房企生死之年 | 棱镜

   作者 | 孙春芳

   编辑 | 刘利平

“最近房企中高管流动性特别大，尤其是财务人员，更是成了香饽饽。”某大型房企的人力资源总监高明慨叹道。

据高明观察，房地产行业内的中高端从业人员本来就是那么一些，在各个企业间流来流去，一下子推高了整体行业的薪酬水平，尤其是财务人员，薪资涨幅更大。

“不过拿钱多，压力也大，在目前这种融资渠道越收越紧的形势下，财务高管都在想方设法替企业融钱，但难度越来越大。而且很多时候融资不是看人脉刷脸或者看你的财技，而是看公司的财务状况和行业地位了。”高明说。

“清仓式质押”

当华夏幸福地产集团财务集团总经理李斌今年年初带着他的财务团队从华夏幸福离职加盟泰禾集团时，他的上司——华夏幸福执行总裁兼财务总监吴中兵并没有感到太大的担心，因为在吴中兵看来，李斌属于公司的骨干员工但不是高管团队，华夏幸福的融资并不会因为财务部门人员的流动受到大的影响。

华夏幸福融资部门的员工王斌在朋友圈里晒了几张华夏幸福六月份发债成功的图，并评论道：据说最近融资比较难。

6月初，在房地产行业整体发不出债的情势下，华夏幸福连发三笔债务：华夏幸福子公司九通基业6月2日发行2018年第二期债券，额度14亿元，利率7.4%；华夏幸福2018年第一期（品种一）公司债6月7日上市，发行总额为24.75亿元，利率为6.8%；华夏幸福2018年第一期（品种二）公司债同日发行，发行总额为5.25亿元，利率为6.8%。

一位资深房地产策划人士表示，华夏幸福之所以能够顺利发债，得益于它在房地产行业中的“另类”身份——产业地产，“它既有传统地产开发商的融资手段，比如开发贷、企业债等等，又能通过产业开发运营的名义，进行园区贷款、发行PPP收益的资产证券化产品等。所以融资渠道会比纯做房地产的企业要宽。”

李斌加盟的新东家——泰禾集团虽然近一年来提出多元化的发展战略，但其主业仍是房地产，且很多衍生产业也是依附于其原有的地产业务，所以融资情形并不乐观。

泰禾集团2017年拟发行的一笔26亿元的小公募目前还在向深交所申请的流程中。2018年5月泰禾集团又打算发行物业信托受益权资产支持专项计划和住房租赁公司债券。

某人寿公司旗下信托公司的高级经理表示，在目前这种情势下，泰禾通过发债和ABS来融资的周期会比较长。

《棱镜》了解到，泰禾集团的物业信托正在交易所审核、住房债券那个还在发行过程中。这些融资项目正常情况下获批、发行之后都会发公告，没发就是没进展或者相关工作正在进行，但是还没有到下一个节点而已。这个主要取决于监管部门。

在上述融资方式暂时还接济不上之时，泰禾集团另有其他融资渠道——成立产业基金，推出员工持股计划、大股东大比例股权质押。

泰禾集团在去年推出新一轮的员工持股计划，到目前为止还没有正式让员工实施买入公司股票的行动。一位泰禾集团前员工表示，此前泰禾集团就推行过员工持股计划，当时差点让员工被套牢，这次新的持股计划，在泰禾股价年初因董事长黄其森关于业绩期望的一番言论而暴涨之后，员工是否又会在高位套牢，可能性不是没有。而对泰禾来说，持股计划除了公司自称的激励员工之外，实际上也为公司本身筹集了资金，起到了融资的作用。

《棱镜》了解到，泰禾的员工持股计划是个信托产品，除了员工出钱做劣后，还会引入机构资金做优先级。之所以还没开始买入，是因为找到的机构资金成本较高，出于节约成本的考虑暂未启动买入。

在泰禾集团不断进行并购，资金运用量较大的情况下， 它还启用了大股东向上市公司输血的招数。

具体而言：泰禾集团和子公司嘉兴泰禾投资管理有限公司（以下简称“嘉兴泰禾”）与泰禾集团的控股股东泰禾投资集团有限公司（以下简称“泰禾投资”）下属公司嘉兴泰禾永盛投资有限公司 （以下简称“泰禾永盛投资”）共同出资设立“泰禾产业并购基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“并购基金”），并购基金总规模为不超过人 民币200.05亿元，其中普通合伙人（执行事务合伙人）嘉兴泰禾认缴出资不超过 500万元，有限合伙人泰禾永盛投资认缴出资不超过160亿元，公司作为有限合伙人认缴出资不超过40亿元。

通过这种方式，泰禾集团可从其控股股东泰禾投资融得资金160亿元。

而泰禾集团的控股股东泰禾投资，则一直通过股权质押的方式来融资，近一两年来，泰禾投资一直几乎以全仓质押。

最新的公告显示，5月25日泰禾投资又质押了35690000股，占其所持股份的5.86%，用途为融资。泰禾投资持有泰禾集团609400795股，占上市公司总股本的48.97%，截至当日泰禾投资已质押掉股份597222168股，占其所有股份的98%。

激进的融资之道和大量的并购，导致泰禾集团的财务一直处于紧绷的状态。2017年年报显示，泰禾的资产负债率从2016年的82.40%上升到2017年的87.83%。2017年，泰禾集团当年总计1355亿元的负债中，利息颇高的非银行贷款达829.74亿元，占61.24%，利率为8.67%。其中信托类的贷款达到462亿元。现金流方面，2017年其经营产生的现金流为-125.52亿元，投资产生的现金流为-313.23亿元。

不过，今年4、5月份以来，泰禾集团资金链的紧张度稍有缓解。

泰禾集团2018年于3月和4月都发布了新增借款公告，公告显示截至2018年2月末、3月末，其累计新增借款金额分别超过了上年末净资产的20%和40%，而在5月份，其累计新增借款已降至上年末净资产的20%以下。

房企发债“中止”潮

相比于泰禾集团的激进融资，大部分房企依然寻求发债、贷款等传统融资方式。不过这些融资方式年初以来尤其是5月份急剧紧缩。

同策研究院数据显示，2018年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少了41.34%，融资总额创近1年（2017年5月至今）来最低，融资情况不容乐观。

克而瑞研究中心数据显示，5月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%；同期海外发债额为零。

5月下旬以来，房企拟发行的大量债券出现“中止”状况。

龙湖地产内地实体公司——重庆龙湖企业拓展的一笔80亿小公募5月24日显示为“中止”，随后公司修改了申报材料，重走流程，而其拟募集的金额已从80亿元调整为50亿元。

旭辉地产2018年4月19日拟发行一笔49亿元的债券，目前募集金额也缩减为34.95亿元。

碧桂园2016年就递交材料，欲公开发行公司债券200亿，在几经反复之后，于5月28日也被“中止”。

碧桂园方面表示，此次中止不是碧桂园一家的问题，是行业的普遍问题，是因为证监会等监管部门对房企发债的政策有了变动，碧桂园需要根据目前的政策导向来修改和调整申报材料。目前尚不清楚会不会像其他房企一样缩减其发行额度。

不仅普通的房地产债务遭遇阻遏，连此前颇受政府青睐的住房租赁融资产业目前也频遭堵截。

广州富力地产拟发行的2018年住房租赁专项公司债券于5月29日中止，这笔私募额度为60亿；花样年集团拟发行的2018年住房租赁专项公司债券于5月25日中止，这笔私募额度为50亿。

上述信托公司经理表示，此前政府提出鼓励房地产企业积极进入长租公寓领域，也对这一业务的融资大开方便之门，这导致房企一哄而上，无论有没有长租公寓都来发行住房租赁的债券，而发行之后其资金用途是否用在长租公寓上，情况是比较混乱的。

“目前市场上做得算有规模的，只有万科的泊寓产品和龙湖的冠寓，其他房企都还是在试水当中。该经理称，监管方面可能是觉得此前这块有点过热，有鱼龙混杂之势，所以需要加强一下监管，做一番甄别”。

小房企的生死之年

不过对于一些大房企来说，融资受挫对他们的短期影响并不大，因为它们依然有强劲的销售回款来补充资金“弹药”。数据显示，今年前5月份，万科合同销售额2390亿元，同比增长4.8%，碧桂园合同销售额3345亿元，同比增长37%，恒大合同销售额2552亿元，同比增长39.5%。

而一些中小型的房企，融资收紧却直接引发其债务违规和业务停摆。

中弘股份出现大量债务逾期，其最新公告显示，自 2018 年 5 月 1 日至6月1日，公司及下属控股子公司新增逾期债务本息合计金额为 7998.76 万元（其中逾期债务本金为 385 万 元，逾期债务利息为 7613.76 万元），全部为各类借款。截止6月1日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金 额为 306,980.17 万元，全部为各类借款。

中弘股份表示希望通过寻求重组、出售资产和催收应收账款来缓解流动性压力，以偿还债务和维持公司正常运营。不过，其重组计划却没有成功。

在今年年初中弘股份爆发债务违规事件之后，中弘股份董事长王永红就长期在香港，多方寻求投资者来为中弘解决资金困境。

3月20日，中弘引资初有眉目：深圳港桥股权投资公司联合发起一支私募股权的重组基金，募集不超过200亿元的资金，帮中弘股份渡过危机。5 月 25 日，该重组计划就宣告中止。

目前，中弘尚未有新的重组计划发布。

除中弘外，天津一家国有房企——中房发展也险些遭遇资金危机。5月16日，中信信托发布的一份《中信·天房2号贷款集合资金信托计划第二次临时信息披露报告》提示：天房集团应于5月18日偿还的2亿本金及利息可能发生违约风险。天房集团是上市公司中房发展的控股股东。

随后中房发展引来了交易所的问询函，该问询函称，天房发展一年内到期的银行借款及应付款项超过90亿元，但公司货币资金余额不足40亿元。天房发展2017年偿还债务支付52亿元，其中取得借款34亿，公司的偿债能力在一定程度上依赖于融资能力。

天房发展回复称，将通过销售回款收入来偿还部分债务。

2018年一季报显示，天房发展的短期借款已从年初的59.5亿元降到一季度末的24亿元，不过其货币资金则从39.17亿元减到22.92亿元。也就是说，天房发展偿还债务的资金除了销售回款之外，也动用了其大量的货币资金。

天房发展在天津以狂拿地王著称，2014年天房拍下19块地，投资超过200亿元；2015年天房仅在天津就夺得十宗优质地块，总成交价达203.96亿元；而在2016年1月份，天房差点破了15年的纪录，当月这家公司在天津拿下了滨海新区七宗地块。不过其开发以刚需盘为主，开发高价地块上的高端楼盘的能力欠缺。这也导致其拿地支出飙升，而相应的销售回款则未能及时回补。

天房发展解决资金难题的另一渠道为混改，其最新公告称，公司愿意让渡天房集团 65%股权，其中通过增资扩股让渡 30%股权，通过股权转让让渡 35%股权 （即增资前 50%股权）。

此前，曾有融创中国等多家房企试图参与天房的混改，然而融创随后向媒体表示，它暂时并无意愿参与天房发展的混改。

在融资收紧之下，房企的应对之道何在？

融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇开出了药方：降低负债率、以收定支、稳妥拿地。

倪翔宇称，在金融政策不确定性的情况下，融信采取的政策是积极降低杠杆。融信内部有一个以收定支的规定，即各位事业部在投资拿地时，要看有多少销售还款，这个款项减去经营支出，多出来的钱才能进行投资。公司就能把不确定性集中在自己身上而不受于外部的影响。

总之，在倪翔宇看来，房企要生存，一要有钱，二要有地。

而谁手里有地，有钱，房企也是如鱼饮水，冷暖自知。在各地楼市如火如荼和房企融资不断冻结的冰火两重天下，开发商们还能撑多久呢？（文中高明、王斌为化名）

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