2019中国产业新城运营商评价研究报告
自2016年以来，中国指数研究院已连续第四年开展“中国产业新城运营商评价研究”，并进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产城运营的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。
从2019年研究结果来看，一些优秀运营商坚持走“以人为本”的道路，不断探索并创新城市建设和服务发展路径，通过产业发展和城市服务的完善，提升城市吸引力，有效促进人才和产业导入，积极赋能区域经济和社会发展。
当前，随着我国产业转型升级步伐的加快，创新驱动持续引领产业发展，新产业、新业态、新模式不断催生，产业结构不断得到优化。此外，随着《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》以及《2019年新型城镇化建设重点任务》等一系列政策文件的发布，都市圈建设不断推进，城市群作用日渐突出，区域间壁垒正逐步打破。产业新城作为承接产业转型升级和新型城镇化的重要载体，在未来中国经济和社会发展中的作用将进一步凸显。
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评价体系与方法
2016年3月1日，我们召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请16位行业专家对评价体系进行鉴定，并在综合各位专家意见的基础上完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。我们独创性地建立“一核两翼”评价模型，以此评价各产业新城运营商的综合实力。
资料来源：中国指数研究院整理
随着行业的不断发展，区域产业转型升级迈入新的发展阶段，而产业新城作为我国经济转型升级的重要载体，也将面临更多的发展机遇。随着产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，优秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。因此，2019年我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果及经验的基础之上，结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流，进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。
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产业新城运营商评价结果及分析
综合实力评价结果
从评价结果来看，行业竞争日益加剧，在新的行业参与主体加速涌入的同时，产业新城运营商积极探索新的发展模式与方向，在产业定位、招商、培育以及城市建设等方面有了新的成果。一些优秀运营商坚持走“以人为本”的道路，不断探索并创新城市建设和服务发展路径，通过产业发展和城市服务的完善，提升城市吸引力，有效促进人才和产业导入，积极赋能区域经济和社会发展。
为此，我们通过发布产业新城运营商综合实力评价研究，深入挖掘行业标杆运营商的发展价值和成功经验，梳理行业运行规律，以期为产城运营的各类参与主体带来更多借鉴，推动行业持续健康发展。
从综合得分来看，华夏幸福、中新集团、张江高科综合实力位居前三。
从2019年中国产业新城运营商综合实力评价研究结果来看，华夏幸福积极布局核心都市圈，产业新城的异地复制进入全面加速时期。此外，其坚持产业优先，通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，产业发展能力不断提升，为公司业绩稳步增长提供了强劲动力，继续成为产业新城运营的领军企业。
中新集团作为中新合作载体和苏州工业园区开发主体，积极融入国家战略，不断输出苏州工业园区成功经验，已在滁州、嘉善、银川等地成功将项目落地。作为合作共建园区开发主体，其坚持创新引领转型升级，不断吸纳和聚集核心资源要素，通过打造双一流的投资环境—一流硬件设施、一流营商环境，建设产业发达、交通便利、环境优美、社会和谐、以人为本的新型园区，通过区中园和绿色公用板块联动、集聚资源，实现了高水平的产城融合协调发展。
张江高科以科学城建设为契机，以城市更新为抓手，围绕主导产业和战略性新兴产业，重点聚焦集成电路、生命健康、物联网和人工智能等行业，不断提升产业培育与集聚、资本经营等方面的核心能力，持续推进开放式创新生态圈的构建。同时，企业更加注重城市建设，创新城市服务模式，提升配套设施能级，积极解决“最后一公里”的交通问题。
招商蛇口积极整合内部资源，推动产融协同，依托在核心区域积累的优质资源，凭借丰富的城区和产业园开发与运营经验，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，积极为产业创新赋能，持续推进“前港-中区-后城”的新蛇口模式打造。
启迪协信依托并有效整合清华系资源，聚焦于园区的投资运营，逐渐加大轻资产业务的布局，不断做大规模并网络化布局。其结合地方产业发展规划、区域资源禀赋等进行产业定位，导入全球产业创新资源，有效地推动区域产业转型升级，带动城市经济实现高质量的发展。
上海临港充分发挥自身在产业开发领域的专业优势和当地村镇的协调能力，推动项目开发建设；同时，企业以科技产业为依托，将“业态、形态、生态”形成有机结合，积极布局产业投资领域，打造“科技、人才、信息、环境、能源、居住、生态”为架构的综合服务体系。
天安数码城积极发挥创新精神，专注企业全生命周期孵化及培育，洞察客户需求，引导产业聚集，积极打造科研、办公、生活等功能齐全的综合业态，构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式。
华发城市运营积极落实“科技+”模式，大力培育和发展大健康食品、科技智能制造等实体服务板块，扎实推进科技产业布局；同时，企业主动融入大湾区建设，推动珠海科技创新、实体经济和城市建设发展，加强新兴、配套产业发展，推动建立多元化发展格局。
星河产业集团秉承“创智共融，聚业兴城”的宗旨，基于“产、城、融、投”发展模式，重点开展产业载体开发与运营、产业资本投资、产城研究规划、产业实体经营，打造产融联盟新城、特色小镇、双创社区等多元产品形态，致力于构筑“引人才、聚产业、共发展”的产业高地。
荣盛产业新城依据自身资源禀赋，产业集群效应逐步凸显。其通过精准的战略布局及产业定位，综合实力和品牌影响力得到不断提升。
产业新城运营商发展特点
产业定位
重研究，搭平台，抓龙头，促落地
图：设立产业研究机构的运营商
近年来，部分优秀产业新城运营商积极搭建产业研究平台，研究龙头企业特点，并结合项目实际情况进行差异化定位，以确保项目顺利落地。此外，产业定位亦需要结合当地产业基础以及产业规划等，制定切合当地实际的产业规划，任何脱离现实产业基础的创新都将成为“无源之水”，难以将项目顺利落地。
▌持续提升产业研究能力：运营商在布局产业新城时，如果不持续保持对产业发展趋势进行跟踪研究，将难以顺利将项目落地；此外，运营商在龙头企业引进方面亦需要下功夫，不断研究龙头企业特点，为其打造合理的产业氛围，以确保招商企业能够顺利入驻。
▌差异化定位：新型城镇化持续推进，为产业新城的发展带来了更多的机遇，但部分项目在产业定位时难以摆脱同质化竞争处境。运营商要想从激烈的行业竞争中脱颖而出，就需要树立差异化的竞争观，实现产业新城的差异化定位。
产业招商
信息化招商、圈层招商、聚集招商
面对经济形势的变化，产业新城运营商深入行业进行持续研究，挖掘细分产业及产业链节点，吸引产业链上下游企业入驻；同时，运营商借助大数据平台等先进的技术手段对主要行业、细分产业、产业链节点进行分析研究，对项目开展科学策划，并结合本地资源要素禀赋，从定位产业链关键企业开始，对符合当地发展的企业精准画像，筛选和挖掘优质企业，逐步构建产业链，优化招商途径，提升招商效率。
▌大数据招商：招商的核心在于资源的获取，大数据平台通过采集企业规模、技术、产能等基本信息以及市场空间、上下游对接企业、合作需求等综合信息，有助于实现企业和地方需求的精准对接，大幅度提升招商的成功率。随着地方政府进一步提升大数据资源的开放程度，运营商积极对接数据接口，不断拓展信息沟通渠道，搭建大数据平台，其通过企业信息与项目信息的比对，来实现企业、产业、项目的匹配，大大提高招商效率。
▌圈层招商：运营商改变大水漫灌、人海战术的方式，通过引进细分产业的资深人才、举办会议论坛等方式，与细分产业相关企业进行市场共享、资源交换，与企业实现互惠互利，深度参与细分产业“朋友圈”。同时，运营商站在企业发展角度，体察企业痛点，攻克外部限制因素，进而实现精准招商，吸引目标企业入驻。
▌聚集招商：在直接吸引龙头企业难度较大时，产业新城运营商以产业链关键节点上下游、配套设施为突破点，通过加强基础设施和城市配套建设，吸引上下游企业或产业链关键节点的优质企业，通过产业集聚效应，来营造良好的产业氛围，从而实现将龙头企业引进的目的。
产业培育
专业人才管理，搭平台助成果转化
在当前国内经济结构面临重大调整、产业内外部环境发生重大变化的情况下，运营商如何创新运营管理模式，来帮助入驻企业应对外部复杂的环境，从而提升自身核心竞争力，成为运营商不得不面对的问题，这就要求运营商在运营管理以及产业服务上不断突破。
▌创新管理机制，深挖企业需求：运营商需要在前期及时收集企业真实诉求，并针对入驻企业的不同类型而提供不同层级、形式多样的服务，及时调整项目服务的工作重点以及方向，满足入园企业的多样化服务需求。
▌创新服务能级，由企业级向产业级服务转变：面对入驻企业多样的服务需求，运营商应充分整合各类服务需求，针对入驻企业所属产业特点，提供集成式服务，从而提升运营服务效率，实现运营服务能级提升。
城市建设
做好城市建设，打好人才保卫战
目前，医疗、养老、教育、商业、长租公寓等领域受到越来越多产业新城运营商的重视，城市建设未来将继续朝向全面、高质量、高标准发展。此外，作为都市圈发展的重要力量，产业新城将承载更多人才及家庭的入住，丰富多样的业态将在产业新城得到长足发展，产业新城运营商对城市建设的理解也将更加丰富。
▌以人为本：作为未来区域发展的最核心要素，人才成为产业新城和区域发展最宝贵的资源。随着城市化进程的推进，人们对城市建设的要求日益提高，城市建设不应仅限于科教文卫设施、公园绿地场所等硬件建设，更应注重优质城市环境的长期保持，行政服务的优化，继续教育等软性服务。城市建设应充分考虑人才及其家庭的发展，为人才居住、子女教育、长辈养老、妇幼保健等提供更加全面和深入的优质服务。
▌为产业提供优质基底和载体：城市建设是产业发展的基础，优质的硬件设施在吸引产业落地的同时，能保障企业入驻即生产，为企业不间断作业提供有力支撑。运营商按照企业需求，打造高质量的生产厂房、研发空间等投产所需的硬件设施，为企业发展构建设施齐全、服务全面的载体。城市建设是产业新城的脸面和名片，做好城市基础设施建设往往是产业落地的基本诉求，在优质基础设施建设上做好相应城市配套服务，能够大大增强产业新城的吸引力。产业新城运营商把握好城市基建的“表”和城市服务的“里”，为产业的落地、发展构建更优质的载体。
产城运营面临的城市机遇及产业趋势
结合今年的运营商访谈来看，大部分优秀运营商在进行城市布局时更看重长三角、珠三角以及京津冀三大城市群；此外，成渝城市群也是其密切关注区域。从城市选取标准来看，运营商对于城市的人口、经济以及交通等指标最为看重。从未来城市布局趋势来看，人口、经济以及交通方面有较强优势的都市圈内城市将迎来重要发展机遇。这主要是因为都市圈作为人口、资本以及企业最为集中的区域，其以相对较小的空间汇聚了大量的人口、资金等生产要素。
图：2018年TOP10产业新城运营商新拓项目城市分布情况
通过对今年调研的运营商以及公开资料进行梳理，发现大多数运营商在产业选择上聚焦于国家战略性新兴产业。对于运营商来说，产业的选择需要符合政策风口，企业在进行产业布局时也要根据区域发展战略进行布局。
图：部分产业新城运营商布局产业
当前，我国正进入产业转移以及产业转型的协调发展阶段。产业转移的路径之一便是由东部向中西部转移的过程。中西部地区受益于日益完善的交通网络以及成本优势等，产业转移的同时带来了大量的人口。但产业西迁并不意味着东部地区制造业竞争力下降，沿海发达的三四线城市也有土地和劳动力成本不高的地区，依然具备承接相关产业的优势。
随着国内一线城市房价持续走高，对低附加值的中低端制造业形成挤出，促使产业结构向更高附加值的中高端服务业以及知识密集型制造业聚集，人才基础决定了一线城市在科技创新领域具备极大优势，主攻产业链的研发设计环节。对于城市群内的三四线城市来说，可以利用区位优势，承接相关加工制造环节。
特色运营商及项目发展分析
近年来，随着产业转型升级和新型城镇化不断推进，越来越多企业进入产业新城的开发运营领域。产业新城的开发与产业发展、城市建设等多个维度相关，部分运营商凭借多年的运营管理经验、多元化的业务模式以及雄厚的资金实力等，不断创新和发展产业新城项目，部分运营商借助其独特的业务模式在竞争中出类拔萃，同时优秀的产业运营项目也脱颖而出。这些企业和项目不仅能够为行业发展带来积极的启发与借鉴，同时也拓宽了产业运营项目的开发运营思路。
通过研究，我们筛选出具有代表意义的特色产业新城运营优秀企业及产业运营优秀项目，这些企业或项目在土地开发整理、产业招商、特色产业培育、城市建设等一个或多个领域表现突出，且随着这些企业不断发展壮大以及项目建设的持续完善，核心竞争力也将不断提升，发展潜力较大。
总体上，中国特色产业新城运营优秀企业凭借独具特色的运营模式，不断增强产业发展能力，提升城市建设水平。优秀的产业运营项目在产业定位、区域布局、产业招商、产业培育、城市建设等方面也已经形成较强的核心竞争力。随着我国新型城镇化进一步推进，未来，将有更多企业加入产业新城建设，优秀产业新城运营商的建设经验、发展模式为其他产业新城参与企业建设提供了参考和借鉴，这些优秀产业新城项目将在城镇化发展、城市能级提升中不断凸显示范作用。
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结 语
在此次实地调研及访谈过程中，我们能够明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试，产业新城较往年实现了更高水平的发展。但部分项目由于产业定位雷同、盲目定位等问题，导致招商并不理想，不仅浪费资源，更难以助力当地产业转型升级。
此外，由于产业新城的开发沉淀了大量的资金以及较高的资金成本，PPP模式成为一些企业布局产业新城的优选模式。但受国家政策影响，国家加强了对于PPP项目的入库管理力度，并对不符合规范、未有实质性进展的项目明令予以清退，这对于运营商来说，大大增加了布局产业新城的难度。这就要求企业在增强自身建设、运营管理水平的同时，亦需要时刻把握国家政策导向，以及时调整应对。
随着轻资产运营受到越来越多企业的关注，其不仅可以实现项目的快速布局，更可以在一定程度上降低自身风险，但这要求极强的运营管理能力，这对企业如何培养员工、如何输出成功经验提出了更多的要求。此外，由于中美贸易争端的不确定性，对于布局涉及中美贸易的相关产业项目，在招商以及后期运营时亦会面临较大的挑战。
未来，随着产业新城领域的竞争越来越激烈，运营商的运营管理能力将得到不断提升，盈利模式也将更多元，行业将呈现出新的面貌。在此，我们将持续跟踪行业变化，不断深化研究，希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多的参考与借鉴，“不忘初心、牢记使命”，共同助力我国产业转型升级，为区域经济的发展注入新的活力，为社会打造出宜居、宜业之城。
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