近段时间，业内关于产业地产的文章频发，有两个非常有趣的观点，一个说“一个波澜壮阔的产业地产大时代正在到来。”，另一个说“产业地产即将迎来阵痛和洗牌的十年”。

朋友问我怎么看，我说“说的都对。”

““房住不炒”、“租购并举”定调，行业运行逻辑发生深刻改变；去杠杆、防风险宏观调控主旋律之下，房地产行业被重点盯防。所以，房企需要转型，布局产业地产，抢占风口。并且据相关机构统计，2018年房企销售榜中百强企业有47家已经涉足产业，且越是领先的房企对产业的布局越早，看多热闹，大时代即将到来”

嗯，上面风向变了，也确实得转型。逆风而行并不是大部分商人的做法。

“当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，经济增速在换挡，投资回报率有所降低，民间资本投资会更趋于谨慎。一方面，地方政府融资平台受产业地产业地产商的投资兜底或变相支付越来越变得有心无力（主要还不是因为qiong），再加上，前些年快速扩张的各类产业地产项目将进入运营阶段，近两年产业地产项目扩张速度更快，因此，基本可以判定，接下来将是产业地产运营的阵痛十年。”

嗯，也有道理，产业地产需要前期大量资金投入，并且需要长期等待才能见到丰硕的果实，现在没钱，又箭在弦上，确实头疼。

不过

谁说波澜壮阔的大时代就一定是趋势向好？谁说洗牌就一定会带来阵痛呢？“

作为一只脚踏进产业地产运营事业的运营汪来说

本汪赞同“接下来十年必将是产业地产运营的关键阶段”，但我并不认为是阵痛，反倒洗牌是件好事，更能让大部分的产业地产回归到产业运营的本质上，真正聚焦在“产业”二字上，可以说，现在，产业地产已经进入了后运营时代。无论是增量扩张，还是存量去化，“产业运营”将始终贯穿一整个产业地产开发链条之中。

本汪特地整理了一份“产业地产二级开发”的相对标准流程链条，与各位看官共同学习。虽然名字是“产业地产二级开发流程”，但确切点来说这更像是一份“地产开发手册”，至于它被称为“产业地产”还是“商业地产”还是“房地产”取决于，土地上的附着物是“办公楼or工厂”还是“商业场所or公寓”还是“商品房”。

整个产业地产二级开发主要核心环节，分为

①   “土地获取”

②   “开工准备”

③   “项目销售”

④   “工程建设”

⑤   “竣工入住”

⑥   “售后移交”

各环节涉及到内部工作部门可以划分成：

①   产业发展部

②   产业运营部

③   产品研发部

④   项目招商部

⑤   项目财务部

⑥   项目工程部

⑦   综合管理部

（这里所划分的部门不单止某一个小部门或大部门，划分基础是该部门所承担的工作和职能，例如财务部有可能称为资金管理部等，这边只是作为一个基础职能划分的统称，本文中的思维导图将节选部分体现部门职能，完整版本请后台回复“开发流程”获取）

此番梳理的是一个相对标准的地产项目的流程，而在项目实际操作过程中，并不一定是按照此顺序步骤一步步往下走，有的步骤也许是并行，也许是提前。7个大环节可以说是错综复杂，无论哪一个环节单拿出来都有无数公司、无数团队为之焦头烂额，由此看来，地产项目的操盘手可以说是整合资源，去繁化简的顶尖高手，地产项目的成功与否极度考手艺。

（点击可查看大图）

6大环节详解

土地获取环节分为：获取土地阶段和规划设计阶段，两者没有先后顺序之分，有时候是有了想法后，先出一稿概念规划方案打动政府，进而获取土地；有时候是土地挂牌出让取得了之后，再有具体的想法后，才启动规划方案的设计。

获取土地阶段，其中土地性质的差异也就决定了整个地产的定位，决定了它是工业地产还是商业地产，还是纯房地产，还是综合地产，还是其他巴拉巴拉各种概念地产。

获取土地阶段基本分为9个步骤：

其中土地信息收集需要收集的内容应该包含：

1、目标土地现状图。首先落实地块具体位置及周边情况，对土地有个初步了解；

2、规划设计条件。了解实施规划是否存在限制性条件，关系到土地变性等关键问题；

3、现场踏勘。需要对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素进行详细了解。

4、了解目标地块周边配套情况。例如周边的商业资源、教育资源、交通区位等；

5、了解目标区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，关系到未来项目开发，关键时候能给与决策一些支撑。

收集了基础的土地信息之后，就需要进行下一个步骤，对项目土地的做一个初步判断，判断这个项目是否应该继续往下深入。

在地产项目前期开发的过程中，不少公司或团队会在对土地初步下判断的环节上做许多低效率，无意义的工作，费力劳神不说，关键是耗时，容易错过不少时机。

我见过身边不少这种案例，项目拓展人员在收集了基础的土地信息之后，就认为项目靠谱，有深入合作的机会，便和政府方（或相关土地所有者）进行谈判，谈判中就是这番情景“好啊好啊，非常愿意你们来做”“嗯嗯，回去我们马上出一个方案报过来”，结果一群人哼哧哼哧的通宵加班整了一个方案给政府，政府看了方案之后没说好也没说不好，往下报了土地的价格和一些条件，团队又哼哧哼哧的再做一稿方案，再做初步测算，发现算不过账，但又不愿意放弃这个机会，又带着新方案去谈判，结果就是政府觉得方案好像还欠缺点什么，而且满足测算的供地条件也还需要再聊聊，眼看又要交手几个回合…时间已经过去了大半年。

这种我一般称它为“神仙打架式谈判“——永远落不了地，为啥？因为拓展人员获取了土地的基本信息后，没有及时对项目做一个初步的判断和甚至基本测算都没做，便认为项目靠谱，只需要把握好和政府的关系即可，好像完成了属于他的拓展项目机会指标，而实际上如果再最先的交手前，往下深入一丁点做了初步的测算，就能够带着问题、条件、原则和政府方进行谈判的话，就能够提高谈判效率，这个项目跟或者不跟，也就一目了然，就不用再往下做一些吃力不讨好的事了。

话说回来，

土地初判内容应主要包含：

1、了解地块的上市交易方式和土地价款；

2、同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整；

3、了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，进行粗略的成本测算；

4、了解当地的产业发展情况，产业政策导向趋势；

5、了解当地的类似地产市场状况，初步确定产品形式、开发周期的安排；

有了初步的判断后，发现项目有深入的必要，初步谈判也进行的顺利，那么就应该对土地进行更深一层次的判断，输出项目可行性研究报告，也就是概念性的地产项目规划及策划方案。

土地深判内容主要是在初判内容的基础上做深度的内容分析，应包含：

1、项目的背景条件分析；需要从地方开发角度、城市产业发展方向、相关的产业背景支持、确认过的产业拿地条件模拟等进行深度市场调研；

2、项目的最终定位；主要是概念策划及规划定位；

3、项目拿地模式思路分析；包含拿地条件假定，模式优劣评估模型分析等；

4、项目开发经营测算，针对多个条件进行初步成本测算、利润率分析及比选，土地市场及产品市场的敏感性分析、项目静态投资利润测算、项目投资规划

5、项目开发周期及现金流计划；

6、最终完成确定的项目方案，行成可行性研究报告。

到了这一步，整个项目的基本雏形已经浮现，八字有了那么一撇。另一撇也非常关键，就是寻找资金。

寻找资金应包括：

1、制作项目前期的投资方案。主要内容包含项目区域的宏微观市场研究分析，项目盈利能力、投资回报周期等各项财务数据，以及项目的主要投资方式；

2、寻找合作伙伴、明确合作方式。项目财务部需要深度参与此步骤，完成对合作伙伴的确定，合作方案的确定，合作细节的确定。

3、敲定合作。与合作伙伴签订战略合作协议，综合管理部配合财务部，法务人员完成对协议的盖章，封存；

4、合作实施。主要是合作主体的成立及相关手续办理，涉及股权、债权、增资等相关财务问题，综合管理部注册相关主体。

项目有了雏形，又有了资金，说明八字两撇差不多已经写完了，项目基本可以确定拿到手，接下来的就是走流程。

Are u sure？

NO，没有落到白字黑字的合同面前，一切都有变数！

投标、摘牌需要的流程步骤有：

1、投方案标。需进一步确定项目方案；

2、投经济标。需确定土地上限；

3、拍卖。需进行竞争对手分析、确定土地上限、价格分界、制定拍卖战术；

4、挂牌。制定挂牌战术。

此步骤吃过战术亏的企业一定非常心痛，切记小心啊~

往下就是签订土地出让合同。

1、需要确定项目用地图、桩点坐标、用地条件；

2、缴纳土地出让金、契税、交易费等。这里发展部门需要配合法务完成合同条款的草拟及完善，财务需要提供资金保障交易完成。

办理用地规划许可证

1、需要拿上土地出让合同；

2、需要土地出让金、交易费等交费证明。

土地确权步骤需要：

1、企业投资项目备案。需要办理地产开发资质预审表；委托工程咨询资格机构编制申请报告；向项目备案机关提交申请报告等；

2、建设用地规划许可证；

3、原地上物土地证登报声明（原土地证作废）；

4、土地补偿费（如有）；

5、土地出让合同；

6、核定用地图、相关图、规划地界坐标图；

7、土地交费证明；

8、现状地形图；

9、项目详规。

办理土地证

1、土地出让合同

2、交费证明

3、建设用地规划许可证

4、地籍图

5、土地登记申请书；

6、土地确权来源证明文件；

7、申请人主体资格证明、法人代表证明等。

规划设计阶段与获取土地阶段基本并行开展，所涉及的步骤也有重合。

规划设计阶段：

主要包含为10个步骤：

（思维导图内的数字小标表示还有未展开的内容分项，如有需要查阅比本文更详细的思维导图，请后台回复“开发流程”领取）

其中项目规划和策划步骤主要是对项目地进行导入产业的初步确定、项目的整体定位确定、项目的概念规划和基础的测算确定，也就是上个环节“获取土地”中土地深判时候需要提交的可行性研究报告。

设计前期主要包含3个步骤：

产业地产产品的设计思路更多的是根据拟导入的产业类型决定的，例如体育类型的特色小镇，那相应的产品设计可能就是体育场馆、运动公园等。

方案设计组织包含10个步骤：

运营部需要全程参与方案设计，提供部分参考建议；

指标确认阶段主要包含3个步骤：

这里主要涉及成本指标、考核指标。

招商部门需要与营销策划小组对招商费用指标讨论确定，产业运营部门需要结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议，工程部门、研发部门、财务部门需要对项目前期、工程、配套、费用等指标落实。

考核指标主要涉及到工程板块和招商销售板块。招商部门需结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；工程部门则需制定严谨的工期指标作为考核。

施工图组织设计，主要涉及到8个步骤：

其中最为重要的就是施工图成果了：

（后文将不再对每个小步骤进行展开解释，如有需要了解的朋友，可直接在公众号内回复关键词“开发流程”，获得详细步骤的思维导图）

最终，规划设计阶段的初期目标就是完成设计规划成果的输出，配合完成企业投资项目备案，配合工程部门进入下一个大环节：开工建设

下面几个大环节不再对每个小步骤进行详细展开描述，会截取部分进行展开。下文的各步骤思维导出只展开至3级结构，如有需要更为详细的思维导图文件进行学习，请直接在公众号后台回复“开发流程”获取）

开工准备

开工准备步骤中，关键的在于各个工程的合作公司的招投标及签订合同步骤中：

开工

开工建设大环节进行的同时，基本上同步进行的环节就是是项目销售了：

主要分为6个步骤，如果再进行化简的划分就是“准备”“开盘”“清盘”。

项目销售招商环节，对整个地产的开发和运作起到至关重要的作用，因为它关系到整个链条的现金流，关系到后续运营的客户，所以涉及的工作非常繁杂。

亮相前准备：

项目亮相：

项目开盘前准备：

项目开盘：

项目开盘完毕后，进入日常的招商（销售）步骤，除开工程建设大环节不说，此时地产开发可以说基本走向正轨了，迎接的就是市场的检验和后续运营。

清盘销售：

工程建设环节与项目销售环节几乎同步进行，销售环节在某些时候需要借助工程建设环节的工程进度来给项目产品做宣传，包装，比较客户最关心工程进展，看着楼起，持续有动作才放心。

工程建设环节关系到整个项目产品的质量，相当于实体行业的工厂，产品质量好不好，那就看工程做的好不好。

主要涉及21个小步骤：

主体施工：

变更签证：

工程款支付：

主体验收备案：

外檐装修材料确定：

甲供、甲分包材料招标：

内外檐装修：

水电暖安装：

智能化系统安装：

通风与空调：

电梯安装：

毛坯房竣工验收备案：

毛坯房竣工结算：

成品房装修：

成品房验收备案：

成品房竣工结算：

配套手续及施工：

配套施工：

环境施工：

竣工结算：

结算稽核：

工程建设收尾，进入下一个大环节，就是竣工入驻了，无论是住宅还是厂房，还是写字楼都会面临着基础的9个步骤：

（本节不详细展开）

最后一个环节，就是售后移交啦，其中牵涉到物业公司，后续运营公司等。

（本节不详细展开）

自此，产业地产二级开发的基础流程七大环节已经全部整理完毕，文中思维导图内的数字小标表示还有未展开的内容分项，因内容实在太多了，一张图片根本放不下，如有需要查阅比本文更详细更完整的思维导图，请后台回复“开发流程”领取。

当前，地方政府对待产业地产逐步变得成熟，PPP模式的推行也让产业地产运作模式更加透明，所以，披着各种“概念”外衣的地产商将越发困难，真正将产业做扎实，深耕产业集群运营的地产商将在潮水退后仍留在桌面上继续前行。

最后，共勉一张图，为即将到来2019年，干杯~