世茂少主的张扬大佬梦｜棱镜
作者 | 孙春芳 编辑 | 张庆宁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
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编者按：
地产是一个公共性十足的行业，“房住不炒”的政策规制呼应着“安得广厦千万间”的古之期许；
地产是一个资金密集型的行业，沉淀着海量的国民财富、金融资产，又是财政收入主要来源之一。
地产是一个高度市场化的行业，从密集的并购重组到剧烈的销售竞争，在市场杀机中寻找利润。
房企作为地产行业主力军，正是上述利益攸关者群体中的圆心，当然，他们也是资本大潮中难得的“聪明钱”。
又到一年房企年报季，《棱镜》推出“房企赶考”系列，不限于解读经营数据，更望管窥这批“聪明钱”如何应对周期大考。
是为第四篇，关于世茂。
少年子弟江湖老。
当年在许荣茂身边打下手的许世坛，而今已是世茂房地产（0813.HK ）的董事局副主席、总裁、事实上的操盘者。在地产界摸爬滚打多年，已让许世坛成为老江湖，2019年他雷霆连击，风头直逼融创孙宏斌，赢得“并购小超人”之名。
“今年可售资源那么多，卖不到3000亿元说不过去……去年土地投资花了1000多亿元，今年也是这个数目吧。”这些在稳健者看来颇为“大胆”的数字，在许世坛口中，闲闲道来。
2019年，世茂重登房企TOP10一品堂，许世坛显然已经并购成瘾，今年还要继续出手，“项目，资产包，还是公司对公司层面，看情况而定。”
许少爷的剑，还要继续出鞘。
向新城王晓松“宣战”
3月30日，世茂房地产业绩发布会比预定时间晚了一分钟，原因是2019年业绩报告下午4点31分才上网。
业绩发布同时，世茂房地产又一条公告显示，将公司名字改成“世茂集团控股”。
确实，世茂房地产的“篮子”已经摆着商业、文娱、物业、酒店等一堆“杂货”，地产依然是“篮子”里的“主菜”。
财报显示，2019年全年，世茂房地产营业额1115.17亿元，同比上升30.4%。其中，物业销售收入1052.9亿元，占营业额的94.4%。
世茂房地产毛利额341.31亿元，同比上升26.6%，毛利率30.6%；年内核心业务净利润153.25亿元，同比上升30.6%；年内股东应占核心业务净利润104.78亿元，同比上升22.5%,股东应占核心业务净利润率14.1%。
股东关心财务数据，但同样盯着销售业绩——2019年，世茂房地产实现签约额2600.66亿元，同比上升47.6%；签约面积1465.6万平方米，同比增加37.1%；全年实现回款1950亿元。
将近五成的销售额涨幅，远高于行业平均水平，这让世茂重登前10宝座，排名第9。龙湖集团2019年销售额增幅20%，被世茂从前10名榜单中挤了出去。
许世坛毫不掩饰规模野心。
半年前的2019年业绩中报发布会，他说：“世茂没有带着压力进前10的想法，还是要看市场的最终情况，如果（房地产）市场总量在15万亿元左右，世茂销售2500亿元以上是可以的，这个数字是动态的。”
话音一转，他换上笃定语气，“但我们的目标还是要超过行业平均（水平），反正我们就是要进步，就是要超过同等级的。”
2019全年世茂销售增速达成目标，展望2020年，许世坛的语气同样张扬：“世茂要快速增长，增幅要比行业前10、前20的平均增幅要大。”
言下之意，他要超过排在前面的新城控股（2708亿元）。
世茂今年的销售目标是3000亿元，排名第8的新城已经将销售目标降至2500亿元。许世坛和王晓松同是房企少主，两人的规模欲望沟壑相当于500亿元的目标差距。
许世坛的底气源自货值。
截止2019年底，世茂土储货值5000亿元，2019年世茂的去化率是65%，2020年去化率目标60%以上。他觉得“不卖个3000亿说不过去。”
2020年一季度，受疫情影响，世茂的销售额出现大幅下降。不过许世坛认为，3月世茂销售额可以突破200亿元，同比略涨，一季度因为1、2月份销量差，整体下降在10%以内。“二季度会好起来，主要增长还得靠下半年。”
多半货值依靠并购
追风赶月不留情，世茂货值多半来自并购。
2019年，世茂新增土储3092万平方米，占到其总土地储备7679万平方米的近一半。这些新增土储为世茂带来5000亿元货值，其中67%来自并购。
2019年，公告显示，世茂共宣布近20次收购，相当于平均20多天就有一次。
按照许世坛的说法，受A股相关披露规定的制约，世茂大规模并购项目需要公告，“还有一些并购没有公告出来”。如此说来，实际的并购数量更多。
泰禾、粤泰等房企的大量项目，纷纷被世茂吃下。2020年年初，世茂更是“狮子大开口”，接管福晟集团旗下包括地产、物业、建筑在内的几乎所有资产，并随后进行“肢解重装”。
许世坛谈过自己的并购经：第一要安全；第二要快，“人家已经开发了一半，我们买了再卖就很快，比如说一二季度买的，三季度就可以卖楼了”；第三要划算，“我们要求并购标的10到12个点的税后利润，毛利接近30%”。
世茂表面上显示出饭要一口一口吃，路要一步一步走的淡定，但实际上，通过对福晟组织架构调整，最能看出世茂的“猴急”。
1月13日，世茂福晟合作发布会召开。四天后，福建福晟、福建六建的高管易主，许幼农、吕翼等一干世茂将帅替代潘伟明等原班人马。
潘伟明之子潘浩然还在担任福晟国际董事局主席，但管理层离职者众。
3月12日，福晟集团旗下上市公司福晟国际发布公告，三位执行董事离职：创始人潘伟明的兄弟潘俊刚、潘伟明妻子陈伟红的弟媳吴继红、福晟商业集团总裁吴洋。
3月24日，福晟国际发出盈利预警，2019年的盈利从2018的5亿减至1.1亿至1.4亿之间。
3月30日的世茂业绩会上，许世坛称跟福晟的合作目前很多都在稳步推进，世茂会一个一个项目做很详细的尽职调查。世茂房地产执行董事汤沸补充称，目前世茂以协助福晟恢复生产为前提。
两家的合作平台世茂福晟的土储货值超过1200亿元，2020年销售目标在300亿元左右。“具体而言，首先从市场潜力大的地区（下手），包括郑州、长沙、大湾区等地方开始出售，第一批会合作3到5个项目。”汤沸表示。
2019年世茂拿出一千多亿元进行并购，“（2020年）3000亿的目标销售额，按照80%权益率计算，世茂能占2400亿元。”许世坛称，其中很大一部分销售额系并购贡献，“按销售额50%来算，土地投资资金大约1200亿元。”
算盘打得相当精明
风卷残云的土地并购市场，背后是一场资本的盛宴。世茂的财力和负债结构是否能支撑它继续疯狂？
许世坛觉得没问题：“我们都是权益并购，不是100%（持股），很多只占51%的股份，能控股并表就行，像泰禾和粤泰的很多项目都是，这个占用资金量不大，而对方也不希望被全部吞掉。”
例如福晟这样的巨无霸资产包，世茂其实并没有掏出太多“真金白银”。
许世坛称，目前世茂对福晟还是托管，以品牌输出、代管代建为主，全面梳理资产债务情况，遇到好的项目才转股（投资入股）。
转股时才会真正消耗世茂资金，不过这些被世茂像篦子一样篦了一遍的项目，能选出来的项目大概率可以马上套现出售，便于世茂回笼资金。
业绩报告显示，世茂2019年的资产负债表、债务结构暂未恶化。
负债方面，2019年期末世茂有息借贷合计1265.55亿元，同比上升16%；短期借贷约占29.1%，长期借贷约占70.9%；账面现金约596.23亿元，未动用银行及其他金融机构融资额度约500亿元；净负债率约59.7%，比2018年略有上升。
当全国售楼处纷纷迎客，楼盘工地响起熟悉的电钻声时，一些热门城市的土地市场早已如火如荼。许世坛口头上称“太热的地不拿”。
实际上，2020年一季度，世茂在公开市场拿地的溢价率都不低。
2月19日，世茂15.36亿元竞得金华义乌商住地，溢价45%；2月27日，世茂12.02亿元竞得温州瓯江口浅滩商住地，溢价30%，达到该地块土地出让的溢价上限；2月28日，世茂金禾联合体4.165亿元竞得福建宁德商住地，溢价56%。
高价拿地之外，许世坛还在等待并购机会，“今年会有更大的机会，因为大房企流动性充足，小房企更难。但我们的并购要求会更严格，因为大家都知道，现在好标的其实并不多。”
孙宏斌已经暂缓规模扩张，其他巨头高喊着“活下去”，这位43岁的世茂少主还在并购市场上孤独冲刺。
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第613期
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