警惕南昌红谷滩区域商业地产泡沫！

近5年来，商业地产库存的高企已是不争的事实，众多知名房企纷纷转战二三线城市及转战社区商业。那么，二三线城市是否就是商业地产战略转移的好战场，答案是值得思考的。本文以二线城市-南昌红谷滩新区为例，调研了红谷滩核心板块内2公里半径内的商业地产项目。

红谷滩新区由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三大片区组成，规划建设用地面积40余平方公里。红谷滩中心区由4.28平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成，为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的顶级中央商务区（CBD中心区），具体调研情况如何？

先上一张商业项目分布图！

核心区域2公里范围内，已开业或即将开业的项目达15个商业，项目之间的距离平均在200-300米之间，那么现已开业的项目运营状况如何？

1、世茂广场

世茂广场位于红谷中大道与春晖路交汇处，主要功能为购物中心及写字楼。购物中心约10万平方米，涵盖“方糖KTV”“万达影城”“华联超市”等主力店，其中华联超市及地下一层商业已于2016年12月份撤离。

1层2层实景照片：以零售为主，结合了部分轻餐，一层客流量最旺，部分空置，其中该楼层的“星巴克”是周边年轻白领的常驻地。

3层实景照片：以儿童类相关业态为主，儿童类相关业态生命力较强，但该层儿童零店铺出现少量空置。

4层5层实景照片：以餐饮为主，总体来说开业率较高。4层人流量明显比5层多，5层出现多处空置，看来万达广场不超3层还是有其规律性的。

2、天虹U+购物中心

      位于红谷中大道，距离世茂广场约300米，项目包含写字楼，购物中心，公寓等多种类型。购物中心内有天虹自营的百货业态。

      1层，2层及3层实景照片：以零售为主，结合了部分轻餐，1层经营状况良好。4层实景照片：以餐饮为主，同时影院也布置在4层。该楼层出现多处空置。

3、上海湾

       项目主要为开放式商业街及配套写字楼，目前商业街经营状况并不乐观，客观讲，该项目建筑形态、造型、夜景亮化都是不错的，说明该房企有品质意识舍得投入。

      该项目离万达仅400米，是否可以避开“规模，业态丰富度，品牌度”的劣势，与万达形成业态互补，错位经营的战略方式，来达到预期效果。

4、绿地中心购物广场

绿地中央广场涵盖商业中心、精装豪宅星级酒店、甲级写字楼等多种物业形态。集中商业面积超10万平方米，主要分为南北2块，商业南侧是曾经的百盛百货江西旗舰店，现已撤场，目前封闭改造中。北侧功能为零售，餐饮，影院中，不过开业后情况并不乐观，空置率较高。

5、联泰7号广场

       联泰7号广场位于世贸路和凤凰中大道，距离绿地中心约500米，距离万达广场约400米，功能涵盖写字楼和开放式商业街，目前的状况只有少量商业开业经营。

       以上5个为已开业的集中式商业项目，在未来的2年内，还有多个集中商业或配套商业面世，如“华贸CC”，“地铁大厦配套商业”，“天使-万悦汇”，“莱蒙地块商业”，“星河汇配套商业”，“吉成大厦配套商业”。按照通常每人约1.5平方米的商业配比来看，目前红谷滩的人均商业量早已超出人均面积。

      如此大量的商业规模，是否在预期规划以内？做为南昌市乃至江西省的核心板块，红谷滩商业布局规划是否充分考虑了如何吸引红谷滩乃至南昌以外的消费及客群？该区域的辐射力和影响力如何体现和打造，商业地产开发是否与产业导入、人口导入相互联动？都值得我们思考！