一家中型房企的非典型崩盘 | 棱镜
作者 | 孙春芳 郭亦非
编辑 | 刘利平
“年薪230万，每个季度的奖金是200到300万，算下来年薪能达到1200万元左右，当然最后实际拿到手的不可能有那么多。”说起自己在贵州宏立城集团（后文简称“宏立城”）工作的一年多时间，王成如梦幻般。
他是2017年下半年入职宏立城的，宏立城是贵州当地最大的房地产开发企业，王成的职位是分管某一个部门的副总裁。在这家企业，与他级别类似的副总裁有更多，例如分管营销、财务等，年薪基本都过千万，而总裁级别的则更高。
宏立城之所以舍得耗巨资延聘各路人才，是因为它遇到了不小的麻烦。
“中国第一神盘”
宏立城在贵州只开发过两个项目，一个是山水黔城，总共9000多户；另一个是贵州花果园，正是这个被称为“中国第一神盘”的项目，让宏立城一举成名，也一跃成为贵州第一大开发商。
花果园项目是彼时贵阳最大的棚改项目，总拆迁户达20000多户。宏立城在2009年和2011年分两次拿下项目地块，拿地楼面价仅为160元/平米，远低于当时贵阳600元/平米的平均楼面价。
宏立城彼时的总资产仅有35亿元，而拿下花果园项目地块就花了29亿元。倚仗着这些资金，宏立城撬起了日后资产接近1000亿元的花果园项目。
花果园项目位于贵阳市中心的地段，是全国最大的棚户区改造项目
除了极低成本拿地之外，宏立城从贵阳市政府那里获得了超强的政策支持。“肖总（宏立城集团董事长肖春红）肯定在当地有很熟的人脉和资源。”王成说。
贵阳市政府允许宏立城“生地熟挂”，即政府先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成以后再转让熟地，这极大降低了开发商的拿地成本。同时，政府允许宏立城在项目挖地基阶段，只要预交25%的工程款，就可以取得预售证对外销售，这极大加速了开发商的资金回笼。
2010年，花果山正式开盘，由于项目体量巨大，宏立城采取低价倾销的战略，其5000多元每平米的开盘价几乎只有贵阳主城区平均房价的40%左右。以价换量的结果是，2012年贵阳全市新房销售1100多万平米，花果园就占了一半，达550万平米，其一个盘的销售量竟然排在当年各大房企年度销售榜的第7位，超过了华润、金茂等房企的年销售额。
神盘效应让宏立城风光无限，花果园随后几年的销售也为宏立城带来了滚滚的现金流。但是，到了2017年，花果园项目住宅销售已接近尾声。
寻找下一个神盘
下一个神盘在哪里？宏立城集团董事长肖春红茫然了，他想到的是高薪聘请“超强大脑”。
2017年年中，原万达高管张云计被肖春红礼聘过来，担任公司的战略转型办主任，级别是总裁。随后，包括李连军 、杜晓霞在内的大量“万达系”人马加入宏立城。
“刚入职宏立城进行员工培训的时候，我们那个小组成员进行自我介绍，结果发现好多人原来都在万达任职过，到我发言的时候，我都不好意思说自己也在万达呆过了。”一位已离职的前宏立城中层管理人员表示。
有了非常之人，肖春红要干非常之事了。放眼神州，没有他看得上的区域和项目，它的目光投向了全球，他要打造世界第一神盘。
生于1968年的肖春红为人低调，几乎从未公开接受过媒体采访
“肖总的战略眼光说实在，我们底下这些职业经理人有点看不懂，也跟不上。他的心态怎么说呢，曾经沧海难为水，既然自己已经操盘过中国第一神盘了，那国内其他区域其他项目他都没有什么兴趣了，觉得没有超越性，没有挑战性，他要搞就要搞一个更大的。”王成说。
这个更大的世界第一神盘，就是位于印度尼西亚的美加达新城。该项目占地面积高达2200万平方米，超过贵州花果园项目数倍。公开报道显示，美加达新城价值278 万亿印尼卢比（约合人民币1311亿元），将成为雅加达最大的卫星城。
王成表示，美加达新城最初由印度尼西亚最大的金融控股财团之一力宝集团(Lippo Group)单独开发。该项目位于印尼首都雅加达市东Bekasi区Cikarang，距离雅加达市中心约30公里，是印尼最主要的工业开发区，域内外商投资加工企业众多，劳动人口稠密。
力宝集团首席执行官James T.Riady曾对外表示，该项目是该公司创业67年以来最大的投资工程。第一阶段，美加达新城已开始兴建 25 万个住宅单位，将直接容纳超过100万人的城市社区。
神盘烂尾了
在王成看来，宏立城加入美加达新城项目是跳进了力宝集团设好的局。按照合作约定，力宝集团负责项目的土地，宏立城负责项目的建设和销售，项目的建设总承包商是中建四局。
王成也去印尼看过这一项目，“工程很浩大，看了确实有点心潮澎湃，但也不无一点担忧。”
他担忧的是，宏立城对美加达项目没有做全面的尽职调查，对印尼当地的房地产政策和市场也没有做深入的调查，就贸然进入了。
肖春红对美加达新城的投入是巨大的，光销售人员就超过1000人。为了项目的设计工作，还专门在深圳成立了设计院--美创工程咨询（深圳）有限公司（下称“美创”），员工达200多人。
力宝集团是印尼最大的金融控股财团之一
王成估计，宏立城在这一项目的前期投入大概有10到15亿美元。而由于中国政府对房地产企业融资的渠道限制，宏立城很难通过借外币债务的形式来融资，其资金都是实打实的自有资金。大量资金投入到这一项目，对于宏立城的现金流造成了巨大压力。
更要命的是，原先靠快速销售高周转来回笼资金的方式，在印尼行不通了。
据宏立城官方口径，美加达新城于去年5月第一次开盘，当天销售16800套。但是，这16800套不代表回款金额。据一位在印尼项目干过销售的宏立城前员工表示，16800套的数据只是说交定金的数目，而印尼买房交定金极低，而且很多人交了定金不一定就会来买房。
而且，印尼的购房政策不适合中国人去投资买房。因为外国人在印尼投资买房，必须以公司名义或者是具有工作签的个人，而工作签每重签一次就换一次号码，因此无法办理房屋证件。最让外籍购房者担忧的是，他们买房只能拥有房屋的使用权，没有所有权，购房者几乎不可能向印尼的金融机构申请到抵押贷款。
王成说，上述政策导致很少有中国人全款去买美加达新城的房子，其潜在客户就只能是印尼本地人，然而项目如此巨大的体量，根本不可能让本地人去消化，“印尼人不像中国人那么热衷于投资炒房，他们买房都很谨慎。”
宏立城在这个项目上，钱只有出去的，回来得很少，无底洞般的资金虹吸效应，甚至拖累了其国内的运营资金情况，美加达新城只能停摆。目前，项目的设计院——整个美创公司接近200人都停止了工作，很多员工在微博、知乎等各种平台上为自己讨说法。
宏立城资金困窘，也导致其最初一掷千金的薪酬体系瞬间崩塌。原总裁级高管张云计和他手下的一批万达系大将纷纷离去，分管工程、成本、设计、营销、财务的副总裁一一离职。
“部分原因是大家觉得这家公司未来发展前景堪忧，部分原因也是人事斗争的结果，张云计走了之后，肖总请了一个从华润出来的王总当总裁，一朝天子一朝臣，管理层也就换了一拨人。”王成表示。
据财联社报道，宏立城从17年年底就开始裁员，为了规避裁员赔偿，公司通过延长试用期变相逼走部分员工，此外，多数员工都没有拿到年终奖。为节省人力成本，同样的职位，后面入职的员工要比早期高薪聘请而来的员工，工资降了不少。
为了筹集资金，宏立城甚至让员工销售理财产品，此外，公司高层还拟推行“员工创收”计划，要求员工不论在哪个岗位，都要搞创收，去创业开公司也好，取得的收入宏立城公司要拿一部分。
并购遭遇的坑
虽然现金流急剧紧张，宏立城手中的资产还是不少。
王成表示，宏立城手里还有一些未出售的住宅和持有的大量商业地产，总资产大概能达到1000多亿。“为今之计，就是赶紧从印尼项目中撤身出来，前期的钱打水漂就打水漂了，好好把国内的项目先搞好再说。”他表示。
事实上，宏立城除了超级神盘花果园之外，还有一些零星项目，而这引来了正在全国各地兼并扩充攻城略地的宇宙第一房企——碧桂园。2017年10月，宏立城董事长肖春红和碧桂园总裁莫斌杯酒言欢，签下了一个合作协议。
据熟悉此合作事项的前宏立城高管表示，宏立城集团底下有一些小额贷款公司，这些公司从一些无法偿债的债主那儿承接下一些抵押地块和项目，资产估值大概在70-80亿元左右。
碧桂园用50亿元总价买下了这些项目，签约之后先首付了20亿元。然而，碧桂园付钱之后，发现这些地块项目债权关系极其复杂，很难处理，因此后来提出让宏立城在2018年4月底，尽快解决这些问题，否则要让宏立城退钱，如不退钱，这资金就当成是借款，需要付15%的利息。
宏立城的困境，给大房企并购制造了机会，然而，在大鱼吃小鱼，小鱼吃小米的并购江湖中，看似色彩鲜艳的小鱼，被大鱼吃了之后，有时会发现有毒。
碧桂园宏立城的合作告吹并不是个案。
中梁地产的一位内部人士李东表示，在大房企进驻到三四线城市开拓的时候，当地中小房企手里有土地，但是缺乏资金运营能力，往往会寻求大公司合作开发，或者干脆把项目卖给大房企，但是在项目并购的时候也会有很多意想不到的坑。
他举例说，中梁地产在收购平顶山一个项目时，收购结束之后才发现土地因为挖矿地下有很多空洞，这在土地尽调之前并没有发现，这就需要收购方自己去填平。
“很多二手项目还有很多未登记和公告的债务问题，比如中梁买信阳项目时，发现拆迁款并没有给到老百姓，后续就有很多麻烦。有时候遇到价格特别便宜的土地，出让的时候特别爽快，我们反倒会担心，里面是不是有很多坑。”李东说。
并购和拍地，是房企储备土地的两种方式，二者孰优孰劣，开发商如鱼饮水冷暖自知。
李东说，虽然招拍挂的土地会有很多房企竞争，价格可能会更贵，但是毕竟土地更干净，所以大多数房企都愿意走招拍挂去拿净地。（文中王成、李东为化名）
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棱镜·腾讯新闻出品 | 第329期
运营编辑：张媛 范晟男
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