房地产市场长效机制全解析深度报告
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作者：李奇霖等
一、房地产市场政策频出
2015年我国房地产增加值占国民生产总值的6.05%，并且房地产行业上游带动煤炭、钢铁、化工、采矿，下游带动家电、家具、家装等共同发展，成为我国经济发展的重要支柱， 1990年以后连续20多年，我国GDP保持高于6%的增速，在全世界都是罕见的奇迹，然而这种高度依赖房地产的高增长也带来了一系列的隐患。
其次是我国房地产过热、挤出实体经济。因为房地产投资收益高于实体，所以资金从实体经济涌入房地产。
再次，房价高涨带来巨大的贫富差距。在其他投资方式的回报率都低于房产的情况下，拥有住房的居民享受房地产红利，财富积累迅速与其他居民拉开差距，形成了以房产为条件的财富分化，加剧了国家贫富差距。
根据 wind数据显示，从图表【3】我们可以看到，我国成人人居财富基尼系数是81.9，低于印度（87.6），美国（86.2），中国香港（85.6）、印度尼西亚（84）和巴西（82.9），但是高于大部分国家，已经达到警戒范围。
最后，房价高度依赖金融，房地产过热带来金融风险隐患。部分居民为了追上房地产红利的尾巴，高负债买房，导致居民部门杠杆率上升，如果杠杆超过居民所能承受的极限，房地产泡沫就会破裂，进而引发金融风险（详见《中国杠杆全解析》）。
所以，稳定房价，促进住房市场供给侧结构性改革，加快建立房地产长效机制成为管理层对房地产调控的当务之急。
从各个省市的反应来看，政策已经开始逐渐落地。
16年11月北京住建委发布“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知，最终首批竞拍的三块地均以开放商 100%自持竞得。
一向走在我国改革前沿的上海在7月24日推出两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。成交地块的楼面单价分别是 5569元和5950元每平米，均由国有企业竞得。
广州作为改革开放重要阵地的华南地区排头兵，也紧跟上海退出第一个明文规定“租售同权”的政策文件，《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》明确规定：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
住建部于7月20日联合其他八部门发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再加上26日新华网报到的住建部有关负责人说将通过立法明确租赁当事人的权利和义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
政策信号频出，各大城市都纷纷大力支持租赁市场健全发展，租房市场成为建立长效机制的先导。
二、房地产长效机制全解
2016年12月9日，中共中央政治局会议提出：
“加快研究建立符合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。随后在17日的中央经济工作会议上提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
从这个意义上看， 房地产长效机制主要是为了通过“稳房价”来抑制房地产市场泡沫和泡沫带来的金融风险。
房地产长效机制具体可以分为五个方面：
土地制度和供地机制、房屋租赁市场、住房信息平台、保障房供应和财税金融，下面分别进行阐述。
（一）房屋租赁市场
作为房地产长效机制的重要部分，租房市场建设成为长效机制的“先行者”是有原因的。
居民的自有性住房具有四大属性：
消费属性（可以住），资源属性（就近享受教育资源等公共服务），稳定属性（可以长期稳定居住，自主装修），财富属性（可以抵押，可以增值）。
而租的房子只有消费属性，不改善租房的属性，居民对购买住房的需求就不会下降，所以健全租房市场可以从赋予租房的 资源属性、稳定属性和财富属性入手。
1、资源属性
也就是当前很热的租购同权，实质上，“租购同权”并不是新词，按照各省市的情况，很多地区已经在实行，比如上海、深圳。
上海根据2013年颁布的《上海居住证管理办法》和2015年颁布的《上海居住证积分管理办法》规定持有上海居住证且积分达到标准的人可以享受子女统筹进入公立学校并且可以参加中高考的权利。
深圳也在2013年开始试行义务教育阶段积分入学政策，积分的条件不同区的要求略有差异，但是基本上都是以户籍、房产、租赁合同和社保为标准。
广州的“租购同权”的享受条件除了积分，另外增加了本市户籍和人才绿卡两类人，并且要求在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案。
综合上海、深圳和广州优质教育资源的入学条件主要都是按照积分顺位排序的，积分条件中权重最高的是户籍和学区房，正常情况下有户有房>有户租房>无户有房>无户租房>无户无房。
户口和房子的顺序也有差异，比如深圳福田区有房无户（75分）>有户租房（户籍+租房62分），在相同条件下入籍（入户）年限长的优先。
权重第二重要的是社保、个税等缴纳年限。
并且政策中都明文规定租户申请入学都是由当地教育部门“统筹安排”。优质的教育资源供不应求，正常情况下不会有空余的学位被安排。
所以，这种租购同权是有条件的“同权”，租户有权享受，没权选择。
保证就近受教育权，但是不保证享受高品质的教育。可以让部分原本必须回原籍的孩子可以在父母身边就近读书，但是这个制度想要解决学区房问题是不可能的，实质上是“
门打开了，但是门槛依然在”。
因为优质的教育资源永远是紧缺的，所以总要有标准对所有想享受最优质教育资源的家庭进行筛选，目前的筛选标准主要有三种：
1）户籍和住房。这是我国一线城市中基础教育入学的筛选标准。从上述上海、深圳和广州的积分条件来看，户籍和住房是排在第一位的。
2）税收或者教育资源直接收费。从我国上述积分条件来看，税收和社保的年限也是排序的重要标准。
教育资源直接收费也是一种标准，优质的私立学校就是采取这种标准，比如美国，私立学校收费一般是公立的5倍以上。能够支付高昂学费家长的子女优先享受这些优质教育资源，同时家长对学校进行捐助也能让子女在录用中获得优势，支付和捐助的这些费用可以让学校有资本吸引更多优质教育资源，相当于直接为教育付费。
3）家庭成员与学校的关联性。比如新加坡，初级教育招生的标准是孩子与这所学校的关联性，如果家庭中的哥哥姐姐或者家长是校友会成员，则被录取的可能性较大，在没有这种关联性的情况下，优先新加坡公民，其次永久居民，最后是外国人。
校友会成员子女或亲属>新加坡居民>永久居民>外国人>住房与学校的距离
所以，新加坡学校招生是以亲属的校友资源为标准的，所以新加坡就有一种与中国截然不同的现象：望子成龙的家长为让孩子进入名校会带着子女到学校附近租房，并在周边社区做义工等志愿活动，积极地在校友会争取表现。这种情况下，新加坡名校周边的房价也比较高，但是几乎没有“学区房”的概念。
4）考试。这是高等教育的选拔标准，部分国家和地区的基础教育也采用这种方式，比如香港的很多名校学校会对学生和家长进行面试，弘立书院录取采取两轮面试，第一轮面试孩子，第二轮面试家长，综合考虑录用。
每个国家或地区选拔学生的标准会有所不同，有些地区还是多种标准的组合，比如美国和香港除了通过学费、考试选拔，也看重亲属是否是校友等。
这四种选拔标准究竟是看什么，条件1）户籍和住房主要是看家长的祖籍、能力（获得户籍）和财富；条件2）税收或者教育资源直接收费主要是看家长对当地或者该学校的贡献；条件3）家庭成员与学校的关联性主要是看家长或其他家族成员的教育背景；条件4） 考试主要是看父母的学前教育投入和孩子的资质。
哪种标准更加公平？
条件1）2）3）都是以父母的条件为标准，我国主要是采用条件1）。
条件2）中父母的付出与孩子享受的教育资源存在最直接的相关关系，但是也会导致富有阶层可以享受优质教育资源，令教育资源分配以效率（父母的财富）为标准，有失公平。
其次，条件3）是以家族教育传承为条件，是最“不庸俗”的标准，但是也加剧了家族成员教育资源之间的路径依赖，同时由于家族成员的教育背景不容易像财富、房子甚至税收学费一样量化，所以校方存在“酌情”的空间，就为寻租创造了条件。
从原则上看，初级教育一般不采取条件4）考试的做法，因为考试会将孩子的学习期延长到学前，增加学前负担，也可能会让成绩不理想的孩子受到打击，并且在我国义务教育是通识教育，而非选拔性的精英教育，令所有孩子都平等的享受义务教育是适龄儿童的权利和义务。
所以，只要教育资源是不均等的，稀缺的优质资源就是供不应求的，无论采取什么标准筛选都很难保证公平，从理论上来说，摇号入学、随机派位是最公平的，但是实行阻力较大，近期落实的可能性较小。
2、稳定属性
目前我国租房市场中租户的权益没有明显的保障，出租者可以随意提高房租，中止租赁合约，不履行租赁物业的相关义务。所以，保障长租租户的权利是房地产长效机制的重要方面。
这就需要从几个方面来完善：
一是政策支持租赁住房土地供给，增加租赁住房。比如北京和上海的租赁住房土地供给。
二是法律保护居民长期租约。法律保护居民的租房协议，保证被违约涨租、违约中止合约的租户得到合理的补偿。
三是市场手段形成高品质的租赁服务。具有信誉的大企业运营的长租公寓，可以保障长租合约的稳定。比如世联行主营的集中式公寓，通过签订长期房源和公司的信誉保障长租租户的权益，这种集中式公寓便于形成标准化的规范，管理难度小，有易于管理和复制的特点，未来发展空间较大。
3、财富属性
房价稳定后住房增值的能力下降，购买住房的财富属性就会减弱，租赁住房的吸引力就会增加。
（二）土地制度和供地机制
2015年，我国国有建设用地供应51.80万公顷，其中住宅用地7.29万公顷占国有建设用地供应总量的14.1%。
其中住宅类土地供给，从一线城市，二线城市再到三线城市，供给量逐渐增加，但是成交价格逐渐降低。反向的人口流向与土地供给是我国土地供给的主要矛盾，也是造成一二线城市房价高涨，三四线城市却急需去库存的“冰火两重天”现象的根源。
为解决这个问题，今年1月国新办就《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》举行发布会，核心要点是重启跨省占补平衡，使耕地不足的东部沿海省份通过“购买”外省耕地占补平衡指标，增加经济发展所需的建设用地和住宅用地供给。
土地供给是房地产长效机制的基础。增加土地供给不仅包括商品房土地，也包括保障房和租赁住宅土地的供给，这是缓解房地产市场供需矛盾，促进租赁市场、保障房建设的重要保证。
（三）保障房供应
根据wind数据显示，截至2014年我国实际执行的保障性住房480万套，与此同时，我国城镇存量住房200亿平方米，2.6亿户，户均住宅超一套，假设为3亿套，则保障性住房占城镇居民住房的1.6%。
保障房的建设比较完善的是新加坡，全岛共有120万套组屋，容纳了80%的新加坡居民。家庭或者单身人士首次购买时只需要10000美元，当家庭新增加了小孩或者单身人士结婚以后，再付10000美元就可以申请组屋，剩下的可以向HDB或者商业银行贷款。
贷款的条件也很优厚，HDB会评价申请人年龄，收入，财务状况等一些列信息以决定贷款发放的数额。贷款利率是CPF（Central Provident Fund Board）公积金普通账户利率加0.1%。
当购买者收入超过上限或购买者不满足申请HDB贷款条件，抑或需要购买豪华型组屋时，可以申请商业银行贷款。申请了商业银行贷款后不准再从HDB贷款，而且只能从金融监管委员会MAS授权的商业银行进行贷款。
（四）财税金融：调控信贷、健全税收
1、调控信贷
房地产周期与信贷周期存在明显的协同相关性，在我国信贷是调节房地产的重要手段，信贷调节主要有两种方法， 一是提高首付的比例，二是提高贷款的利率。
16年9月以来共有48个城市纷纷出台限贷政策，提高首付比例，稳定房地产市场。
近来我国各大银行纷纷提高住房抵押贷款利率，基本都上调到基准利率的1.1倍。贷款利率上调就意味着消费者还贷的成本大大增加，比如向银行贷款200万，用基准利率（4.9%）的8.5折还款，总共还322.36万，基准利率还347.27万，基准利率的1.1倍还364.52万，比基准利率高17.25万，比8.5折高42.16万
2、健全税收
税收是各项政策的辅助手段，房地产长效机制中的税收政策主要包括 租房税收、买房税收、持有房产的税收（房产税）。
租房税收。一般住房的税收主要是向出租人征收，包括房产税（租金的4%）、营业税（3%税率的基础上减半计算缴纳）、城市维护建设税及教育费附加（以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%）、个人所得税（出租住房取得的所得暂减按10%的税率）等，这些税收都是收取租金的一定比例，不设累进税率。
买房税收。我国购买新房主要需要交纳契税和印花税，契税采取累进税制，按照房子的面积征收，大房子、高房价的房子征收的税收相应较多。印花税是总房款的0.05‰
房产税。房产税是对持有房产的居民征税，征税的标准按照房产的面积或者市场价值，房产税可以增加居民持有房产的成本，使房产增值的部分通过税收实现公有化，我国还没有实行房产税，从现实情况来看，征收房产税的阻力较大，短时间内实现的可能性不大。
根据目前的政策情况，政府培育和健全租房市场可以增加对租房市场的补贴和减少税收。
一是，增加租房市场的支持和补贴。比如本次的《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》就明确提出加大公积金对租赁住房的支持力度。职工可凭房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金，并且提取限额从月平均工资2倍的30%提高到40%。
二是，减少租房税收。还是《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》提出对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（五）完善信息平台
完善信息平台主要包括不动产登记平台、住房租赁平台。加强完善住房购买和租赁平台的建立有利于信息透明和交易公平，防止掌握优势信息的中介利用出租人和承租人的信息不对称牟取暴力，扰乱市场。
三、如何保障加快建立房地产长效机制
（一）解决土地财政问题
供给端的核心矛盾是供地，无论是增加土地供给还是保障房，在一定程度上都需要牺牲政府投放的商业用地或者商品房土地供给量。
对政府来说，保障房和租赁住宅供地的转让价格低，且不像商业用地一样创造GDP，所以政府主动增加租赁住宅土地供给的动力不足。对开发商来说，租赁住宅土地回款周期长，经营风险大，但是如果能够经营好也可以获得稳定现金流的优质资产。
所以解决这个问题有两个办法：
第一是治标，改善保障房和租赁住宅用地的商业模式，比如开发商探索出持续盈利并且高回报的租赁住宅用地的运营方式，就会有更多开发商去高价拍地，让政府获得与商业住房一样的高价转让收入，政府就有持续的动力增加保障房和租赁住宅用地的供给。
第二是治本，改善我国土地财政的现状，逐步缓解地方政府对土地和房地产的依赖，或者政绩考核的标准更加丰富和多样化，降低GDP，加大保障性住房和租赁住房的权重。
（二）保障租购同权的核心是保障教育资源均等化
优质教育资源是稀缺的，需求端永远旺盛，当资源不够分配的时候，怎么分配都是有所偏颇的，公平的摇号入学、随机派位推行的难度又大，可以怎么解决呢？实现教育资源均能化， 让优质的教育资源从供给端流动起来。
国外曾经流行一种教育券，政府的补贴不是直接划给学校，而是用教育券的形式将补贴的分配权交给学生，学校按照学生上交的教育券向政府领取补贴和经费。
如果一个学校获得的教育券多，政府部门就会增加补贴和经费，一方面支持扩张，一方面学校可以聘请更好的老师、购置更好的设备，教育券就是家长给学校的投票。在教育券的制度下，学校之间是竞争的，学校之间的教育资源是流动的，学校为获得家长的认可有更大的动力提高教育质量。
教育券实行至今，争议也存在很多，但是这只是一种思路和可能的手段，从供给端令学校之间展开竞争，一个可能的结果就是优质的教育资源会被分散，学校之间固化的层级就会被打破，避免了资源固定，催高附近房价的同时也增加寻租的空间。
当然，除了在供给端让教育资源流动起来，开拓新的优质教育资源也是一种方式，即大力发展私立教育，有经济实力的家长捐资成立新学校，用优质的待遇吸引优质的教育资源，与公立教育展开竞争。
目前部分房地产商用这样的做法来提高房子的价值，比如捐资给在建的学校或者自己建学校，从而令自己的小区成为该学校的学区，高出周边地区的房价很大部分是家长对学校的捐助。
土地是有限的，传统的房地产行业运营方式是“建房——卖掉——建房”循环，这种方式是不可持续的，未来我国房地产市场会从“高负债、快运转”的模式向“轻资产，重经营”的模式发展，实现长久经营和可持续发展。
（三）规范租房市场的法律执行
本次广州的《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》还有一个很重要的点被反复提到——“房屋租赁合同登记备案”，包括子女享受就近入学的权益、加大公积金对租赁住房支持力度和落实税收优惠三个方面，并且强调只有经过登记备案的租赁合同才可以享受这些政策优惠。
我国租赁市场分散，居民主动进行租赁合同登记备案的比例较低，这一方面是为了规避税收和各种流程成本，另一方面也为出租人和承租人的维权带来了困难。 解决这个问题需要政府给出更多税收优惠和流程便利，降低居民的登记成本。
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