，中心到了武昌，科创到了光谷，而城市东边缘的光谷东，一样是热门的抢房摇号区。

所以，在武汉买房，要记住这三句话。

1、拥江两岸。

2、重心向东。

用这个思路去理解武汉就大差不差了。

在这两个主轴上去买，就错不了。

用自己的预算对号入座即可，在江边改善，在四新、白沙洲刚需。在光谷可投资，不碰长江新城。

4

海南

海南要做为一个省来分析。

全岛限购，但如果有海南房票的话，海南是可以买的。

海南不适合首套投资，但做为资产配置来说是肯定可以的，确定的是概念不断，不确定的是概念兑现和落地程度。

海南目前最值得买的就是海口，然后是一路向南的东线，一直到三亚，东线只看海边、只看大盘、关注配套，县城里的房子均无价值，文昌有点LOW，博鳌虚高，万宁只看石梅湾，陵水只看清水湾，西边到崖州湾就截止了，什么东方、儋州、临高都不看的，穷山恶水，没啥意思。

值得你买的房子足够你挑足够你买，你说你非要问别的地方别的楼盘图啥？

海口怎么买？如果有房票，我的建议就是只看主城，甚至市政府所在的西海岸都不看，江东新区也不看，就是只看省政府所在的主城片区，想看海的话就买海甸岛、新埠岛，其它地方都不用看的。

海口政治很正确，你只买限价盘，只关注限价盘即可，有一张无形的手在帮你赚钱，你还想啥？

5

厦门

厦门每年房产交易的盘子里，70%以上都是二手房，也就是说，厦门岛的房子才是厦门。

岛内的房子是稀缺的，岛外的房子一环套一环，不稀缺。

厦门不是福建人的厦门，是全球福建人的厦门，他们分布在柬埔寨、美国、非洲、菲律宾等地。

对于厦门本地人来说，这是一个悲惨的逻辑，买岛内就是4万起，想便宜只有岛外。

厦门置业，也就是一个无奈的选择，因为只有岛内才是厦门，所以，你想买厦门，就只看岛内吧，买不起7万+的新房，就看看二手吧。

实在不行，沿着地铁去集美看看，翔安看看，其它都不用看了。

因为我在厦门考察时，见过太多认为岛内太贵，先在岛外买房，之后，一是有钱了一定转岛内，二是孩子上学时不得不转岛内。

都是折腾。

6

济南

济南，是我看过全国几乎所有省会之后，最简单、最容易解读的省会城市。

济南其实和郑州特别像，郑州的逻辑就是济南的逻辑。

但济南比郑州更容易，因为，郑州还有常西湖、高新区在向西拉扯，郑州还把市政府放在了西区，但济南很容易，全部向东。

郑州一路向东，济南也是。

郑州在空间规划是东强，济南也是，东强。

济南的买房逻辑就是只看东强。

所以，济南很简单，CBD周边5公里，考虑到北边是河南边是山一路向东，可以东6公里，西4公里，南北3.5公里，在这个范围里选筹，错不了。

红点是绿地IFC中心，代表CBD。

有钱就近一些。

没钱就远一些。

投资就综合一下。

7

昆明

昆明的发展主轴也是两个，一个是滇池边，这是独特资源，二是主城到呈贡的东南主轴。

所以，空港肯定不行，北市和高新、滇池西也一般，要不就是滇池边，要不就是东南方向主轴，其实呈贡发展了近20年也很一般，即使市政府搬了过来能量依然不够，去昆明调研时看到打着新区概念的融创孔雀镇的4000多套公寓在全国大卖，心里不禁在想，这4000多棵韭菜都是谁啊？这玩意买了都得砸手上。

昆明购房，两个建议，一是会展板块滇池边，二是巫家坝CBD，其它区域其实不用看的，呈贡亦不用看，呈贡南边什么绿地健康城的就更不用看了，打着旅游概念的抚仙湖也不用看，打着旅游概念的安宁更不要看。

图中的价格是去年8月份的价格，去年组织的巫家坝CBD团购带装修18000左右，如今2万以下的房子已经没有了，标准22000。

昆明房价不便宜，但没办法，没地。

8

沈阳

沈阳是一个撕裂的城市。

这种撕裂的城市通常很难分析，因为，决定这个城市发展动能的东西恰恰不是我们可以决定的。

不像杭州，杭州也是一个撕裂的城市，阿里、科创在西，城市规划一路沿江向东，但杭州不一样，杭州有阿里，杭州还有一个强大的开明的极具互联网思维的政府。

所以，在杭州，未来科技城可以推荐买，50公里之外的大江东也可以推荐买。

沈阳CBD在北站南边的金融城。

之前的沈阳，重心南移，大力发展浑南，市政府也搬了过来，做的风风火火的，从轨道规划也可以看出沈阳的明显南拓。

如今又在大力规划和发展沈北新区，也是国家级新区。

东边还有沈抚新区。

主城的旧改、城改也极其缓慢。

所以，A、主城，B、已有起色的浑南，C、国家级的沈北。

这是一个选择题。

问我答案的话，我会说，沈阳没有阿里，沈阳政府也不是杭州政府。

在这样一个未来不确定的城市投资，我的观点是：只看现在，不问将来。

现在不错的，未来不会差。

现在不好的，未来不一定能好，但现在可以吹的好。

在沈阳，不能为吹NB买单，不能为规划买单。

长白的涨幅，告诉我们，沈阳人也很理性，夹在主城和新城之间的区域，兼具好规划和配套，才是最好的选择。

过去是，现在是，未来也是。

所以，在沈阳，我的建议是。

1、金融城周边6公里。

2、已经发展有起色的浑南成熟区。

3、主城二手次新。

4、钱少的，沿着地铁向外找主城第一外溢区，综合距离和价格就好。

5、在沈阳，永不碰远郊新区新区，管你是国家规划还是宇宙规划。

9

洛阳、淄博、岳阳

以上三个城市，只是引子，其它城市，道理一样，逻辑类似。

对洛阳最好的分析就是，买郑州。

对淄博最好的分析就是，买济南。

对岳阳最好的分析就是，买长沙。

这三个城市的房价相比下面的地级市，房价远没拉开，这么便宜，还去洛阳淄博岳阳要什么自行车？

10

最后

不知不觉，已经3500字了，远超一篇稿子2000字的标准，就此打住，其它没有谈及到的城市，下次再聊吧。

聊一下另一个话题。

什么时候买？

答案是：不必等，就是现在。

房住不炒都已经三年多了，需求都压抑了三年多了，你还想啥？

即使2016年翻番了，房价太高了，平均到2016-2020这五年，每年涨多少？算不算稳定？

而且，在我们看好的，推荐的一二线大城市，哪个跌了？

站在2020年中。

没跌的稳了。

跌了也稳了。

你还在等啥？

上下5%的涨跌幅，不应该是一个NB的人关注的焦点，买定离手，好好生活，关注主业，搞定老婆和丈母娘，提高赚钱能力，才是王道。

共勉，各位。

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