万达广场业态组合设计要点解析！

导读

      对于商业综合体而言，各业态之间如何产生互利和带动作用，使各业态同时发挥最大效益尤为重要。比如说：儿童业态宜设置在二层，不宜设置在一层、三层；塔楼宜设置在百货楼或综合楼的角部；加强端头带动作用，中间部分连贯与均质。

一、万达影城

1、影厅布局

     万达影城经过近几年的经营，总结出许多有用的经验参数和设计导则，包含总体规划、影厅布局、流线设计、层高要求、座位数预估等方面，以下举例说明其中的几点：

      应在综合体内选择合适的区域规划影院，一般为顶层，柱网布置均匀、规整，不宜包含高层塔楼的核心筒区域，宜选择长方形区域，沿综合体的长边方向布置走廊和双边影厅。

2、流线规划

     在满足消防要求的前提下，应尽量减少走廊的数量和长度，以增加有效使用面积。影城观众主走廊应简洁清晰、易于方向辨识。应避免流线交叉和反复，影城大堂和巨幕厅进散场口等可能发生观众聚集的区域需考虑局部放大。

3、座位数预估

    按各影厅的建筑面积或轴线面积(A)进行估算，座位数约为(A/1.5)x0.8，此数值已考虑到深化设计后会增加的管井、设备间、疏散通道等对座位数的影响。

二、儿童娱乐

万达宝贝王是万达集团进军儿童产业的重要标志，也是万达集团向体验式综合业态转型的重要战略之一。宝贝王的功能布局，经过几次大的调整，正在不断优化，形成更加适应市场需求和运营管理的新模式。与其功能要求相对应，宝贝王的规划设计要点如下：

1、强调娱乐与零售

根据宝贝王最的调整要求，将重点打造娱乐区和零售区两部分的功能。娱乐区与零售区的开口为3跨，可并列设置也可以分设。娱乐区需要设置开敞空间，视角良好。零售区应尽量保证在园区内部能够看到整体的零售区域情况。

2、空间方正

宝贝王规划区域应尽可能规整，避免出现狭窄、异形空间。

3、流线宜形成环路

宝贝王园区内宜形成环路，有利于娱乐区的分布与各功能区之间的联系。

三、室内步行街

1、室内步行街的形态

     室内步行街宜设置为曲线形。这样设置有利于商铺面积多样化，室内街视觉感也较为丰富，增进人的体验感，避免一望到底、缺乏吸引力。

2、中庭周围商铺划分

      店铺分隔墙顺应中庭中点向外放射方向，中庭弧形店面线等分，往里可以拐弯变回方整空间，尽可能不要出现狭小夹角空间。

3、主题餐厅的位置

      可以置于端头或中庭附近，尽量利用进深较大的角部空间，开口不用太大，1~2跨均可，内部空间进深可以加大，消化角部不好处理的大空间。

四、各业态之间的组合设计要点

以上都属于业态内部的优化措施，对于商业综合体而言，各业态之间如何产生互利和带动作用，使各业态同时发挥最大效益尤为重要。针对万达广场的各主力店、次主力店、室内步行街的组合，总结各业态组合设计得要点如下：

1. 儿童业态宜设置在二层，不宜设置在一层、三层

    儿童业态由于有独立疏散楼梯要求，设置在三层容易浪费多余的公共空间，设置在首层又比较浪费首层租金较高的店铺，因此宜设置在二层。三层可以布置电玩、主题餐厅等业态，消化角部或进深过大空间。

2. 塔楼宜设置在百货楼或综合楼的角部

      万达广场的中部多为室内街环保的百货楼、综合楼，其中有塔楼的项目多位于其上。但由于儿童业态、百货等主力店都希望有较方正规整的大空间，塔楼核心筒应设置在这些亚太偏于一角的位置，尤其忌讳布置在此类业态中间区域，这样势必影响空间布局，降低使用效率。

3. 加强端头带动作用，中间部分连贯与均质

     由于宝贝王、电玩、百货这类主力店，甚至包括部分次主和主题餐厅等大型业态，对吸引人流和目的性消费有一定的引导作用，其出入口宜设置在步行街的两端，这样可以吸引人流经过更多中间段的店铺。同时店铺也宜群聚、均好布置，这样能使各个店铺的商业效益发挥到最大。

注：该文章转载于地产金融智库。