房企押注北上广深，土地市场再起风云 | 棱镜
作者 | 孙春芳 编辑 | 张庆宁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
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2020年春末夏至，一线城市土地市场终于不再沉寂。
在上海，包括中海在内三家头部房企涉嫌围标北外滩黄金地块，引发上海市公安局经侦总队介入调查；
在广州，一天卖地200多亿元，广州市公共资源交易中心网站的土地矿产版块因浏览人数过多一度崩溃；
在北京，不限价地块重现公开市场，分钟寺地块的成交楼面价与周边二手房价难分伯仲。
在深圳，16家房企角逐前海中心前湾片区地块，龙光以最高限价115.97亿元竞得，历经百轮竞价。
4年前，一线城市有过一轮地王狂欢，彼时万科在北京拍下全自持地块，融信在上海溢价139%，斥资110亿元拿地。
这些地王最终成了天坑，坑了一批拿地的房企。而今，一线城市土地市场再次火爆，难道说市场正在起变化？
一年营收用来拿地
5月19日下午，北京市出让3宗“不限价”地块：丰台区东南三环的分钟寺L-39地块、分钟寺L-41地块，以及房山拱辰街道办事处房山地块，总起价97.2亿元。
前两块地因地处四环之内，尤为瞩目。
近20家房企入局厮杀，包括合生创展、融创、金融街、恒大、中铁建、雅居乐等，最终合生创展拔得头筹，42亿元拿下分钟寺L-39地块，溢价率42.08%，楼面价7.62万元/平方米；65.4亿元拿下分钟寺村L-41地块，溢价率37.86%，楼面价7.39万元/平方米。
10天之前，合生创展竞价50轮，以72.2亿元拿下北京丰台区分钟寺L-24、L-26地块，溢价率26.5%，楼面价6.7万元/平方米。
四宗土地相加，合生创展耗资179.6亿元。这家房企2019全年销售额仅212亿元，营收仅170亿元。
王云是某上市房企京津冀区域副总，面对合生创展179.6亿元的总价款让他错愕不已，“分钟寺地块是合生创展关联公司珠江投资搞的一级开发，我们知道他们志在必得，但没想到溢价率这么高。”
珠江投资集团财务管理中心黄治臣称，2015年10月珠江投资在北京的一级开发项目总建筑面积就已达120多万平米，其中分钟寺一期开发2015年取得北京市批复，纳入2016年平台计划。
粤系地产商朱孟依1992年成立合生创展,1993年成立内地房地产开发企业珠江投资。合生创展现任董事长是朱孟依女儿朱桔榕。珠江投资与合生创展并行不悖，由朱孟依儿子朱伟航掌管，核心业务之一是城市旧改等土地一级开发。
合生系在北京以操盘豪宅著称。2008年合生在北京的第一个豪宅项目“霄云路8号”拿到首个预售证，价格8到12万/平方米，该项目至今还在销售。
此次合生创展砸下重金，还能再打造一个霄云路8号吗？
王云表示怀疑：“分钟寺附近新房二手房单价，低的6万多，高的9万多。合生创展这些项目建成后，单价至少12万元才有的赚。”
但合生创展敢于高价拿地，原因之一在于这些地块不限价、无自持。
此前为给楼市降温，北京出让土地时规定了建成后的商品房售价，如该地块竞拍激烈，则拍到最高价后房企竞标自持比例。
限价曾让房企头疼不已。
2014年泰禾在南二环附近的西局拿下一地块，两年后项目本可拿到12万/平方米的预售证，由于泰禾董事长黄其森认为价格太低，没有开售。
此后三年泰禾一直捂盘，直到2018年底现金流骤紧，该项目以11万/平方米的亏本价面世。
悄然放松豪宅限价
合生创展之所以敢斥巨资赌明天，还有一个潜在因素，那就是上海、深圳已经在给豪宅价格松绑。
3月中旬，绿地董家渡项目拿到2020年上海首张豪宅预售证，平均售价达到13.8万元/平方米，开盘当日去化率达到85%。
“截止4月底，上海已经有14个单价超过8万的项目开盘，集中在静安、徐汇等核心城区。”招商蛇口上海区域一位人士告诉《棱镜》。
其中，融信四年前斥资110亿元拿下静安地王项目后，将部分股权转给万科。该项目终于在今年4月30日获发预售许可证，单价12.98万元/平方米，仅比拿地时的楼面价高出两万多元。
2015-2016年出现的一波上海地王得以“超生”。
由于限价限购等政策，这些地王项目的开发周期从不到一年，延长至三到四年。但就在静安地王预售之前，金茂府等项目单价都在8-9万元，已于2019年获准预售。
上述招商蛇口人士表示，这些地王因开发周期太长，资金沉淀成本太高，按目前的预售价，仅能保本微利，“至少没有血亏，这让房企对后期行情有了信心。”
除给豪宅预售放行之外，上海还在调整拿地规则。
2017年4月，上海实行“招挂复合”的土地出让规则，给房企综合评分。在这一制度下，能够入围竞标者基本只有上海国企和大型民企，中小型房企与上海土地市场近乎绝缘。
2020年3月，上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的3个中标候选人中海、万科和华润置地涉嫌在拍卖环节围标，最后中海以起始价34.3亿元中标。
据中国经营报援引上海市普陀区人大常委会相关人士处消息，中海此举引发上海市公安局经侦大队介入调查，并被业内认为引发上海土地政策变化。
4月10日，上海出让2幅松江区宅地，方式虽仍是“招挂复合”，但细则有了两大变化：有效申请人数不足6人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数6人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。
挂牌是指在交易场所通过完全竞争的方式拿地，价高者得，而招标则是申请人投标，出让方根据投标结果确定中标者，招标是一种不完全价格竞争方式，综合评价最优者得。
上述招商蛇口人士表示，此次申请人数从3人扩围到6人，表明更多房企有机会参与上海土地拍卖，“预期上海的土拍开放度还将提高。”
深圳同样正在放松豪宅限价。
5月15日，16家房企经过百轮竞价，龙光以最高限价115.97亿元竞得前海中心前湾片区地块，并需配建4.08万平方米人才住房。
该项目建成后的限价均价是10.7万元/平方米（毛坯价，不含装修），而2019年同地段的一个地块则限价9.9万元/平方米。
销售市场蠢蠢欲动
上海易居房地产研究院发布的《中国百城居住用地成交报告》显示，今年1-4月，北京、上海、广州、 深圳4个一线城市居住用地成交额分别为840亿、651亿、341亿和52亿元，去年同期四地成交额分别为：594亿、448亿、336亿、0亿元。
北上深广你方唱罢我登场，被称为楼市四小龙的杭州、苏州等地，土拍溢价率并不高。
5月20日，南京出让6宗地，总价69.04亿元，平均溢价率15.4%。
5月15日，苏州出让4幅地块，平均溢价率12.5%。
5月25日，金地集团苏州区域投拓人士陈鹏参加了苏州昆山的一宗宅地拍卖。
根据出让公告显示，该地块起价6.2亿元，市场指导价6.43亿元，网上竞价中止价格为7.07亿元，一次报价有效区间是7.07亿元至7.13亿元。
陈鹏解释了苏州的拿地规则：若房企报价超过该市场指导价，则房屋建筑必须封顶后才能预售；若房企报价超过该市场指导价并继续攀升，触达网上竞价中止价格后，则竞价中止，进入一次报价。
一次报价的“游戏规则”是：房企只能在有效区间内报价，且只能报出一个价格，最后土地出让方会算出各个报价的平均价，谁的报价最接近平均价，谁将拿到该地块。
“这种方式实际已经限定了地块的最高溢价率。”陈鹏对《棱镜》表示，上述昆山地块最终仅以溢价率1.29%成交。
“苏州、南京这些强二线城市前两年楼市太火，经常出现万人摇号盛况，土地市场同样是当地政府的调控重点。”陈鹏称。
中指院数据显示，2020年4月，一线城市土地成交面积同比增长15%，二线城市同比增长35%，三线城市同比下降9%。
之所以一二线土地成交量同比攀升，“一是房企觉得一二线市场基本面稳定，投资了至少可以保本，二是北京、上海、深圳等城市放松限价，房企对后市的判断相对乐观。”陈鹏分析道。
土地市场的火爆背后，则是蠢蠢欲动的房地产销售市场。
受疫情影响，今年一季度各地销售惨淡，但4月以来，楼市逐步回暖，个别地区甚至强势反弹。
中指百城价格指数2020年4月二手房成交均价显示，深圳主城区房价环比上涨6.46%，上海主城区房价环比上涨2.31%。
另以北京为例，北京中原根据北京市住建委公布的数据统计得出，5月18日至24日一周之内，北京新房成交65.12亿元，环比增长约24%，成交均价53525/平方米，环比提升3200元/平方米。
（文中陈鹏、王云为化名）
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第651期
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