终于说清了，规划面积与产权面积的计算出入！

地产从业者，几乎都模糊的知道房地产开发在面积统计上有2套数据，也就是常说的‍规划面积和房产面积，那么具体的区别在哪里呢？计算方式又有什么不一样呢？

本文将详细的解答你的疑问。首先我们把概念理清晰，“规划面积”是规划方案设计及报审时所用的计算方法，“房产面积“是房管局办理预售证时的计算方法。

两者在计算方式上的区别如下（文字可能会比较晦涩,能仔细分析完你就是专家了)。

区别1：阳台计算方式区别

规划面积通常有如下三种，执行时按照当地职能部门要求，任选一种。

①国家计算规范：3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

②江西省规范：不论是凹阳台，挑阳台，封闭阳台，不封闭阳台或高度为两层或两层以上的阳台，南向或东西向主阳台进深不应大于1.8米，北向或东西向次阳台进深不应大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。

③南昌市规范：南向或东西向主阳台最大进深不得大于 1.8 米，北向或东西向次阳台最大进深不得大于 1.2 米，超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。

结论：规划面积有两种计算方式，一种按照结构内外界定计一半或全部，另一种依据进深是否超出1.8米或1.2米，来界定计一半或全部，而房产面积不管什么类型的阳台，统统按“一半”计算。

区别2：中空管井的计算方式区别

中空管井即指管井中通透无楼板，通常有排风井，新风井，排油烟井等管井。

①国家规范：3.0.19建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2．10m及以上的，应计算全面积，结构净高在2．10m以下的，应计算1/2面积。

②江西省及南昌市规范：建筑物有围护结构顶部的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层、底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。

结论：规划面积计算时只要是管井，全部按照建筑楼面计算，而”房产面积“计算时，管井是中空的，就不算面积。

区别3：层高计算方式区别

①国家规范：对层高计算无硬性说明，仅住宅设计规范要求住宅层高设计不得低于2.8米。

②江西省规范：

1.普通住宅建筑标准层高层高不宜小于2.9米且不宜大于3.2米，当层高大于3.2米，不论是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积及容积率。K=h/3(h为层高）。

2.办公，酒店建筑标准层层高不应小于3.2米，且不宜大于4.2米，当标准层层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的K倍计算；K=h/3.6(h为层高）。门厅，大堂，中厅，内廊，采光厅等不列入超高层控制范围。

3.单层面积小于1000平方米或分隔成小间的沿街商业（含商业街）建筑层高不宜大于4.5米；当建筑层高大于4.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的K倍计算；K=h/3.6(h为层高）。

4.大型商业（面积大于1000平方米）建筑层高不宜超过6米，且不得分隔。

③南昌市规范：

1.普通住宅建筑标准层结构层高最低不小于 2.9 米，但最高不大于3.2 米；当结构层高大于 3.2 米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的 k 倍计算建筑面积，k=h÷3（h 为建筑结构层高）。（住宅顶层为跃层的允许客厅挑空）。

2.套型建筑面积大于144平方米的住宅建筑标准层结构层高可适当提高，但最高不大于3.6米；当结构层高大于3.6米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的 k 倍计算建筑面积，k=h÷3（h为建筑结构层高）。

3.办公、宾馆（高档酒店、宾馆除外）建筑标准层结构层高最低不小于3.2米，但最高不大于4.2米；当办公建筑标准层结构层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，K= h÷3.2（h为建筑结构层高）。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅、会议室等不列入超层高控制范围。

4.单层单间面积小于300平方米或分隔成小间的沿街商业（含商业街）建筑结构层高不大于4.5米；当建筑结构层高大于 4.5米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的 K 倍计算建筑面积，K= h÷3.2（h 为建筑结构层高）。兼作售楼使用的商业用房的结构层高不应超过9米，建筑面积最大不超过300 平方米。

5.单层单间面积大于300平方米小于 1000 平方米的沿街商业（含商业街）建筑结构层高不大于4.8米；当建筑结构层高大于4.8米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的 K 倍计算建筑面积，K= h÷3.2（h 为建筑结构层高）。

6.单层单间面积大于 1000 平米的商业建筑结构层高不宜超过 6 米，且不得分割；当建筑结构层高大于 6 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 K 倍计算，K=h÷3.6（h 为建筑结构层高）。临街分割成小间的商业部分按本条第四款标准计算建筑面积。

7.电影院、剧场、体育馆、展览馆、大型商业综合体等公共建筑结构层高可按功能要求适当加高。

结论：规划面积计算时只要层高超过要求，就应按K倍计算，建筑面积及计容面积，这就是为什么南昌市的公寓层高都是4.2米的原因。而”房产面积“计算时，不管层高是多，都没有K倍的计算要求，同理，住宅挑空客厅规划面积需要计算K倍，而房产面积不需要。

区别4：架空层计算方式区别

①国家规范：

3.0.7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

②江西省规范：建筑底层布置层高3米以上架空层（应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞）且无特定功能，只作为公众休闲、交通、绿化等开敞空间使用的，其建筑面积可不计入容积率；也就是说小于了3米就要计入面积。

③南昌市规范：底层临街商业的后半部分架空层应当计入容积率；结构层高不超过 4.5 米、通透的、无围护结构的五层（含五层）以上住宅、中小学等公益性建筑的底部架空层；也就说超过了4.5米就要计容。

结论：规划面积计算架空层时，江西省规要求不应低于3米，南昌规范要求不应大于4.5米，也就是说对架空层的高度有要求，而房产面积计算时，不管架空层高度，不管是否临街商业后半部分，，”统统不计入“产权面积。

区别5：架空走廊计算方式区别

①国家规范：3.0.9 建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

②江西省规范：无特别要求，执行国家规范。

③江西省规范：无特别要求，执行国家规范。

结论：规划面积计算架空走廊时，按照国家规范要求，这里有点出入。”无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积“，但是”房产面积“计算时，”围护设施投影面积按全面积，结构底板减去围护设施以外的面积计一半“。

 通篇看起来，仅“规划面积“的国家规范，省规和市规就容易混淆了，再加上房产面积还不一致，实在让人头痛。说到底不管规划还是房产，不都是住建系统管辖的吗？这“规划局”和“房产局”各执一种计算方式确实应该改变了，现在连“多规合一”都能实现了，”建筑面积统一计算方式“也应提上日程了。

参考文献：

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013

《江西省城市规划管理技术导则》（2014版）

     《南昌市建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度计算规则》（2014修订）