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许家印“隐身”恒大的200天丨棱镜

郭菲菲 棱镜 2022-01-24 07:46


作者 | 郭菲菲     编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室


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2022年1月10日,恒大集团的巨型LOGO标志,从深圳南山区卓越后海中心顶部被拆除。

 

过去半年,这座超甲级写字楼目睹了许家印此生罕有的窘境——金融机构、施工方、供应商、恒大财富投资人等各类讨债者,纷纷涌入,甚至有女债权人拍桌怒骂他“没有担当,坐拥豪宅、私人飞机却不还钱”。

 

2020年,63岁的许家印以2310亿元身价,蝉联胡润全球房地产首富。彼时的他,只吃进口水果,喜欢在KTV唱歌,喝皇家礼炮兑苏打水,每次亮相都意气风发,如同他当年那条爱马仕皮带一样抢尽风头。

 

2021年年中,恒大债务危机爆发,许家印瞬间“隐身”。从恒大官网来看,自 2021年7月1日登上天安门观礼台后至今,许家印仅有的两次公开露面,也都是在强调“保交楼”。有自媒体称,许家印“一下子瘦了16斤,人就看起来没什么精神气了”。

 

一位接近恒大的人士对作者透露,恒大从2021年11月份就陆续撤出后海中心,搬去自持物业深圳恒大天璟以及广州总部。公司拖欠了卓越集团近半年租金,合计约为2500万元,卓越正准备去起诉。

 

与此同时,许家印也悄然回到曾经的发家地——广州,这里更方便他与广东省政府沟通,如何处理这极为庞大且复杂的债务。

 

恒大则对外解释称,此举为“节约成本”,公司注册地未变,仍然在深圳。对于曾经轻易就能喊出千亿口号的许家印来说,偿还这2500万元租金,也并不容易,因为这只是恒大集团极为庞大复杂债务的冰山一角。

 

作为一手缔造者,许家印也在试图挽回败局。第一财经报道称,从去年7月初至11月中旬,许家印通过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金,累计注入超70亿元现金,维持恒大的基本运营。

 

但帝国将倾,只手无力。许家印也正在走下这场博弈游戏的牌桌,让出主动权。

 

1月21日,金融资讯提供商REDD报道,因公司严重资不抵债,许家印在中国恒大所持59.8%的股份可能在重组后清零,并可能卸任董事长职务。



两次露面都与保交楼有关


自2021年8月19日被央行、银保监会约谈后,除了辟谣破产重组、兑付理财产品方案等之外,恒大多次公开提及要保复工复产、保业主交楼。

 

去年7月初登上天安门观礼台后,许家印仅有的两次公开露面也与此相关。一是去年9月初的“保交楼”军令状签署大会,二是12月末的保交楼周例会。他在上述内部会议上强调称,“这是恒大集团的头等大事,做好复工复产,就一定能恢复销售、恢复经营、还清债务。”

 

“许家印现在就是喊口号、保交楼,一些大的供应商,需要他自己去谈,但现在他作用很弱了,更多是象征意义。现在集团所有涉及资金的事情,都是对接到工作组,他也没权支出资金。一切都要等到债务清点完,做出偿债方案,处置资产时,到时候才有他参与的地方。”一位接近恒大的知情人士对作者表示。

 

散落在全国各地已售未交楼的项目有多少,恒大并未公布过具体规模。参考此前流传于市场的那封向广东省政府发出的求助信内容来看,“截止2020年6月末,公司已售未交楼为61.7万套商品房,涉及204万业主”。

 

德邦证券报告指出,在恒大债务危机中,和历次债务危机一样,处理难度最大的并非金融机构债权,而是个人债权。商业银行、信托公司等金融机构债权可以在监管政策的介入下延期,但是“保交楼”、“保兑付”所涉及的个人债权,在债务偿还次序上则高于金融机构“保偿债”。

 

但在庞杂的债务纠纷下,单靠恒大公司自身难以保交楼,楼盘项目所在的各地政府不得不担负起兜底的角色。

 

华西证券研究所此前一份报告指出,遵循“谁家孩子谁抱走”原则,杜绝风险外溢,部分区域部分项目或需地方政府兜底交付,地市和区县按照一定比例出资,作为建设款“解围资金”。

 

以湖南省会长沙为例,政府官网披露称,2021年10月以来,长沙针对恒大复工复产召开57次专题会议,现场调研23次。按照“一区一策”、“一楼一策”的总体方案市住建局成立工作专班,为恒大复工复产绘制了三条“路线图”,即按照自营、合营加转让的方式,按照“挂老账、付新账、算总账”的原则,指导恒大与总包单位进行协商,绘制有序复工的路线图,开设复工复产专用账户,用于归集复工资金,确保资金封闭运行。

 

一位郑州市场人士对作者介绍称,在郑州市,按照与集团、债务、多元化业务“三切割”原则,地方政府强力介入下,此前恒大拿商票拖欠施工方、供应商的债务,先行搁置;在对项目整体可售货值盘点后,把未售房源置换抵押房源,或协调当地金融机构解除质押,由政府城投平台先行注资,专款专用于盘活项目,保障生产建设及员工工资。“以前的钱慢慢讨着,现在盖房,能及时结算工程款,被套牢多年的总包单位也乐于接受。”

 

“还有部分项目,恒大把预售资金抽走,还对项目二次抵押担保,资金缺口窟窿大,政府平台介入测算后发现即使注资,也还是净赔,可能涉嫌国有资产流失,这种项目复工复产就比较缓慢。”上述郑州人士透露。

 

按照恒大最新数据统计,截至2021年12月底,全国项目复工率为92.9%,80%以上主体、装修单位及供应商恢复合作及供货。



已失去对地方项目的掌控力


为了复工复产力保交楼,地方项目应监管要求与集团总部进行切割。不过,一个值得注意的问题是,等到债务清点完成,许家印还剩多少资产用于翻身?

 

开源证券2021年9月底的一份报告指出,恒大资产中,土地储备项目价值4568亿元,其中一二线土地储备价值1392亿元,旧改项目价值约1000亿元左右。此外,还有恒大物业、恒大汽车的股权,合计价值229亿元。

 

不过,现在来看,占据资产大头的这些土地储备,其实际价值几何,可能需要打折后重新评估。

 

《棱镜》作者统计,因未缴清土地款、超期闲置未开工等原因,自2021年7月起,恒大旗下超十宗土地,陆续被甘肃兰州、四川成都、海南海口、安徽安庆等地方政府收回。年末,恒大规模最大的文旅项目——海南海花岛,其2号岛上39栋准现房的住宅项目,也被海南儋州官方认定为违法建筑,需限期拆除。

 

此外,恒大地方多个项目也开始易手新主。天眼查数据显示,从2021年末起,恒大旗下南京、济南、昆明、佛山等多个项目公司控制权更迭,转让予五矿信托、地方国资公司平台等。

 

以恒大徐州潘安湖生态小镇为例,恒大2017年开始签约,号称总投资500亿元,陆续拿下18宗地块,项目规划住宅约5万套户。此前因拖欠施工单位施工款,该项目一度停工,目前首期住宅项目已延期交付3个月。

 

小镇的住宅项目开发公司——徐州御嘉置业,2022年1月10日发生控股权变更,由恒大地产南京置业变更为徐州潘胜地产全资持有,后者为徐州市贾汪区国资委平台公司。1月18日,该项目官方微信公众号中的“恒大”字眼,也已删除 。

 

一位持有恒大商票的离职员工对《棱镜》作者透露,近期其频繁接到电话称,欲以四折回购商票,是受恒大供应商等机构委托,目的是用以置换地方项目的股权,“有的自身债务体量没那么大,就需要去市面上收一些商票”。

 

眼下,远在广州总部的许家印对地方项目的掌控力微弱。

 

一位中部省会城市恒大员工对作者表示,目前恒大项目施工、推货进度,包括人事任免,基本都由地方政府委派的城投公司介入。测算核定后,有的项目只需保留一定规模的员工,比如营销、工程监理、财务、项目负责人加一起八九个人,其他冗余人员则不算在项目公司上。

 

该员工称,在项目层面,总经理(法人)、财务资金负责人等少数核心管理层,被要求不得无故离职,因为项目过往各种账目往来都由其经手,有些项目还涉及土地二次抵押、预售监管资金违规抽走等情况,所以需要等待后续摸查审计。

 

“我认识的一位2020年初刚升任的项目总,之前没有经手太多问题项目,审核完毕,找到之前的经手人后,他才得以离职。”该员工称。

 

财新报道称,近日,广东省政府工作组基本完成对恒大集团总部资产负债审计工作,正派出会计师事务所前往恒大各地区域公司,进行地区层面的摸查。现阶段,审计小组已深入到恒大全国各个项目查看现状,并结合项目财务指标进行对账。



副手夏海钧套现后“消失”

   

内忧外患下,许家印可能也指望不上他的副手夏海钧帮忙了。

 

据《棱镜》作者了解,尽管应工作组要求,恒大集团管理层不得离职,但总裁夏海钧已许久没出现在公司重大会议中,近期公司官网动态照片也不见夏的身影。目前集团日常工作,改由肖恩负责。

 

58岁的夏海钧,现为恒大董事局副主席、总裁,全面负责集团日常工作,包括财务、资本运作等。2007年,他加盟恒大,经历了二次上市、公司高速扩张、多元化进击等阶段,因超2亿元人民币的年薪,被业内称为“打工皇帝”。

 

在2021年下半年,夏海钧减持了恒大物业和恒大汽车股票,套现过亿港元。路透社称,其2021年8月即去香港求援,与投行、债权人磋商重组及资产出售,此后再无音讯。

 

恒大地产2009年赴港IPO招股书显示,夏海钧为加拿大籍,许家印则为中国香港籍。

 

财报披露,现年52岁的肖恩,于2013年加入恒大,此前担任集团常务副总、恒大旅游集团董事长,并非董事、集团高管。2021年初,其升任恒大新能源汽车集团董事长。


2022年1月23日晚间,恒大公告,肖恩获委任为新的执行董事。

 

新能源汽车业务,正是许家印指望翻身自救的重要资产。2022年1月12日,恒大称,第一款车型恒驰5首车提前12天下线,“这是恒驰汽车的重大里程碑,意味着进入量产倒计时”。

 

2021年10月,许家印公开宣布恒大化解风险自救的三大战略决定:一是全力以赴实现复工复产保交楼;二是改预售期房为现楼销售,十年内不买地,每年销售额从7000多亿降至2000亿元;三是10年内实现新能源汽车为主、房地产为辅的产业转型格局。

 

“恒大信用已经破产,期房只能打很低的折扣,才敢有人冒风险去买,资产价值也就大打折扣。如果项目能盘活起来,按照现房卖,即使前期亏一点,后期也有利润。”上述恒大员工对作者表示。

 

一个致命问题是,现房销售就意味着眼下卖房回款现金流的骤然枯竭。作者了解到,12月初广东省工作组派驻恒大后,已要求公司旗下资产暂停出售处置。

 

自2021年年中危机爆发后至12月,许家印已减持、出售旗下各类资产,包括中国恒大、恒腾网络、嘉凯城、盛京银行、高新集团、恒大冰泉等。不过,恒大物业、恒大汽车、香港总部大楼等重要资产的处置,虽然交易传闻不断,但目前仍停留在纸面上。

 

现在,恒大的销售回款、处置资产暂时休止,外部融资渠道也被斩断。财新报道称,2021年9月以来,恒大每月现金流仅20亿-30亿元,此前两年的每月现金流入与流出超过1000亿元。当前许家印个人出资,承担公司部分办公经费、人员工资和境外债利息。



所持恒大股份可能清零


为了向恒大讨回佣金,苏西(化名)已经奔波了一年,但至今希望渺茫。

 

苏西所在的这家新房渠道平台,帮急于卖房回款的恒大,在郑州市场分销出了百余套房子,合计佣金260多万元,本该在网签备案后即应结佣,但这笔钱却迟迟不到账。从2020年底,苏西便踏上了讨债之旅。

 

无奈之下,他们把恒大告上法院,并进行诉前财产保全,但其对公账目里并没有钱。由于项目分散在郑州各个区域,苏西不得不来回奔波,心急如焚:“我们一边向恒大讨债,另一边总部集团、经纪人也找我们要钱,夹在中间,真是苦不堪言。”

 

苏西想要讨回的这260多万,只是恒大极为庞大、复杂债务的冰山一角。

 

财报披露,截至2021年6月末,恒大集团表内负债高达 1.97万亿元,其中有息负债为5718亿元。这一负债规模已远超海航集团的9806亿元。

 

更为关键的是,恒大的表外负债规模至今不详,这来自恒大财富理财产品、项目的多重质押及明股实债、股权回购等。其中,恒大财富总经理杜亮曾透露,涉及尚未兑付的理财产品存量规模为400亿元。高盛此前评估称,合计潜在表外债务或达到1560亿美元。

 

恒大2.38万亿元的总资产,能否足够覆盖表内表外的总负债,这一巨大的谜团,或将随着工作组的进驻,逐渐走向明晰。恒大能否避免重蹈海航集团资不抵债、破产重整的命运,也将水落石出。

 

这一次危机的凶险程度远超2008年。彼时,恒大为筹备港股上市,对赌获得战投和高息贷款后,大幅扩张之时遭遇次贷危机,随后四万亿救市、楼市转热,恒大得以续命,公司最终完成IPO上市的惊险一跃。此后,“高负债、高杠杆、高周转”扩张之路,恒大一步步走到失控的边缘。

 

在复工复产保交楼工作逐渐稳定后,来自施工方、供应商,尤其是银行贷款、信托、私募等金融机构的大规模债务,也亟待解决,复杂难度或超出外界预期。

 

金融资讯提供商REDD最新消息称,恒大债务重组方案有望在2022年3月前公布,广东省政府希望避免公司破产重整,计划将其境外债务与资产,与境内重组分开处理。

 

“政府计划将恒大资产出售给国资主导的投资人。还希望出售恒大的海外资产(包括在香港上市的恒大汽车和恒大物业),合计55亿美元,用于偿还超过1500亿元人民币的海外债务。”REDD称,因资不抵债,重组后,许家印所持中国恒大59.8%的股份可能清零。

 

现在,焦虑的海外债权人已经坐不住了。

 

华尔街日报报道称,1月20日,恒大海外债权人透过投行声明称,恒大隐瞒公司债务的关键信息,要求公司提供资产负债表、流动性和目前运营情况的详细财务信息,希望讨论可能的延长债务到期日或暂停还款的协议,以便在未来数月内制定重组方案。此前债权人已数月无法与恒大进行实质性沟通。

 

在被海外债权人公开发声质疑后,2022年1月21日,恒大回应称,建议增加中金公司、中银国际亚洲作为财务顾问,中伦律师事务作为法律顾问。此前2021年12月初,恒大已成立7人风险化解委员会,成员包括许家印、财务负责人潘大荣,中国信达、国信证券、中伦律所以及国企粤海控股、越秀集团。

 

“考虑到集团目前正面临经营和财务上的挑战,尤其是债务压力,风险化解委员会正在积极研究解决方案,并与债权人沟通,建议增加聘请中介机构,协助开展债务风险化解工作,跟进债权人诉求,依法公平处理债务问题。”恒大公告解释称。

 

孤穷无援之际,许家印年关难过。


 

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