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卖房还贷?他心有不甘丨棱镜

肖望 棱镜 2022-04-14

来源:视觉中国


作者 | 肖望  辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

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“暂时没有接到任何通知,仍需要按时还贷。”4月7日,在有上海客户咨询受疫情影响是否可以推迟还房贷时,某股份行客户经理如是回复。

 

疫情持续且多点散发下,部分地区居民工作、收入受到影响,房贷、信用卡等还款压力骤增,希望银行能出台延期还款的声音越来越多。

 

江苏昆山一位市民也在网上向银行申请,因疫情无法工作,希望银行能够暂缓还款期限或减免半个月房贷。而银行回复留言称,请务必按时归还房贷,该行暂无疫情减免房贷相关规定。根据规定,房贷还款延迟一天会影响征信记录,延迟3个月将启动诉讼程序。

 

据央视财经4月7日晚间报道,上海多家银行已经回应,采取延长还款期限、给予征信保护等措施,对因感染新冠肺炎住院治疗人员或隔离人员、参加疫情防控的工作人员以及疫情之下现金流受到影响的客户,给予金融支持,缓解其还款压力。

 

作者统计15家上市银行财报发现,自2020年疫情以来,按揭贷款新增不良超过200亿元,但其整体不良率仍处于绝对低位,不到0.3%。不过,由于按揭贷款与居民家庭的稳定关系密切,新增按揭不良背后也有上万个家庭的房贷之困。

 

专家表示,疫情影响下,房贷并不会出现“断供潮”。银行在做好温度服务的同时,居民家庭也应当做好财务安排,避免高杠杆过度负债。

 


5000元工资供三套房

 

“虽然我现在还没到断供的地步,但也越来越焦虑。”武汉市民刘洋(化名)告诉作者。

 

自大学毕业后,刘洋就在武汉从事跨境旅游工作。随着工作和收入节节高升,2019年,在已有两套住房的情况下,出于投资考虑,他又购入了一套公寓。

 

刘洋告诉作者,买公寓掏空了自己当时的积蓄,还有部分首付是借朋友的。当时三套房每个月合计需要还款1万多元,但对于那时的他来说,月供完全不成问题。而且武汉楼市处于上行期,生活暂时紧巴一下,过两年就好了。

 

2020年春节前夕,始料未及的新冠疫情爆发,武汉被迫“封城”,刘洋的单位业务也受到较大影响,出境游的订单纷纷取消并全额为客户退款。

 

疫情期间,刘洋每个月只能领到5000元的基本工资,但他表示很知足,手里的积蓄能撑一段时间,而且预计到了夏天,疫情就会散去。

 

期待中的旅游复苏没有如期而至。刘洋的收入只有疫情前的1/3,还贷压力增大,聊天中朋友们也透露,收入受到疫情影响。

 

百般纠结之下,刘洋卖掉一套住房,先把借朋友的钱还上。“卖的时候武汉的楼市开始下行,没卖上好价钱,但也没得选。”

 

海外疫情增多的情况下,刘洋的公司开始尝试转型跨省游、周边游,但疫情反复,多地出台了较严格的防控政策,跨省游产品销售未有起色,刘洋每个月的收入仍然只有基本工资。

 

意识到旅游业短期内再难恢复的刘洋,在2021年3月心灰意冷地辞职,想转行到互联网行业,但却接连碰壁。

 

多家互联网公司的HR表示,“我们这儿的员工都是24岁-28岁的”,委婉表示刘洋的年龄已经超标。刘洋也清楚地意识到,在HR眼中,自己没有互联网行业的工作经验,精力可能也不如年轻人。

 

最终,刘洋重新回到旅游业,薪资仍然是5000元左右,可以覆盖其中一套房的月供,另一套房的租金也可以覆盖其月供,但每个月3000元左右的生活开销成了收支缺口,现阶段靠信用卡、花呗等还能周转开。

 

“但如果旅游业一直不能好转,这样的收支缺口我撑不过3年。”刘洋忧心忡忡地对作者表示。“难道去送外卖、开滴滴?收入可能比我现在高一点,但我的性格实在做不来。”

 

刘洋设想过最坏的情况,就是再卖掉一套房,“但真到那一步,又觉得会十分不甘”。

 

人到中年,背负刚性的房贷支出压力,又因疫情或行业调整导致收入锐减,旅游行业的刘洋只是其中一个缩影。

 

亦有互联网公司员工发帖,称刚贷款买房不久,便遭遇裁员。此前买房时基于稳定的工作预期,加了杠杆拼尽全力上车,如今面临大额借款难以偿还的困境。

 

某大行华东地区人士告诉作者,其所在地区某支行房贷不良比例大幅上升,消费信贷部门到行政部门盖章再到法院起诉的单子也激增。

 

他告诉作者,该支行房贷规模并不太高,但疫情前两年有学区房炒作,房价有所上涨,而当前经济形势不乐观,不愿继续还贷的客户有所增加。

 

而一旦房贷逾期,便会影响购房者的征信记录,随之影响其今后的信用卡、贷款业务。严重者,其房子可能会被查封拍卖。而一套住房,背后往往是一个家庭数十年的努力奋斗。

 

疫情反复下,金融机构能否体现关怀,对房贷给予适当宽限成为诸多购房者的期盼。

 

据《焦点财经》报道,世联行联席董事长陈劲松甚至呼吁,银行应暂停房贷还款6个月,否则坏账对银行也不好。

 

但房贷延期还款,可行吗?



多家银行回应可延迟还房贷

 

4月7日,邮储银行方面介绍,该行对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、参加疫情防控工作人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的房贷客户,提供最长6个月的延期还款服务。

 

此外,邮储银行明确,对因疫情影响还款不便的上述四类房贷客户,可协助开展疫情相关的征信逾期记录调整。

 

中信银行客服也告诉作者,自新冠疫情发生以来,该行出台个人贷款相关配套措施,视各地疫情情况,对受疫情影响无法按期还款的客户,根据客户申请安排宽限期,合理延后还款期限。

 

据新华社,中国银行指导上海、吉林等疫情防控重点地区分支机构响应客户诉求,针对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、参加疫情防控工作人员和受疫情影响暂时失去收入来源的客户,落实政策安排,持续做好受疫情影响的社会民生领域的金融服务。

 

此外,工商银行、建设银行、农业银行、交通银行等也针对上海等受疫情影响较重的区域客户出台延期还款等举措。

 

受疫情影响延迟还款并非没有先例。在新冠疫情突发的2020年1月,银保监会发布通知要求,各银行保险机构对受疫情影响暂时失去收入来源的人群,要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。

 

此后,各银行针对受疫情影响客户相继出台了差异化信贷政策,医护人员、确诊人员可申请延期还款、启动征信保护等措施。

 

不过,多位银行业人士对作者指出,2020年的延期还款政策已经到期,当前尚无统一要求出台。目前延期还款政策由各家银行根据自身业务规划、风险容忍度来安排。

 

在上述昆山的案例中,银行方面回复客户延期还款申请时提到:该地区封闭属于短期特殊情形,并不会长期对您产生影响,“请务必按时归还房贷”。

 

多位银行业人士对作者表示,受疫情影响要延迟还款,在执行中的确存在一定难度。房贷业务是银行的标准化核心业务,分支行无权决定是否延期,需要银行总行乃至银行业出台统一的要求,而政策出台往往存在一定的滞后性。此外,延期还款政策还要防止被反催收联盟利用逃废债,具体情况需要客户与银行协商,一事一议,符合延期还款政策审核通过才行。

 

在2020年时,就有大量客户声称被隔离或感染新冠,要求延期还款或利息减免。但银行进一步核实时,很多人并不在疫情严重地区,且只有很少一部分人能够提供相关证明。

 

需要指出的是,在延期结束后,客户需要将贷款一并还清。例如延期还款3个月,则第4月还款时需要将前3个月的贷款一并还上。因此,借款人务必提前筹措资金,早做安排。

 

有银行业人士建议,房贷客户尽量预留6个月左右的还款资金,以防出现突发状况影响个人征信。



疫情以来房贷不良新增200亿

  

疫情对银行业按揭贷款的资产质量有何影响?


作者梳理了15家上市银行近年的财报发现,截至2021年末,15家银行的按揭贷款不良余额达到906.5亿元。疫情的两年来,银行业按揭贷款不良规模有所上升,15家银行2020年和2021年新增按揭不良共228.24亿元,其中2020年新增按揭贷款不良达195.7亿元。但按揭贷款资产质量一骑绝尘,其不良率持续不超过0.3%,而2021年末银行业不良率为1.73%。 

 

资深银行业专家、招联消费金融首席研究员董希淼指出,尽管房贷不良规模有所上升,但其资产质量并未发生实质性的变化,这样规模的波动在合理范围,房贷仍然是资产质量最好的。房贷不良不仅与疫情冲击和经济下行有关,与居民部门杠杆率较高也有一定关系。

 

2020年,工行、农行、邮储银行、兴业银行的按揭不良新增额均超过25亿元;而2021年,多家银行按揭不良有所下降或仅微幅上升。

 

在2021年报中,兴业银行在房地产业务风控章节中解释,称风险足够分散且押品足值的个人房地产按揭贷款11211.69亿元,占比 67.82%;区域分布在一二线城市及珠三角、长三角、部分中部发达城市主城区;LTV值(个人住房按揭贷款余额与抵押房产总价值的比例)为 44.38%,抵押物非常足值。该部分贷款风险总体很小且收益良好。

 

一旦按揭贷款不良出现上升,银行也通过调整房贷客群结构,调整房贷业务重点城市、加大催收力度等多种方式,使按揭贷款不良率处于较低水平。

 

作者注意到,郑州银行尽管按揭贷款不良规模不大,但其上升趋势显著。

 

据作者统计,郑州银行个人住房按揭贷款不良余额从2019年末的0.34亿元,到2020年末的1.86亿元,再到2021年末的3.91亿元,2020年、2021年新增按揭不良分别为1.52亿元和2.05亿元,房贷不良率从2020年的0.52%上升至2021年0.96%。

 

假设以每套住房未结清贷款100万元来估算,则2020年和2021年分别有152套和205套住宅断供,而根据郑州楼市的价格测算,实际受影响的户数还会大于上述假设。

 

郑州银行在2020年报中指出,受疫情等因素影响,银行业信用风险有所上升,不良贷款尚未充分暴露,尤其是中小银行应做好充足的应对准备。在2021年报中表示,2021年经济发展面临诸多挑战,特别是特大洪涝灾害和新冠肺炎疫情交织叠加对河南省内经济发展带来严重冲击。

 

郑州银行的房地产业不良贷款也从2020年末的3.82亿元上升到2021年末的11.94亿元,新增房地产不良8.12亿元。今年3月,郑州全方位放松楼市调控,打响“救市”第一枪。



“断供潮”夸大其词

 

长期以来,房贷因其资产质量优异、规模大,逐渐成为银行重点投放的领域。但在经济增速放缓、疫情持续影响的当下,居民对房贷断供的担忧逐渐增多。

 

“当前情况下不至于出现断供潮。”董希淼表示,房贷管理一直十分严格,房贷仍然是银行最安全的资产。疫情对2022年的按揭贷款质量影响有待观察,少数借款人断供的情况可能会存在,但按揭不良率不会明显上升。

 

多位银行业人士表示,在首套3成、二套6成的首付比例要求下,购房者普遍已经还了相当一部分贷款,断供得不偿失。绝大部分购房者会通过向亲戚朋友借款、借信用贷等方式还上,者将房屋转售。

 

深圳某城商行个贷经理介绍,真走到断供这一地步,其原因也各不相同。有的是炒房客加杠杆过高,导致资金链断裂;有的是因为失业、突发重病、意外去世;有的是企业主经营不善;还有的是因为开发商烂尾,索性不还。另有极端情况,便是房价大幅下跌。

 

此前,某互联网大厂算法工程师猝死,其怀有身孕的妻子在业主群表示,无力承担每月超过2万的房贷。

 

作者梳理,2014年时期,鄂尔多斯、温州等地曾因房价持续下跌,造成大量购房者弃房断供。房屋市价已经低于未还贷款,弃房比还贷更划算,其中不乏大量是炒房客。

 

央行在《中国金融稳定报告2018》指出,我国住户部门债务负担与国际平均水平相当,与其他高杠杆率国家相比,我国对住房抵押贷款的最低首付比要求更为严格,且住房抵押物充足,违约率低,债务风险总体可控。但增速较快,且集中度高、分布不均衡,部分地区住户部门和一些低收入家庭债务风险较为突出,应加以关注。尤其是低收入家庭金融资产有限,消费支出刚性,很可能因为意外支出需求导致财务状况恶化。

 

董希淼表示,购房者应树立健康的借贷观念,量入为出,对未来的风险有足够的准备。例如个人房贷、信用卡等一般不能超过个人月收入的1/3,把债务控制在合理的限度。

 

但在此前房价不断上涨的预期下,居民用足杠杆买房、炒房屡禁不止。

 

例如轰动一时的“深房理”案件,调查组查实,“深房理”指导会员通过代持、合伙、以贷养贷等方式买房炒房,涉嫌房产众筹代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、非法集资等违法违规问题。

 

董希淼表示,监管部门通过多种手段加强房地产审慎监管,如禁止信用卡刷房产、中介类商户;严查首付贷和首付资金来源;首套房首付比例提高至30%、二套房首付比例提高至60%等要求;银行审批按揭贷款严格控制负债收入比,即月供不能超过月收入的一半;严查经营贷流向楼市等,均是避免居民过度加杠杆。但一些借款人千方百计突破监管规定加杠杆购房,一旦个人经济状况发生变化或楼市上涨预期不再,便是自食苦果。


董希淼建议,对首套刚需住房,如因工作受到影响,有必要给予一些人性化的安排,考虑推出延期还款、征信保护等措施。房贷比例较高的各银行应研究主动出台此类政策,彰显社会责任,共度时艰。但对于投机性炒房、二套住房等则不予支持。

 

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