旅居养老投资必读：业务模式、功能要求、开发路径与投资策略（干货）

一、旅居养老的业务模式

根据旅居养老的目的和旅居场所的不同，可以把我国旅居养老产业分为以下五种模式：

1.候鸟式旅居养老模式

候鸟式旅居养老是我国发展最早的旅居养老模式。与其他旅居养老模式不同，候鸟式旅居养老只需支付交通费和房租费，成本较为低廉，逐渐成为我国旅居养老的主要模式。候鸟式旅居养老主要分为三类。

第一，暖冬旅居养老。冬季南方城市具有独特的地理位置和舒适的气候条件，到南方过冬逐渐受到北方老年群体的追捧。以海南岛为主的冬季疗养基地逐渐发展起来。

第二，夏季避暑旅居养老。夏季北方滨海城市以其毗邻大海、空气清新、温度适宜，受到了一批老年群体的欢迎。

第三，景区旅居养老。景区旅居养老指依托山林、湖泊、滨海和温泉等自然生态资源，形成山水疗养基地、温泉享老基地、风景享老基地等组合式景区旅居养老模式。景区旅居养老远离城市的喧嚣，自然资源能够陶冶情操，在一些风景秀丽的地区逐渐发展起来。

总体来说，候鸟式旅居养老模式的优点是环境优美、气候宜人，灵活性强。但缺点是季节性较强，便捷性不足。

2.疗养式旅居养老模式

随着年龄的提高，老年群体的身体机能开始下降，对医疗护理需求越来越高。疗养式旅居养老模式主要分为三类。

第一，中医养生旅居养老。中医养生旅居养老以中医为核心，以我国传统养生哲学为基础，开发中医诊疗室、中医理疗中心、药膳养老会所、中草药种植园等中医旅居养老项目，提供包括中医养生知识讲座、中医医疗服务、中草药园区体验等不同的服务。

第二，西医护理旅居养老。西医护理旅居养老以西医疗养为核心，以大型医院雄厚的医疗资源和专业化的医疗服务为依托，为老年群体提供包括身体健康检查、医疗护理、健康咨询等多个领域立体化的养老服务体系。

第三，美食养生旅居养老。美食旅居养老是指以食疗养生为核心，围绕我国丰富多彩的饮食文化，打造集养生药膳、素斋、绿色饮食、养生茶汤、地方养生膳食等多种食疗养老饮食为一体的美食养老服务模式。总体而言，疗养式旅居养老模式的优点是符合老年群体的疗养护理需求，缺点是成本较高。

3.文艺鉴赏式旅居养老模式

文艺鉴赏式旅居养老模式主要分为三类。

第一，古城古镇旅居养老。古城古镇旅居养老依托特有的文化资源、历史遗址和非物质文化遗产，将历史古迹、旅游产业和养老服务结合起来，开发具有历史文化特色的旅居养老项目。

第二，民俗民风旅居养老。民俗民风旅居养老以地方特有的民族风情、节庆、习俗、食俗为基础，打造具有独特氛围和节日庆典色彩的旅居养老服务项目。

第三，宗教禅修旅居养老。宗教是文化的重要载体，是人的精神寄托。随着我国经济社会的发展，老年群体的物质保障极大丰富，对于精神信仰的追求不断提高。因此，依托宗教特色，以国家政策为依据，开发以佛学院、山水禅寺、养心阁等为基础的多样化的宗教养心旅居养老项目，更符合现代社会和未来老年群体对于宗教文化的需求。

文艺鉴赏模式的优点在于符合老年群体的精神追求，缺点是对老年群体的整体素质要求较高。

4.田园式旅居养老模式

田园式旅居养老指的是以农家乐、乡村绿色田园景观、农事娱乐体验、特色乡村风情为依托，以满足老年人休闲度假为目标的旅居养老产业模式。近年来，随着我国大力进行社会主义新农村建设，农村地区经济得到很大程度的发展，基础设施不断完善，为田园式旅居养老模式提供了发展契机。尤其是农家乐产业，逐渐成为农村地区脱贫致富的一条新途径。

除此之外，田园旅居养老不仅可以观光、采摘，体验农乐，让老年人体验农村生产方式，还可以了解农村生活，享受乡土情趣，并通过产业链的发展，不断开发渔村、牧村、林园、酒庄等特色田园旅居养老产业项目。

田园式旅居样养老模式的优点在于亲近乡村，回归自然，缺点在于服务水平和配套措施都有待提高。

5.社区式旅居养老模式

社区式旅居养老是养老产业和地产相结合的养老模式，并逐渐成为近年来我国房地产市场发展的一大趋势。社区式旅居养老通过构建包括老年住宅区、老年大学、购物中心、酒店和医院等多种业态，将“养老住宅销售＋养老地产持有经营＋综合商业租赁”相结合，形成一个功能齐全的产业链，从而为老年群体提供多样性的养老服务。

社区式旅居养老在我国北京、上海和深圳等一些大城市发展较快，但大部分社区式养老地产还只停留在概念层面或者只提供住宅区等单一功能，缺乏专业的、全面的外围养老服务。因此，吸引一批专业的、有信誉的品牌服务公司加入此领域是今后需要解决的首要问题。

该种模式的优点是综合性较强，面向的老年群体范围广，配套措施和服务相对完善。缺点在于投资力度较大，对开发商的资产状况、资源整合能力和持续经营能力要求较高。

二、旅居养老综合体的功能要求

根据旅居养老综合体的概念和旅居养老的发展要求，旅居养老综合体必须具备居住、养生、医疗、度假、休闲等各种生活和商业条件，以住宿集群、娱乐集群、生活服务集群为载体，实现生活居住功能、医疗养生功能以及休闲度假功能。具体要求如下。

1.生活居住功能

旅居养老综合体是为满足异地养老需求而建，候鸟式养老群体通常会在目的地停留，短则十天半月，长则连续几个月甚至半年，所以生活居住是首要功能。但是，旅居养老综合体对居住功能的要求要高于普通居民生活，不仅要舒适便利、生活设施完善，还要求自然风水好，房屋装修好，活动空间大，居住设施皆以高档酒店、老年公寓等方式呈现，实现高端、规范的居住标准。

2.医疗养生功能

养老群体最关注的就是身体健康和养老目的地的医疗水平，因此医疗养生是旅居养老综合体的核心功能和特色功能。要满足养老健身的需求，旅居养老综合体须具备完善的医疗系统和养生系统。医疗系统包括联动式医疗服务、医疗监控和医疗救助，实现智能化诊疗服务系统、远程监控系统、精确就医分类系统和医疗信息系统全面覆盖，为入住老年人营造24小时安全防护;养生系统包括定期健康检查、康复、养生知识讲座、符合五行的饮食、针灸、推拿等服务。

3.休闲度假功能

旅居养老综合体是养老目的地与旅游目的地的结合，除了满足养老需要外，还应该满足老年人旅游度假、休闲娱乐的需求，这就要求旅居养老综合体应该以旅游景区和旅居养老综合体的标准配备相应的休闲度假设施，同时营造景观环境。如加强广告牌、建筑色彩等管理，开展环境绿化、美化、亮化工程建设，提升环境美感；构建以公共绿地为点、以街道和滨河绿地为线、以庭院绿地为面的点线面结合、富有特色的绿化体系;加强商业、文化、体育、娱乐、餐饮等旅游服务设施建设，不断完善综合体旅游服务功能。

三、旅居养老项目的开发路径

结合旅居养老的特质，提炼旅居养老项目开发路径的五个关键维度：

一是产品发展路径，通过创新、创造和优化旅游养老产品与服务，以更全面、更优质地满足老年人的旅游养老需求。

二是经营发展路径，通过引用新的技术、新的生产方法、新的经营模式，解放旅居养老生产力，创新旅居养老业态，提高旅居养老的经济效益。

三是市场发展路径，通过市场营销策略挖掘尚未满足和开发的潜在市场需求，拓展新的市场。

四是供应链发展路径，通过创新旅居养老供应链的类型、流程、物流技术等，提高旅居养老的市场交易效率。

五是组织发展路径，通过优化、创造旅居养老组织与管理制度，提高产业生产效率和生产力水平。五要素是旅居养老创新发展最核心、最关键的源泉。因此，本文以经营发展路径、供应链发展路径、市场发展路径、产品发展路径和组织发展路径为框架，基于系统理论构建旅居养老发展路径模型（见下图）。

1.经营发展路径

在经营发展路径，根据旅居养老经营主体及其联结关系的不同，旅居养老经营发展路径主要有综合体经营方式、集团连锁经营方式、联盟经营方式。

（1）综合体经营方式是旅居养老企业依托聚集在一定空间区域的建筑群，同时经营满足旅游养老者的食、住、行、游、娱、用、医、养、学等全方位需求的多种商业业态，形成集合旅游养老服务全要素于一体的多功能、多业态的旅游养老商业聚集区。综合体经营方式的主要特点是空间集聚、土地综合开发、多元产业整合、功能融合、集群共生等；

（2）集团化经营方式是旅居养老企业集团以实力雄厚的母公司为核心，以产权联系或契约联系为纽带，将两个以上满足旅游养老者相关需求的企业联结在一起采取共同的经营方针、一致的经营活动，通过连锁化经营实现规模经济效益。集团连锁经营方式的主要特点是旅游养老集团是两个以上的成员企业通过多种纽带关系联结在一起组建的法人联合体，所有成员企业统一品牌、统一经营；

（3）联盟经营方式是一些独立经营的旅居养老企业通过契约的形式自愿联合起来组建松散型的联盟，以实现各联盟成员在市场营销、管理技术、预订网络、信息渠道等方面合作经营，形成共同发展、互利共赢的局面。联盟经营方式的主要特点是成员之间的组织关系松散，各个加盟企业在经营管理和财务上保持相对独立；联盟成员通过合作经营实现共赢。

2.供应链发展路径

旅居养老供应链发展路径主要有：

（1）供应链横向一体化。旅居养老企业重点经营核心业务，而将非核心业务外包给市场上的合作企业，通过对供应链成员核心竞争力优化选择的基础上联结起来的“横向一体化”的集成管理模式。供应链横向一体化有利于增强旅居养老企业的组织柔性，提高供应链的效率，从而最终提高旅居养老企业对市场反应的速度和能力；

（2）供应链纵向一体化。为了攫取供应链上更多的价值环节，获取产业竞争主动地位，旅居养老企业通过自建、控股、参股、购并等方式控制旅游养老供应链上下游关联企业，从而形成上游与下游企业的物流、信息流、资金流"纵向一体化"的集成管理模式。供应链纵向一体化有利于实现旅居养老企业采购、生产、运输、仓储等活动的功能一体化，增强其对供应链的控制和市场地位；

（3）供应链网络化。随着互联网在旅居养老企业经营管理活动的普遍运用，现代化的电子技术和信息手段影响旅居养老企业供应链网络化。一方面，旅居养老企业利用互联网技术创新供应链的采购、生产、运输、仓储等活动，通过构建信息化、网络化、智能化的网络虚拟供应链，实现线上供应链与线下供应链的功能互补。另一方面，旅居养老企业通过供应链网络交易平台与原材料供应商、老年用品制造商、医药与医疗器械制造商、健康用品生产、医疗康复与养生保健、旅游商品加工、养老地产开发、信息咨询服务商、旅游分销商等众多供应商、生产商与分销商进行谈判和交易，构建虚拟旅游养老供应链联盟。供应链网络化有利于创新旅居养老企业供应链的价值环节，提高供应链的效率。

3.市场发展路径

旅居养老市场发展路径主要有：

（1）地域市场。旅居养老企业应挖掘近距离潜在客源市场、开拓中远距离客源市场、培育国际客源市场，以全方位拓展旅居养老的地域市场。在近距离潜在客源市场方面，旅居养老企业应加强旅游养老消费观念宣传、产品体验，通过多种促销手段提高近距离老年客源市场的旅游养老消费意愿和消费活力。在中远距离客源市场方面，旅居养老企业应强化宣传推广力度，加强营销渠道建设，策划多种主题营业推广活动，创造老年顾客的消费便利，实施品牌经营，以开拓中远距离客源市场。在国际客源市场方面，旅居养老企业应主推中国特色文化的旅游养老产品和品牌，加大国际市场的宣传推广，加强与国际旅游养老中间商合作，以最大范围的招徕国际老年消费者；

（2）业务市场。旅居养老企业可以开辟原有业务市场、相关业务市场、无关业务市场，以全业务链拓展旅游养老业务市场。在原有业务市场，旅居养老企业在立足原有业务市场的基础上向“食、住、行、游、娱、用、医、养、学”多个业务领域延伸，拓展原有业务市场的广度；在市场调研的基础上，针对不同老年群体深度细分市场，如在消费档次上细分高中低端消费市场，在消费动机上细分游览娱乐型、保健疗养型、探亲访友型、候鸟安居型、文化修学型等市场，针对性地开发主题旅游养老产品，以拓展原有业务市场的深度。在相关业务市场，旅居养老企业可以针对中年人群开辟旅游养生市场，针对一般人群开辟旅游健康市场，针对罹患疾病人群开辟旅游医疗市场等。在无关业务市场，旅居养老企业利用品牌优势、资金优势、客源网络优势等，推进无关业务领域的跨界拓展，实现旅居养老企业的跨行业扩张，例如文化教育产业、金融投资产业、食品制造业、运输业、物流仓储业等。

4.产品发展路径

旅游养老产品发展路径要包括产品形式创新、产品类型创新、产品功能创新、产品结构创新等。

（1）产品形式创新。旅游养老产品形式创新可以从创新产品的体验性、参与性、科技化等方面入手。旅居养老企业应针对老年旅游者特点，结合自身资源优势开发老年旅游者体验性、互动性、参与性的旅游活动项目，以满足老年旅游者的游览观光、文化体验、人际交流等综合需求；

（2）产品类型创新。旅游养老产品类型创新包括开发全新产品和升级改造旧产品。随着社会生产力的进步以及旅游养老市场需求的升级，旅居养老企业需要不断开发全新旅游养老产品，例如分时度假养老旅游、特色主题养老旅游、旅游养老综合体、医养结合养老旅游等。另一方面，旅居养老企业对原有旅游养老产品进行升级改造与创新，包括完善设施设备、增加服务类型、提升服务水平、产品嫁接组合等。例如医院+养老旅游、景区+养老旅游、酒店（度假村）+养老旅游、城镇+养老旅游、旅游地产+养老旅游、文化+养老旅游等；

（3）产品结构创新。传统旅游养老产品结构是"食、住、行"产品比重高，这是典型的观光型旅游养老产品结构。旅游养老产品结构创新应大力增加非基本旅游消费产品的比重，增加老年游客的"游、娱、用、医、养、学"的消费比重，以基本旅游消费为基点撬动衍生旅游消费，既能满足老年旅游者的多元化需求，又能深度挖掘市场消费潜力；

（4）产品功能创新。随着老年旅游者消费观念的升级，传统养老旅游产品的观光功能已经不能满足市场需求。新形势下老年旅游产品功能呈现多元化、综合化、个性化趋势，其主要包括休闲娱乐、医疗保健、自我发展功能。基层功能是休闲娱乐，旅游养老产品应为老年人提供娱乐性强、互动参与性大、文化内涵高、表现形式新颖的休闲娱乐项目；中层功能是医疗保健，旅游养老产品应针对老年人生理特点开发诸如医疗体检、疗养保健、健康咨询等与健康相关的旅游项目；高层功能是自我发展，旅游养老产品应创新适合老年人特点的学习环境、学习方式，让老年人在寓教于乐中既享受了轻松的休闲，又增长了文化知识、实现自我发展。

5.组织发展路径

旅居养老组织发展路径主要有：旅居养老企业联合体、企业集团、产业集群等路径。

（1）旅居养老企业联合体是众多单体企业自愿以契约的形式成立松散型的联合经济组织。在联合体机制下，成员企业可以共享资源，开展业务合作与经验交流，进行统一的市场开发和营销，共享预订网络、信息服务、集中采购和人员招聘与培训等。旅居养老企业联合体是松散型的经济组织，其对成员不具有强制约束力，成员企业保持所有权和经营权的独立，联合体依靠协商一致的联合体公约维持其运行；

（2）旅居养老企业集团是由两个及以上具有独立法人地位的旅居养老企业组成，以开展旅游养老业务及其关联业务经营活动的有机组合体。集团公司通过产权纽带联结关系或非产权的契约纽带关系建立不同形式的约束机制，以规范、协调成员企业的组织行为。旅居养老企业集团是市场经济高度发展的必然结果，代表着旅居养老经济的发展趋势。大力推进旅居养老企业集团发展是打造旅居养老升级版的天然路径选择；

（3）旅居养老集群是在相对集中的地理空间范围，众多旅游养老关联企业聚集在一起形成的产业群落。该产业群落由不同功能的子模块构成，如养老生活模块、医疗保健模块、文化娱乐模块、主题体验模块、商业配套模块等；不同模块以地理空间为纽带，彼此之间相互依存、融合共生，共同构成一个完整的产业生态系统。旅居养老集群的具体商业业态有旅居养老园、旅游养老综合体、旅游养老小镇等。在互联网经济背景下，旅居养老企业以互联网为联结纽带聚集形成网络产业集群；网络产业集群突破了地理空间限制，将分散在不同地域的旅居养老企业聚集起来构筑完整的旅游养老服务产业链，代表了未来旅居养老集群的发展方向。旅居养老集群是新型的产业组织，它有利于在一定空间范围内实现上下游衔接，有利于知识和技术的转移扩散，提高产业综合实力，获取范围经济效应和规模经济效应。

四、旅居养老投资策略

根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式，同时做好“四个结合”，即：

1.专业化与综合化的结合

专业化是指大到旅居养老综合体的功能规划与项目设置，小到卫生间、马桶、淋浴、呼唤设施、室内颜色等细节的无障碍设计，无不深入考虑老年人的生理特点、生活需求和心理感受，为老年人提供身心照料。

综合化是指旅居养老综合体可以因地制宜的和乡村旅游、健康旅游、温泉旅游、旅游小镇等有机结合，既能够扩大市场目标群体，开展多元化经营，规避市场风险，又能够让旅游度假的老人能够和年轻人保持接触，保持身心健康。

2.公益性与市场化的结合

依托旅居养老综合体较为完善的养老配套，适当开展公益福利性的非营利性养老项目，是企业回报社会、体现企业社会责任的重要方式。而将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取政府更多的政策优惠和支持，采取“公助民办”的方式，降低开发运营成本。

3.地产销售与多元经营的结合

从旅居养老综合体开发实践来看，单一的持有经营模式由于投资大、回收期短、运营成本高，目前基本都处于亏损状态。而养老度假与地产开发联姻，从而快速的回收资金，为项目的正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。同时还要努力提高自身的运营管理能力，开发多元化的养老衍生产品，从资本运作、金融创新、产业链延伸等方面突破，建立综合性的盈利模式。

4.自主经营与合作经营的结合

建议投资者在一些医疗、康复等专业性强的领域，应该引入相关专业结构经营；对养护型的社区服务、老年商业与休闲娱乐服务，则可以根据企业能力和战略灵活采取自主经营或与专业的养老机构合作的模式。

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