丹东楼市大冒险 | 棱镜

   作者 | 郭亦非

   编辑 | 刘利平

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探访丹东楼市：市场一天一价，仍难挡炒房客热情

5月4日，辽宁省丹东的地产开发商们都陆续收到了一条通知：“根据市政府意见，2018年春季房交会暂停。”

按照往年惯例，为了消化当地庞大的楼市库存，每年春秋两季，当地政府均会搭台举办房产交易大会，推出购房补贴、利率折扣等政策，开发商们也会拿出优惠折扣、买房送车位等条件让利促销。

而今年，这一切都改变了。

据新华社4月21日报道，朝鲜全国要集中一切力量进行社会主义经济建设。丹东为辽宁东南部的一个地级市，2016年末人口为237.9万，与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市一江之隔。很快，手握重金的投资客涌入丹东。

丹东楼市一夜迎春，一扫压抑五年的市场低迷，瞬间陷入了集体狂欢。腾讯《棱镜》近日实地走访了丹东新区多家楼盘。半月之内，曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区，房价已经从3000元到4000元，涨至5000元至8000元，涨幅至少在30%以上。更有甚者，一日两次提价，房价近乎翻倍。

押注朝鲜“改革开放”的不止投资客。腾讯《棱镜》获悉，近期已有多家房企主动接洽当地，表达了投资买地的浓厚兴趣，其中不乏恒大这类大型外来房企。

而这场押注的输赢，仍有太多的不确定性。而摆在眼前更为现实的则是，楼市调控也正风雨欲来。当地房产销售已收到银行通知，从5月5日起，外地人在丹东买房首付比例不低于五成，更令投资客担忧的限购政策也会随时落地。

（丹东新区一处售楼部，人头攒动，该项目在4月份之前均价3000元无人问津，现在猛涨至5000元。）

“第二个深圳”

“最惨的时候，冬季一个月可能都卖不出去一套房子，好多新区楼盘都烂尾了。”回忆起此前低迷的丹东新区楼市时，一家本土大型开发商总经理告诉腾讯《棱镜》。

一个极端有趣的案例是，丹东本地地产商太阳房地产开发公司，其分别在老区和新区开发了“七号公馆”及“太阳尚品”两大楼盘。在市场低迷期，甚至推出买老区的大户型送新区的小户型的促销策略。即使如此，新区的房子也鲜有问津。

2014年前后起，距离老城区10余公里远的丹东新区楼市陷入低迷，房价始终徘徊在3000元至4000元左右。根据2017年初下发的《丹东市加快房地产去库存工作实施方案的通知》，要用3至5年时间，基本完成房地产去库存任务，到2020年末，住宅类商品房去化周期控制在12-18个月以内。截至2017年末，丹东市商品房待售面积208.4万平方米。

2010年，中国网报道，时任丹东市长赵连生表示“丹东成第二个深圳指日可待”，他认为“这座大桥建设以后，对整个丹东，确实说不光是对丹东，对辽宁，甚至对全国整个对外开放而言，都增加了一个新的窗口，将起到一个很大的促进作用。在这个当中，最大受益者就是我们了，毕竟大桥选址是在丹东，正是丹东新城区所在地。”

根据官方介绍，总投资22.2亿元的鸭绿江大桥，其口岸区建成后将成为中国最大的对朝经济贸易口岸区，承载80%的中朝贸易量，从而缓解老城区中朝友谊大桥的运输压力。

赵连生当时坦言“过去想和一些大财团、大企业洽谈，我们都求助无门。现在随着新鸭绿江大桥的开工建设，随着丹东基础设施逐步完备，这些大公司主动登门和我们进行洽谈合作。”

新区建设，地产先行。正是在2010年前后，万达、保利、佳兆业、绿城等地产商先后挺进丹东，富士康也曾考虑来此投资建厂。2012年，总投资80亿元的丹东万达广场落地时，王健林、卢志强、孙喜双等企业家也曾来新区考察。

转折点在2014年。2014年新大桥建成通车的目标并未如期实现，外界投资热情骤减，丹东新区房价也随之陷入长达五年的低迷期。

目前，建设中的新鸭绿江大桥如今隔江放眼望去，朝鲜方面引桥至今仍然是一片黄色的田地。

（丹东新区一处烂尾的商业综合体，这波市场热度救活了不少开发商，很多售楼部重新开张迎客。）

一位丹东新区楼盘营销总监告诉腾讯《棱镜》，尽管市政府、大学等已搬迁至新区，但商业、医院等配套不完善，住宅入住率非常低，只有20%多，商铺也大多空置。

炒房客涌入

“我给浙江炒房团丢脸了。”陈典开玩笑地告诉腾讯《棱镜》。

说这话时，在丹东新区边缘某热销楼盘，陈典刚刚遇到他的浙江老乡——一位浙江温州专职炒股的中年男人，花了400余万，一次性在丹东新区购买了7套房子。

三十出头的陈典手里资金不多，他刚刚从三亚楼市中铩羽而归，看到朝鲜改革开放的消息后，开始对丹东过往房价、人口数据、经济增速、半岛局势等各方面进行分析，几乎看完了市面上所有关于丹东楼市的分析文章，他甚至还加了不少QQ群，试图获取更多一手材料。随后，他从上海飞赴丹东，花费65万买了一套100平的江景房。

“没准我以后有机会参与历史，就像别人说起2004年上海房价才4000元那样，说起2018年的丹东房价也才4000元。”陈典告诉腾讯《棱镜》，如果用金融学术语来讲，买丹东房子相当于一种看涨朝鲜发展的期权，若如预期发展，丹东就是下个深圳；如果不及预期，房子也可以用来度假住，无非浪费了30多万的机会成本。

（庞大的外地投资客的到来，导致丹东市不动产登记中心业务量急剧增加，现在只能预约发号。）

一位北京来的投资客对腾讯《棱镜》称，新区江景房才六七千，老区都到一万二了，新区的价值不被认可，这是全国新区的通病，这里硬件条件已经具备，就差产业支撑。

与此同时，腾讯《棱镜》获悉，一个名为“水库花爷房产投资”的专业炒房客也已杀至丹东，其在重庆、郑州、昆明等地，自称提供贷票、代持、砍价、贷款、按揭等破解限购一条龙服务。

“目前丹东不帮散客买，只接受资金方合作，最低500万。”5月6日，“花爷”告诉腾讯《棱镜》。她也感慨称，现在丹东涨价厉害，边看边涨，一套房少的涨3-5万，多的涨20万，半天一个价，但自己照单全收，“刚看的‘滨江一号’楼盘直接跳涨20万，最后还是要了。”

总价低、不限购、投资预期充满想象力，这三点成为投资客重金押注丹东新区的核心原因。

（“告罄”成为丹东新区多数楼盘如今的现实状态，不过也有开发商开始捂盘惜售，等待卖个更高的价格。）

“今天买，明天就赚。”5月4日下午，站在自家沙盘旁，谢志强亲自上马，戴着麦克风向炒房客介绍道。作为紧邻新鸭绿江大桥“新加坡城”楼盘项目负责人，他手下的15位置业顾问忙得不可开交，他只好自己亲自来介绍楼盘。

谢志强告诉腾讯《棱镜》，4月24日之前楼盘房价在每平米4500元左右，现在达到5800元左右，涨幅近30%，每天能卖30-40套房子，“市场情况不好时，一年才卖30、40套。”

“本地人比较迟疑，一般都问之前卖多少钱，现在每天涨多少，外地人出手几乎不看价格，像划菜单一样，毕竟单价低。”谢志强称，市场火热的情况已经持续十多天了，每天早上8点就来，晚上10点才走，想招人都很难招。

未知的风险

“从明天开始，外地人来丹东买房，公积金、商业贷款不低于50%。我们现在的原则就是外地的都50%以上，因为无法核实公积金及养老保险的真实性。”5月4日，销售中介们纷纷收到了银行限贷的通知。

（5月4日，针对外地人的银行限贷政策下发，首付五成起。）

不过，对于投资客而言，限贷这则水坝依然难挡全款购房的洪水，毕竟这座边境小城房价不贵。

躁动不安的丹东楼市，肆意涨价、买卖房号、捂盘惜售等市场乱象已经逐步显现。

“现在问题是你得去抢房，我们想帮客户留房都不行，每天每平米涨幅都在200-300元。”在名为“滨江凯旋门”的楼盘，有置业顾问向腾讯《棱镜》介绍道。

对于当前的市场热度，一家本地开发商负责人对腾讯《棱镜》表示，这些开发商都压抑很多年了，这些年的人工成本、运营成本、财务成本非常高，我们当然希望市场好，但也一定要理性，不能上午一个价，下午一个价。

（丹东新区有开发商打出了“今日限购”的招牌，但据这里的置业顾问讲，这只是一种营销手段。）

不过他也表示，单就江景房而言，现在新区七八千的价格还未到理想高度，单价破万或许才是正常价格。

“浙江金华首富来到丹东，欲花2个亿买下整栋楼”、“福建一炒房团在新区一楼盘一次性买了40多套”……这些未经证实的传言开始充斥当地市场中。

对此，当地一家楼盘总经理告诉腾讯《棱镜》，上述传言都是假的，他询问同行业朋友，根本没有这些事，至今也没出现一次性购那么多套，消息越传越离谱，现在丹东楼市中都是正常地购房，根本称不上炒房团大批量购买。与此同时，他也告诫手下的销售们，一定要实事求是，不能为了营销乱加戏码。

愈发躁动的市场环境下，限购政策靴子落地的可能性正在无限加大。

上述本地开发商负责人介绍称，现在政府也在密切关注市场动态，项目每天要汇报销售价格、销量、剩余房源等情况，“听说最近限购政策可能要出，下周差不多可能就能定这个事。”

就在该名负责人说出这番担心不久后，5月5日傍晚，一则关于“丹东限购”的未证实传言已经散开——“5月7日政府出台限购令，所有置业顾问赶紧给未签约的客户打电话，户户告知，务必明天来签约，否则，房子买不到”。

截止腾讯《棱镜》发稿，丹东当地政府尚未出台房地产市场限购政策。

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棱镜·腾讯新闻出品 | 第265期

运营编辑：范晟男

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