北京楼市雷霆60日：商住冰封、中介洗牌、买卖胶着 | 正片·腾讯财经出品
作者：郭亦非
责编：刘利平
“如果把这房退了，北京这个城市真的待不下去了。”这是一套27平米、比首都机场更偏北的商住房，因调控新政购房资格被延后3年的林殊如今面临一个两难的选择，是卖掉房屋换取购房资格，还是搏一把商住调控政策将很快松动。
2017年3月17日，北京极为严厉的楼市调控政策打乱了购房者、中介、甚至是地产开发商的既定计划。
在两月中，北京楼市经历了冰与火的逆转。很多年后，对于2017年初春的北京楼市，关心市场的经济学者们可能会形容其为“沸腾”。那些日子的市场，前所未见。但是，两个月后，他们对这个市场，可能会用另一个词：“速冻”。
在数天内，我们寻访了购房者、中介与住房开发商，在观望与焦灼中，市场已经开始冷却。那些已购得房屋者依然希望房价继续高升不落，而那些被调控阻击的购房者则希望冰冻期能再久一些；战战兢兢的是那些努力撮合交易的中介们，经历了2016年好日子的开发商们
对未来依然满怀希望，他们相信自己会在“二八定律”中胜出。
当然，诸多遗留问题仍待解决，比如上千在途单客户在毁约或多交上百万首付之间痛苦抉择、商住项目开发商能否挨过这个寒冬、中介关门潮会持续多久……
从狂飙到刹车：卖家主动下调8次价格
“卖家报价728万，买家砍价到夜里11点，最终以745万成交”，2017年开年，即使这样随意的小段子，也足以严重挑拨潜购房者的心绪。
他们对于2016年春节后北京市场的疯狂历历在目。那些天，数以万计、焦虑的潜在购房者们心照不宣地在北京五环外游荡，他们怀揣重金，希望在市场疯狂前能赶上这班随时狂飙的列车。
2月份的最后一个周末，北京有四处楼盘项目同时开售，无一例外地均在一日内售罄。南五环外一处豪宅项目近200套房源以接近7.3到逾8万元每平米的单价出售，这一售价也创下了整个北京大兴区域截至当时的历史最高价。
在北京这个存量房占据绝对主导的市场中，中信建投房地产研究团队跟踪的数据显示，开年房价环比上涨4.6%。2月份以后，北京新增客后北京市场整体依然呈现高热度，二手房成交量环比增长75%，成交均价超过6万每平米，房源带看量创下新高，甚至超过了2016年峰值。
......
迅猛的行情被史上最严厉楼市新政所打破。
2017年“两会”结束后的第二天，“3·17”新政出台，规定：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；首套、二套均暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款；企业购买商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
随后，监管者又出台一系列组合拳——针对商住项目限售停贷、银行收紧房贷上调利率、并开始约谈房屋交易中介企业高管。
调控政策出台后，市场变化立竿见影。伟业我爱我家集团的数据统计，2017年4月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签2767套，环比下滑9.9%，同比下滑48.9%。二手住宅共完成网签16902套，环比减少35%，同比减少36%，成交均价为59564元/平米，与3月相比，4月成交均价整体下降了6.8%。
一时，中介门店冷落。
一位已在北京房屋交易代理行业工作2年多的职员抱怨，仅在3月新政出台前的半个月，自己即撮合成交了三单，而整个4月份却毫无斩获，之前一个礼拜能带十几个人看房，如今最多三四个人，“现在回龙观区域内，几乎全部的卖家都可以往下谈价格，降个10万、20万都很随便。”链家官网上，他随手打开的一处位于回龙观在售房屋信息显示，从3月22日到5月6日，该卖家已经主动下调了8次价格，总价从420万元调至380万元。
5月12日，许良终于得以买下了风雅园三区的一套96平米的二手房，“3·17”新政后，房主主动将这所房子的总价从480万元下调至450万。他告诉腾讯财经“在卖家终于肯坐下来聊了”，而在两个月前，凡是中介推荐的房子，他甚至还没来得及到达房源现场，房子即已被其他购房者加价抢走。
如今，更多地潜在购房者选择观望，他们认为北京房价还远未见底，今年三季度或是一个购房的好时机。
二胎的忧伤：一场与时间赛跑的交易
宋菲的换房之旅始于2016年的10月。彼时35岁的她惊喜地发现怀上了二胎，本来一家五口人蜗居在海淀区60平米的老破小学区房就已足够憋屈，未来再添个孩子，将来肯定住不开，“卖小换大”成为夫妻俩的共识。
春节后，当她看上的一处80平米的三居室总价从688万元跳涨至730万元时，宋菲一度觉得不可思议。她原本以为2016年“9·30”新政后北京市场会变得温和许多，但她还是低估了凶猛的市场。
2017年2月中旬，她终于选好了房子，首付五成400万，贷款300万，“买卖合同一签完觉得特别轻松，终于可以安心备孕了，我反复和链家中介说‘一定不要折腾，各个时间点要卡好’。”
但是，“3·17”调控新政还是搅乱了她的计划。
宋菲属于典型的“在途单”，即已经开始交易但还未网签。新政意味着她要多掏130万元的首付外加银行贷款利率提升10%。夫妻俩一度考虑过假离婚，以丈夫名义去购房，但央行随即堵住了这个漏洞——“对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。”为了肚子里的孩子，宋菲借遍亲友凑齐了这笔钱，解除了房屋抵押，与卖家完成了网签。
但此时缓慢的银行放款流程还在消耗着宋菲，“因为自家处于连环四单中间，买我们房子的人迟迟不过户，所以流程不能进行，再加上现在买卖房屋各个环节都很缓慢，所以可能6月24日之前拿不到尾款。我一直催银行，他们说现在政策卡得严，流程特别慢。如果拿不到尾款，就不能过户，到时就得违约”。
监管部门亦有担忧，随后，北京住建委等三部门明确，因“3·17新政”影响导致商品住房交易无法进行的，法院依据双方举证判定解除合同，不承担违约责任。
作为助推房价的最有力杠杆，金融工具似乎也是遏制市场的命门。
北京市银监局的数据显示，房贷发放规模及房贷审批数量双双大幅下降，比如4月第二周至第四周，其辖内商业银行发放个人住房贷款共153.28亿元，平均周环比下降20%；个人住房贷款审批数量分别为4456笔、3944笔、3188笔，周环比连续下降近两成。
与此同时，“五一”过后，北京多家银行取消首套房利率优惠，二套房则执行基准利率上浮20%。此外，25年以上的住房贷款也已基本停止审批。
“3·17”新政后，在存量房占据绝对主导的北京市场中，房屋中介机构受到政府严管。3月23日，北京市住建委召集链家、我爱我家、麦田、爱屋吉屋中原等十大中介机构负责人，进行集体约谈，强调逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。随后有媒体称，在五一之前，包括链家、我爱我家等主要经纪公司负责人均被约谈，表态降低中介费、甚至传出政府希望介入其信息化系统，以便进行监督。
如今，逐渐被印证的事实是，中介关门潮正在进行中，链家已经自行关停了87家门店。链家官方称并未对费率进行调整，具体各个门店执行，本来都会有酌情打折的情况出现，所以要视具体情况而定。不过据腾讯财经了解，链家多数门店中介费已从2.7%降至2.2%至2.3%。
市场的多米诺骨牌效应已然显现。
5月9日，链家集团向腾讯财经确认：该公司已累计关闭近87家门店，其中商办达到44家。这其中，回龙观区域的链家中介称，围绕东亚上北中心这个商办项目，链家之前专门开了三个门店，现在已经全部关闭，员工也分流至该区域别家门店。
千亿资产冰冻：商住房或被装入历史档案
“如果把这房退了，那北京这个城市真的待不下去了。”直到现在，林殊也不知道留下那套商住房究竟是不是个正确的选择。
2016年6月，眼看着一天天疯涨的房价，北漂四年的林殊终于打定主意要“上车”，尽管那只是一套27平米、比首都机场更偏北的商住房，他希望等自己拥有五年纳税证明后，再把这套过渡性的商住置换成一套住宅，但在“3·17”新政出炉后，这一规划也就此折戟。
3月22日，北京地税局、住建委的一纸公告称，北京购房资格审核中的纳税记录需“连续5年(含)以上在本市缴纳个人所得税”，此前则是每年至少有一次纳税记录即可，并不要求连续。13年夏天郑州大学毕业后来到北京的林殊，在15年初换工作时纳税空档了2个月，这也意味着他换房的时间要推迟三年之久。
更大的打击则在3月26日晚间，商住新政规定：在建(含在售)商办类项目只能出售给公司，购买之前已销售的商办资格和购买普通住宅一致，买房人需要5年社保记录，但不能使用商业银行贷款，且必须全款购买。
尽管林殊那套商住从2.6一平涨到了3.4万，但那天晚上，她一夜无眠，“我有好多疑问，还能不能办理贷款、能不能退房，退房就要缴纳违约金，真退了北京还能留下来么，不退房这房子离公司那么远，怎么处理？”
思前想后，林殊决定不退房，等着商住政策松动的那天。但更多的购房者则选择了维权，他们希望能把商住这块烫手山芋甩掉，但多因房屋办理过网签导致维权无果。
北京大兴区义和庄地铁站，这里云集了包括万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场三家商办项目。通燃气、有独立厨卫等居住功能成为销售宣传的亮点，三家产品几乎均在新政前销售一空。
3月28日，北京市住建委通报称，其在执法检查中，发现上述三家及林肯公园、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，目前这6个项目已被停止网签。
5月16日，腾讯财经现场了解到，以泰禾中央广场为例，目前已有超过上百名业主要求退房，其中大多数业主给出的理由是“对尚未全部交付完首付的情况下，泰禾即办理完网签，自己毫不知情。”但维权走到今日，泰禾方面也并未答应退房。
在北京市场，“商改住”类住宅产品成交量已经在去年超出普通住宅，易居研究院智库中心数据显示，3月17日至26日，商办项目成交了2542套。“3·26商办新政”出台，市场速冻，每日成交量多为个位数，甚至是零。
亚豪机构市场总监郭毅对腾讯财经表示，商住这一新规将未建、在建、在售，以及二手商办产品全部囊括其中，“完全阻断了个人购买商办产品的渠道，对于蒸蒸日上的商办市场来说也成为一记强击，商办与纯商住宅两分天下的局面也将就此终结。”
正因如此，那些按照商住土地拍卖价格拿下土地的开发商也在焦虑之中，没有取得工程规划证的商住用地将被迫自持出租经营，改回纯粹的商业、办公类项目，但远郊项目如何运营、企业资金链如何维系是个难题。
迄今为止，上述商住类开发商并没有出炉具体的应对方案。
据中国证券报报道称，过去十年，北京地区成交了大约40万套左右的商住类物业，现在的库存量介于7—9万套之间，意味着这些项目的市场交易规模至少在2500亿以上，这是开发商钻政策空子。
雷霆重拳落下，北京市场的商住房彻底进入冰冻时代。
5月16日，在泰禾中央广场售楼大厅，除了值班的前台和保安，这里空无一人。接待人员说，这种情况已经持续了快俩月，“现在不能网签，也没房子，也不知道置业顾问都去哪了。估计再过一个季度，我们就开始卖商铺了。”
至于这些集中于五环外的商铺，究竟会有多少顾客愿意买单，无从知晓。泰禾中央广场对面的恒大未来城置业顾问则极力兜售商铺，但她也坦诚：“目前，这一片区域没住什么人。”（文中林殊、许良、宋菲均为化名）
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