北京地王“烂尾”的背后：入市即亏？ | 棱镜
作者 | 孙春芳
编辑 | 张伯玲
正午的阳光照在一片小树林里，建筑工人三三两两地从工棚里出来，走向工地。
这里位于北京市南四环附近的新宫地铁站西南一两百米处。
这片闹中取静的地方，几年之后，将变成两个高档的小区。
东西向的水泥路划开了这两个小区。路北是天悦壹号，由中粮天恒开发，目前已经开始预售。
路南的那个地块，情况则要复杂得多。从2015年获得开发权，几经易主，仍面临着开售的不确定性。这就是之前华侨城的新著东方，如今的泰禾·金府大院。
华侨城新著东方的几经转让，只是近两年来地王烂尾的一个缩影。
去年房地产实施最严调控，导致开发周期拉长，同时区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，开发商无利可图，入市延缓。
此外，今年融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台，使得房企资金回笼速度受到影响，资金不到也在一定程度上延缓了“地王”项目的入市。
克而瑞地产研究中心在调查2016年全国50个典型“地王”后发现，目前有14宗尚未开工，29个处于已开工未开售阶段。
华侨城地王“烂尾”的故事
11月28日，在经过近30天的预披露之后，北京产权交易所正式披露了华侨城新著东方剩余51%股权的转让条件和价格，挂牌底价为7.7亿元，同时意向受让方应代标的企业向华侨城支付47.583亿元的贷款本金及15138.2025万元的利息，且一次性付清。
北京侨禧公司项目方有关人员向腾讯财经《棱镜》表示，目前还处于过渡阶段，但最后肯定是泰禾集团接手这个项目，现在他们还在等华侨城总部方面的进一步通知。
不出意外，泰禾集团将以56.8亿元的价格拿到剩余的51%股权。
就此次转让和泰禾接下来的开发计划，腾讯财经《棱镜》致电泰禾集团董秘处，对方称请随时关注上市公司公告。
2015年11月，华侨城联合华润置地、招商地产以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺该项目，这一价格成为当时丰台区的地王。
华润置地、招商地产随后退出，该地块变成华侨城独家开发，开发主体则是新成立的公司北京侨禧。
由于无法从金融机构融到开发贷款，华侨城只能以股东借款的形式拨给北京侨禧90亿元钱，主要用于支付土地价款。根据披露，负债则由拍卖时的90亿上升至约98.32亿元。
泰禾集团如100%拿下该项目股权，需要支付108.63亿元。比当初华侨城拿地时的83.4亿元增加了25.23亿元。
“当初华侨城以83.4亿元的总价、5.8万一平的楼面价拿下这块地的时候，可能没想到北京楼市这两年的情况会是这样。”某房企投资部副总李彤向腾讯财经《棱镜》表示，按照一般的开发周期，拿地到开卖快则6到8个月，慢则一年半到两年。而在北京，一般开发周期都得在一年以上。
自从去年房地产实施最严调控以来，房企在北京的开发周期变得更慢。以和华侨城同在2015年11月拿地的中粮天恒为例，其楼盘天悦壹号2017年11月才正式预售，开发周期是两年。
华侨城新著东方旁边的天悦壹号已开始预售，楼盘正在建设之中
李彤表示，来自深圳的央企华侨城在北京有点水土不服，拿到丰台新宫地块后一直迟迟没有开发。
天悦壹号工地的相关人员表示，在8月泰禾接盘之前，华侨城的楼盘才开始进入缓慢的建设过程。“此前对面的工地一直很安静。”
“接盘侠”泰禾
一方面建设进程缓慢，另一方面华侨城也在急寻买家。
李彤表示，他听说当时华侨城找京城的开发商到处询问：有没有人愿意接手这个盘的？但大多数开发商都没有多大兴趣。
理由很简单：华侨城出售这个项目有溢价，且要求在很短的时间内付款。对资金本来就不宽裕的开发商而言这不是一件小事。未来这个楼盘如何开发售卖也是个很大的问题。
“北京市场的新楼盘都被限价，这是个不成文的规定，此前，8万一平米是默认的天花板，开发商定价如单价超过8万，肯定拿不到政府的预售证。”李彤说。
这一“禁令”在8月份有所松动，但8月以后新楼盘的价格并没有出现太大的飙升。
“实际上中国玺那几个楼盘在调控之前的市场价是能够达到单价11、12万元左右的。但当时政府就给定在9万元多。”李彤说。
在这个大背景下，天悦壹号开盘的价格被定在单价8万元左右。
这让华侨城很被动。因为天悦壹号拿地的楼面价是5万元一平米，比华侨城5.8万元一平米的要低。同时，天悦壹号开盘早，且当时华侨城的设计方案几乎跟天悦壹号雷同。
“同样的地段，类似的户型，它单价卖8万元，你肯定也只能卖8万元一平米，甚至卖得更低，因为它卖得早。而你的成本又比它高。换做是我，也很苦恼。”李彤说。
泰禾接手之后，就推翻了原来的设计方案。
新著东方已改名泰禾•金府大院，目前还未开始预售
在金府大院的售楼处，一位工作人员指着大厅里的沙盘模型向腾讯财经《棱镜》说:“这些户型和设计都要进行全面改动，没法作为参考，楼盘最快也要明年才能开售。”
负责泰禾北京地区销售的一位人士也向腾讯财经《棱镜》表示，泰禾已经全面接管了金府大院的设计、建设和销售工作。
李彤说，很有可能，泰禾会按照它的“院子”模式把这个楼盘开发成豪宅。
在此之前，泰禾已经在北京开发了一个院子——位于丰台区西局附近的西府大院。
而正是这个大院让一向以周转快著称的泰禾陷入了泥潭。
2014年2月，泰禾以49.58亿元、配建5万平方米限价商品房的代价拿到西局地块。按亚豪机构市场研究部总监郭毅的测算，但是的楼面价是6.8万一平。
近4年过去了，这个楼盘还没拿到预售证。
据一位知情人士表示，此前泰禾在跟北京建委的博弈过程中，曾经有过以12万元一平的价格拿到预售证的机会，但泰禾当时比较犹豫，随后楼市调控开始，泰禾也就错过了那次机会。
地王烂尾将成常态？
华侨城转让股权给泰禾的案例，只是近两年来地王烂尾的一个缩影。
克而瑞地产研究中心在调查2016年全国50个典型“地王”后发现，目前有14宗尚未开工，29个处于已开工未开售阶段。
克而瑞分析师杨科伟认为，烂尾的地王项目一般都处于房价较高的一、二线城市，这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。
此外，由于“地王”项目开发需要高成本投入，但今年融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台，使得房企资金回笼速度受到影响，资金不到位所造成的工期拖延，也在一定程度上延缓了“地王”项目的入市。
克而瑞地产研究中心统计发现，2015年、2016年，北京土地市场拍出了12宗总价、单价“地王”及区域单价“地王”，主要分布在丰台和朝阳区。
但截至目前，12宗“地王”项目仍有半数未入市。包括2015年龙湖保利首开联合以楼板价6万元/平方米拿下的朝阳东坝单价“地王”项目，保利、首开联合体以6.7万元/平方米拿下的朝阳常营单价“地王”项目，位于丰台区花乡樊家村的“地王”项目、华侨城丰台“地王”项目，以及2016年位于昌平南邵的“地王”项目和位于朝阳将台的“地王”项目。
然而，这些“地王”不可能永远处于烂尾状态，因为政府将给它们设立“大限”。
11月底，各地国土资源部门将把当地地块的闲置情况向国土资源部会汇报，国土资源部将对闲置地块的房企做出一定的惩戒，包括罚款，限期开发等。
李彤说，这等于是两块夹板把房企夹住了。“一方面，土地闲置不开发，开发了不卖，政府要惩戒，另一方面，开发商要开盘售卖，政府给限定了价格。”
(应受访者要求，李彤为化名）
版权声明
棱镜·腾讯新闻出品 | 第196期
运营编辑：范晟男
本文版权归“棱镜”公众号所有，如需转载请在文后留言，经允许后方可转载，并在文首注明来源、作者及编辑。