开放式商业街区的思考及对策！ 上篇：思考

在租售结合的商业地产开发模式上，开放式街区一直备受欢迎，从早期的街铺，专业市场，到现阶段的主题式商业街区、block商业街区，均沿袭开放式商业的产品思路。

诚然，街区式商业迎合了销售划铺，户户临街的优势，但是在具体的运营过程中，同样有着难以避免的缺陷，本文在对多个城市，多个开放式街区进行调研及访谈的基础上，总结了一些”需要关注和思考的问题”。

痛点1：天气影响大，空间舒适度差；

随着购物中心硬件的不断升级，消费者对购物空间的舒适度要求越来越高，冬暖夏凉已经是最基本的要求，而开放式街区由于是露天空间，空间舒适度和体验度大打折扣，北方城市更甚。想象一下，谁有雅兴在寒风瑟瑟、夏日炎炎，雨水滴答的露天场所逛街。有数据表明，因天气的干扰老人小孩一同出行，影响到的家庭消费，减少约60%客群数量。

痛点2：聚客能力弱，营业时间减损；

  因为空间的舒适度影响聚客能力，降低了顾客逛街及进店消费欲望，这就无形之中加大了商家的硬性成本和经营风险，降低了商业坪效。以南方的南昌为例，扣除炎热天气，寒冷天气，梅雨天气，真正适合室外活动的营业期仅为6-7个月，大大降低了有效经营时间，而集中MALL相对更有利于延长有限客流，降低对天气敏感度。

痛点3：动线分支多，导向性能差；

众所周知，最易接受的客流动线以“一字型”动线为佳，“人字型”动线次之，也就是说动线单一清晰，有利于顾客的识别，有利于客流廻游，商业动线最为忌讳的就是动线分支多，难以像集中MALL一样清晰组织客流动线及后勤动线，而开放式街区商业因其产品特征均难以避开这个问题，以至于后期运营阶段多数顾客晕头转向，类似于走入了迷宫。

简洁的动线可以让消费者容易识别每个商业的位置和自己所在的位置，可以在消费者在边走边看的过程中，自然而然的经过每个商铺，而开放商业多分支，动线未形成闭环，以至于产生冷区和死角，使得商业展示的均好性不足，主动线以外的商铺市场被忽略，冷落。

痛点4：空间太分散，业态集聚难；

由于开放式街区的规划特征，较难以通过动线形成人流和空间组织，视觉互通性较差；众所周知，逛街都喜欢热闹，所以一般商业空间要求人在任何一个点，都可以看到前后或上下商铺的店招，这个数需要20个左右，如此才有聚集效果，达到客流熙熙攘攘，商品琳琅满目的空间氛围，吸引顾客前行和驻足，同时也有利于商家形象展示及经营活动。

开放式街区的规划特点造成了业态的相对分散，聚集性和互动性，大中小业态的相互组合均不及集中式MALL。集中商业MALL通常采用弧线或为微曲线作为主动线，从平面及竖向来组织大中小商家，空间共享，可视性好，吸引客群前行和“廻游”；

同时开放街区空间的相对分散和开敞，也造成的快闪店及多经点位的布置和收益需打折扣。一般而言，同地段的开放式街区租金普遍低于集中MALL 。  

痛点5：空间太分散，管理成本大；

因开放街区商业动线分支多，出入口多， 楼栋相对分散，以至于安全隐患相对增加，同时卫生间等配套相对于比集中MALL多。所以，相应的保安保洁人员需增加，一般而言，开放式街区物业管理人员比集中式MALL多出2-3倍。

一般而言，每个商业中心都有其节假日，季节周期的大型活动，吸引人流，营造气氛，但是开放商业广场基本露台开放，运营部和策划部的兄弟估计心有感触吧，活动举办前一个月，就得“日看预报，夜观星象”就担心天公不作美，准备已久的活动因为天气而仓促应变。

痛点6：开放式街区，对物业条件影响较大；

开放街区空间不连续，使用率不高，尤其影响建筑层高，多个城市对开放式商业均有层高限制，以江西地级市为例，开放街区受制于4.5米层高限制（超市4.5米，计算叠加面积），物业条件受限。很显然，4.5米层高不符合商业建筑需求。主要体现在两个方面，首先从公共空间来讲，4.5米层高吊顶之后的净高通常只有3米左右，公共空间不通透，不大气，也没有合适、合理的空间高度来布置美陈，导视及吊饰。其次4.5米层高也不符合主力店、次主力店，品牌旗舰店的物业条件要求，如品牌超市净高要求在3.6米及以上，品牌次主力店在3.5米及以上，以肯德基为例，即要求净高不得低于3.5米。层高过低影响品脾商家的进驻和经营。

 开放式街区规划模式影响并导致到地下室柱距的不规律，地下停车库效率相对较低，一般为60-70平方米/辆，而较规整的集中MALL,通常为约为55平方米/辆。

痛点7：昭示性，场景营造不够；

通常来讲，开放式街区 2层以上都比较难以经营，相对于集中MALL可以做到4-5层，开放式街区规模及容量难以达到，封闭MALL 更容易打造地标项目，塑造城市形象；

商业运营在后期氛围营造中非常重要，如橱窗展示、顶棚形象，中庭吊饰的运用来满足公共空间商业氛围的营造，尤其是节假期间的美陈设计，形象包装更加重视。而开放式街区硬件上难以满足要求。

痛点8：空间散，难以形成消费的连续性；

开放式街区动线的特色是“多与散”，多处开放街区动线转折迂回，空间通透性不行，而商业氛围的营造恰巧在于聚集，开放式街区容易造成消费连带率减少，消费潜力不利于挖掘，提袋率减少。在后期运营过程中，尤其天气原因，动线原因，开放街区容易变目的性消费的场所。

众所周知，解决商业高楼层的手法基本就在设置餐饮，娱乐等目的性消费场所，通过电梯，扶梯将客流迅速送到二楼及以上，完成“塔提”的方式，而开放式商业各个楼栋基本靠连廊连接，动线上并非顺畅统一，只要遇到不理想的天气，各个楼栋瞬间成孤岛，因此，高楼层的经营困难和风险更加不可控。

痛点9：开放式街区，电梯扶梯多，维护成本高；

   开放式街区尤其规划分散，动线分支多，势必造成电梯难找，扶梯难找的局面，所以相对于集中MALL，开放式街区的电梯和扶梯数量反而更多，又因为很多扶梯为露天，所以电梯扶梯的安装成本，维护成本均居高不下，一般来说，一部扶梯电梯首年平均维护成本4000元（不含维修），第二年后约5000-8000元每部，故运营成本高企。

任何产品开发模式都利弊两面，开放式街区虽然符合销售型地产开发模式，符合小规模体量的开发模式，也符合于目的性消费的社区商业，但同样有值得思考的问题，以上总结为开放式街区开发需关注和优化的地方，希望在未来开发和设计中逐步规避。

下篇，《江西地产观察》将进行对策分析和阐述，敬请期待！