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55个城市松绑,楼市政策底已至?丨棱镜

郭菲菲 棱镜 2022-03-25

 来源:视觉中国


作者 | 郭菲菲  编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室


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楼市小阳春行情驱动下,春节后,开发商们往往冲刺销售业绩,营销岗最是冲在第一线。但对于远在云南旅游休假的李松(化名)来说,他已经赶不上这趟车了,因为“无货可卖”。

 

身为郑州近郊一楼盘营销负责人,自家项目自去年末开始,因为资金断裂,无力支付工程款,就开始停工,预售证自然也申领不来。李松手下十多位销售顾问,也被迫悉数散去,公司决定放为期四个月的长假,只发基本生活费。

 

这只是郑州楼市萧条的缩影。受累于整体市场下行,以及受疫情、暴雨影响导致本地购买力受挫,超量土地供应让库存难以消化,房价自2018年起就开始横盘,去年下半年更是降价声四起。

 

眼下,市场寒冬有望终结。3月1日,郑州全方位放松调控,涉及放开限购、降低首付比例及利率、降低拿地门槛、宽松限价、推行货币化安置等19条内容。救市力度之大,远超此前所有城市。

 

“以郑州为始,后续仍将有更多的宽松政策出台以稳定行业秩序。”亿翰智库一份报告预判称,跳开郑州看全国,能级相当、市场行情相似的城市也大概率会有宽松政策出来,如西安、天津、大连、哈尔滨、吉林、福州等,在不违背“房住不炒”底线的基础上,尽可能放开行政性政策调控具有必要性,也具有紧迫性。

 

2022年全国两会政府工作报告,延续了对房地产的整体中性表述,新增了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”这两个新提法,备受关注的房地产税则并未提及。

 

政策底部逐渐显现的同时,市场底仍不明朗。中指研究院数据统计,2022年1-2月,TOP 100房企销售额均值仅为103亿元,同比下降34%。不过,多家机构判断称,新房及二手房销售将在3月见底,二季度有望开始企稳回暖。

 

债务及销售压力下,开发商们已经行动起来。自2021年下半年开始,碧桂园、万科、融创等超20家房企谋求变革,比如通过区域城市合并,更加聚焦目标市场;优化组织架构,减少人员臃肿;压缩金融杠杆,精耕细作提升利润率等措施。

 

正如万科董事长郁亮在年会上所说,“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年,也是一个新时代的开始”。



1800亿债券到期考验

 

“2021年对整个中国地产行业来说都非常艰难,外部经营环境发生了重大变化,公司和其他同行都面临着前所未有的困难,而且困难来得很突然,无法提前准备应对,使我们措手不及。”2月23日,正荣地产董事长黄仙枝在投资者电话会上表示。

 

这番话几乎可以作为开发商们的集体注脚。截止目前,已有包括恒大、华夏幸福、蓝光、泰禾、佳兆业等20多家房企暴雷,现金流断裂。

 

究其根源,国盛证券近期一份报告总结称,一方面,三道红线、银行房贷两集中、前融资金管控等政策,导致房企融资端资金受限;另一方面,销售下行叠加预售资金监管趋严后,房企经营性现金流也遇阻,但项目刚性支出仍在,“目前行业症结在于现金流不畅、需求侧太弱”。

 

以正荣这家TOP 30房企为例,其2022年前两月合约销售额,从去年同期的246.04亿元,骤降至114.26亿元,整体售价则从每平米1.7万元,降至1.56万元,2021年归母净利润更是下跌七成。

 

早在1月初,正荣曾自信满满地公告称,将赎回2亿美元永续债。但市场形势远超公司预判,销售的恶化、融资计划频频落空,再加上春节支付工程款,到了2月初,公司可用资金仅占到总资金约5%,到期债务自然无法偿还,被迫寻求债务展期。

 

正荣的案例只是开发商们艰难处境的一个缩影。如何避免债务违约,成为一场艰巨的信用保卫战。

 

三月是个大考节点。克而瑞证券数据显示,2022年3-6月170家房企共有约1809亿元债券到期,其中,3月到期债务达到589亿元,占上半年总体的32.6%。

 

过去“借新还旧”的游戏规则也难以适用了,融资的闸口也尚未完全放开,仍在缓慢修复中。

 

贝壳研究院统计,2022年1-2月,房企境内、境外债券融资累计约856亿元,同比下降59%,降幅较今年首月收窄11个百分点。这其中,境外债券规模仅占比22%,较去年同期下降25个百分点。

 

易居CEO丁祖昱撰文分析称,未来的每一个月对于大部分公司都将是难熬的,任何一家房企都不应该对自己的融资能力过于乐观,只有实打实的销售回款,以及处理手上的优质资产获得资金的回笼,才是度过目前行业严冬的最好方式。

 


楼市松绑城市已达55个

 

近一年动荡调整后,开发商们曾经的高杠杆已然骤减,这从监管层最新表态就能略显一二。

 

银保监会主席郭树清在今年两会上表态称,去年房价下降,房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转,楼市不像以前那么活跃了,但是住房还是需要的,包括租赁住房、装修,做这方面的金融服务很有意义。“但是我们不希望调整得太剧烈,对经济影响太大,还是要平稳转换。”

 

这或许意味着,此轮强监管的政策底部已至,在“房住不炒”政策底线上,更多因城施策、促进购房信心恢复的政策或将加快。眼下,地方政府已经行动起来,试图通过自下而上的地方拖底,缓解市场过快下行的压力 。

 

诸葛找房最新统计,截至2022年3月8日,全国实施楼市松绑的城市已达55个,涵盖了放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放松限售、放松限价、发放购房补贴、放松落户政策以及公积金首付比例降低、贷款额度增加、条件放宽等多个方面。郑州更被视为打响限购限贷第一枪的城市。

 

不难判断,促进销售复苏,是这些放松政策密集出台的最重要目标。

 

多家机构判断称,新房及二手房销售将在3月见底,有望在二季度低位企稳回暖,明显回升最快或在2季度中后段,回暖力度视乎整体宽松政策力度。

 

以新政落地一周的郑州为例,贝壳数据统计称,二手房回暖迹象明显,带看及成交量达到近3月最高峰,分别增加15%及18%;新房成交量则环比上涨15%,市场整体复苏仍在缓慢修复。

 

Wind数据显示,个人购房定金+按揭贷款+预收款占房地产开发资金的比重,从2015 年末的39%,快速上行到2021年10月的53%。此前,因恒大等诸多房企暴雷,导致楼盘面临烂尾楼风险,地方政府普遍加强了预售资金监管,这也间接造成房企杠杆骤降、资金盘活难度加大。

 

眼下,悬在开发商头顶的预售资金监管政策,也于2月初进行调整。各地监管办法不一的局面有望改变,被冻结在监管账户上的预售资金或将得到盘活解压。

 

与此同时,另一端,帮助遇险房企资产处置的扶持政策也在落地,这类举措或有望逐渐改变金融机构“雨天收伞”惯性。

 

3月9日,旭辉拿到平安银行的50亿元的并购融资额度。此前在3月3日,碧桂园、美的置业两家民营房企,也拿到了招商银行合计210亿元的并购贷,而这类并购贷款并不计入“三道红线”相关指标。在此之前,享有并购贷款的“好人卡”,几乎仅限于华润、保利等央国企背景开发商。

 

从落地效果来看,中海、首创、上海地产等央国企已经出手,接盘了部分资产项目,卖家包括融创、世茂、雅居乐等出险房企。但截止目前,行业并购潮并未出现,仍多为点状并购案例。

 

不过,总体来看,相比2021年下半年,眼下的楼市调控政策已在大幅纠偏,试图帮助开发商纾困。

 


裁员、收权、不出错

 

“整个天津市场,七八成投拓岗位都走了,留下来的基本都是工资一般的毕业生,用来日常监测市场动态。”一位中型房企天津投拓负责人对作者表示,前些年大家扩张时人员臃肿,现在行业去杠杆就不需要这么多人,有的房企就整编制的裁撤。

 

外部环境整体缩表出清,开发商们也被迫求变,试图通过组织架构及人员调整,降低管理成本,并整合优势区域,最大化经营效益。

 

以河南地产一哥建业为例,2022年2月,建业将“集团—业务集团—大区—城市公司—项目公司”五级管理模式,调整为“集团—城市公司/专业公司—项目公司”三级管理,同时将集团总部和4家上市公司总部进行合并。此番调整,或意味着超六成总部员工被优化。

 

对此,建业董事长胡葆森解释称,去年疫情之后,整个行业提出来从资本红利向管理红利转变的过程中,我们发现,五个总部加在一起有1000多人,可能有超过三分之一的人,干的都是同样的工作,五级管理,机构臃肿、效率低下现象越来越严重,机构编制的压缩,就要求超过一半的人要重新返回到一线。

 

从资金端的角度来看,此前,开发商一般仅投入少量自有资金,银行、信托、私募等各类金融机构予以配资。同时,下游建筑商、材料商的缓结工程款,以及购房者的预售房款,也是其加杠杆的无息资金来源。

 

一位TOP 10房企苏州项目负责人对作者表示,现在不仅前期来自金融机构的融资大幅收缩,比如一般资质房企开发贷难以批下来,施工方现在也都是给多少钱,干多少钱的活儿,拒绝提前垫资施工;预售房款也被严格锁在监管账户上,只能按照施工进度节点才被允许盘活提取出来。

 

为预防烂尾楼,今年两会上,多位代表提出,取消商品房预售制度、实行现房销售。现房模式一旦落地,开发商的资金杠杆将进一步降低。因此,利润率下滑的黑铁时代,降本增效,向优秀制造业学习便就成了应有之义。

 

上述天津市场投拓负责人对作者回忆称,2017年前环京市场火热时,很多三四线城市毛利率高达50%,净利润率一般为15%-20%,但2019年后净利润越来越薄,甚至低到5%、6%这样的个位数。有些区域、城市公司为了保留编制,或者押注市场,只要自己能找到钱,算不过账的土地也敢去拿,只要现金流不断就行。

 

与此同时,行业整体规模从增长进入缩表期,一场收权行动也在房企中蔓延,希望降低拿地风险。

 

例如,2022年1月初,世茂将区域公司的投资、审计、采购等权限收回到总部;万科则提升开发经营本部重要性,负责七个区域集团、海外及长租公寓事业部的经营,意图收归区域权限。

 

对于此,旭辉集团董事长林中在年初发言中曾解释道,公司坚持“三个集中”不授权,包括资源集中配置、资金集中管理及投资集中决策,“房地产进入高风险低容错时代,少买地不会‘死’人,但多买或买错就会没命,未来对亏损项目低利润项目零容忍”。

 

眼下,多数开发商并未有买错地的焦虑,毕竟现金流紧张的他们还在全力卖资产。克而瑞数据统计,2022年前两月,超七成百强房企未有土地入账,投资处于停滞状态,拿地房企基本仍为国央企。


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