注意啦！购买商铺，教你如何避开这9大陷阱！

商铺作为广大市民投资和配资的方式已经多年，“一铺养三代”的观念早已深入人心，然而随着商业规模和存量逐年走高，“即买即挣”的时代已经过去，投资商业不同于投资住宅，住宅具备居住的刚性需求，交易转让仅在于价格的高低，也就是说只在于挣多挣少的问题。

而商业的价值体现在后期的运营上，运营失败，则变成了烫手山芋。所以“一铺养三代” 还是 “一铺坑三代”，你需要提高自己投资眼光，对于政策大势，经济走势我们不好轻易论断，然后对于硬性的陷阱，我们完全有能力避开。

1：找准“城市发展方向”

地球人都知道地产投资要看“地段，地段，还是地段”，细分下来，其实主要看两点，首先看城市发展方向，是否属于新城，新区板块；其次看是否毗邻新的行政中心，毗邻高铁站，地铁枢纽等大型公共设施。尤其中小城市，区域的成熟和旺盛基本靠行政资源和大型公共配套支撑，总之一句话，顺着城市发展方向找地段。

2：避开“人气不旺地块”

商业主要看基本人流量和购买力，人流量决定了到访量，有了到访量才有转换量，“人气”是商家经营的基础，一个开发公司在新项目拓展时，需要做详细的市场调查，统计地块周边3公里，5公里的人口数量。

如万达集团，在新项目的拓展和选址时对人口要求是周边3公里以内20万人，5公里以内40万人。所以地块周边的人流密度同样至关重要，购买商铺时，你必须谨慎观察地块周边人口密度是否符合或接近以上要求。

3：避开“交通不畅地块”

      商业非常忌讳城市快速路，城市单行道，大型市政绿地，河流等。城市快速路只有人车，没有人流，因为人无法停留和驻足。城市单行道犹如血管不通，对交通循环和外部动线的组织影响巨大。商业前场的大型市政绿地和河流同样也是阻隔人流的忌讳点。

商业毗邻交通最佳为四面临城市道路，次之三面临城市道路，最差为临两条城市道路，只有一面临路的商业，你就得三思了。

4：小心“小规模商业”

商业对人的吸引并非建筑硬件本身，诚如博物馆，艺术馆，吸引人前往是艺术产品和收藏品。所以商业业态，品类的丰富点很重要，规模太小难以满足大中小业态的组合要求，难以达到品类丰富和吸引顾客的要求。这也就是我们经常看到很多造型美观的风情商业街门可罗雀的一个重要原因。

一般来说，商业规模需达到1.5万平方米以上，才能兼容超市，服饰，健身，餐饮等多功能业态的布局。规模较小的商业业态单一，对顾客的吸引力和粘性非常有限。另外规模小的商业普遍都是纯销售型的商业上，值得注意的是，为了迎合销售的便利，小规模销售型商业会划成大小一样，层高统一的小商铺，最后无法达到各类商业，尤其是主力商家，次主力商家的物业条件，运营上及其被动。

商业无主力品脾，龙头业态的带动，要做火做旺较难。所以小规模体量的商业，最后基本变成兰州拉面，沙面小吃，房产中介的汇集点。

5：避开“纯销售型商业”

       纯销售型商业对后期的统一运营有较大风险。广大置业者一定要了解这个项目的持有量规模，当然，置业顾问告诉你的不一定可信，这里有点小窍门，你可以了解项目内是否有超市，影院，酒店等主力商家，一般主力店都会要求开发商持有，超市规模约1万至1.5万，影院约0.5万，品牌连锁酒店一般在0.8万至1.5万不等。知道主力商家的总规模，基本就知道持有的比例了。

    总之，持有商业才是人流发动机，持有比例越高最高，销售比例最低越好，如果是纯销售型商业，投资的风险就相当大了。

6：避开“过气型开发模式”

      如将专业市场类，批发市场类，分割拿来销售的商业，你需要谨慎，这些商业开发模式都是逐渐淡出市场的开发模式，多年前的建材城，皮革城等专业市场已经基本风光不再，例如曾经代表一个阶段的“华南城”的开发模式。

       体验式商业为王的时期，商业讲究多业态协调，多功能组合，由酒店，公寓，办公，购物中心等多项商业组成的多业态模式决定了客流的粘性和到访欲望，总而言之，置业专业市场类，批发市场类商业需要慎之又慎。

7：识别“建筑硬件缺陷”

商业的价值依赖后期的持续运营，而一个项目的可持续运营跟建筑硬件的好坏有本质的关联，建筑硬件包括层高是否合理，电力负荷能否满足，电梯扶梯数量和间距是否合理，卫生间的数量和间距等配套是否满足，都直接影响后期运营的效果。

尤其是停车位是否满足使用要求，也是衡量建筑硬件的一大指标，这里告诉你一个通用计算方法，按照每100平方米一个车位来折算，也就是说10万平方米的商业，需要停车位1000辆左右，这种配比才是合理的。

8：避开“高楼层，大纵深商业”

 在消费行为中，人有几个本能的惰性，其一步行的极限基本在约为300米，超过300的动线难以让消费者逛完，所以进深太大的商业基本是冷区，顾客难以到达；其二消费者更喜欢在单一动线，识别度高的空间穿行。也就是说人习惯在平坦空间行走，对于上坡，下坡会产生天然的抵触，这也就是说为什么商铺前部不应有台阶，二层以上商铺价值垂直递减的原因。

虽然规划和招商上采用飞天梯，观光梯，特色业态布局等方式，在不同程度上扭转纵深大，楼层高的价值递减问题，但是基于投资安全的角度，建议首选“低楼层”和“临街临广场“商铺。

9：理性看待“高收益，高回报承诺”

     高收益，高回报背后是“高风险”，近10年来，国内实体店，零售业并不景气，投资回报率普遍在5%以下，以南昌目前商业的租金为例，大部分投资回报率均在2%-3%，承诺8%，甚至10%的回报率可信度值得深思。

       所以置业者一定要理性看待“高回报”承诺，理性看待自身的实际购买能力和抗风险能力。