聊聊对“人民经济”和温铁军先生的争议

如果推行温铁军的“人民经济”,最终倒霉的还是“人民”

母子乱伦:和儿子做了,我该怎么办?

最狠得驭民之术

莱曼大合围:5000俄军入网待宰——俄乌战争大转折:再也没有任何力量能够改变俄罗斯失败的结局

生成图片,分享到微信朋友圈

自由微信安卓APP发布,立即下载! | 提交文章网址
查看原文

楼市松绑,一场喧嚣?丨棱镜

郭菲菲 棱镜 2022-06-13


来源:视觉中国


作者 | 郭菲菲  辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室


欢迎下载腾讯新闻APP,阅读更多优质资讯


一场轰轰烈烈的拯救楼市潮正在各地集中上演。

 

克而瑞地产研究统计,截至5月24日,全国累计放松楼市调控政策的城市增至134个,政策频次达到223次。

 

本轮政策放松,多集中于销售端,比如放松限购/限贷/限售/限价、降低首付比例、下调房贷利率、购房补贴等。从城市来看,松绑潮正从四五线城市逐渐转向二线城市,北上广深四个一线城市尚未见动静。4月至今,22个二线城市放松调控46次,包括杭州、南京、苏州、成都等。

 

相较销售,针对房企融资及拿地端的宽松度一般,这从2022年第一批次集中供地结果,仍为国央企和地方城投兜底、溢价率颇低,即能看出。

 

不过,这轮救市行动的落地效果,至今未见明显起色。

 

以二线典型城市苏州为例,5月9日,当地开始全面放宽限购限售。克而瑞数据统计,9日至22日,苏州新房成交面积为29万平方米,同比减少30.6%;二手房成交套数为1689套,同比下滑55.8%,即使环比1月,依然有1032套的差距。

 

或许,救市效果更需要拉长周期来看。按照国海证券的测算,从政策松到市场稳的传导时间,一线城市一夜之间即可反弹,二线城市则需要3个月,库存处于历史高位的三四线城市则需要长达6个月以上。

 

回溯过往14年的楼市下行周期,曾有过2轮政策大放松:2008年对冲金融危机时,全国首付比例统一下调为两成;2014年开始,棚改货币化方案等四波组合拳被抛出,以应对高库存压力。

 

相比之下,本轮调控更多强调“因城施策”,并未有自上而下统一救市政策。而疫情持续三年、房企暴雷声未停,加上经济整体疲软,导致购房对预期收入信心不足,都是过往未曾出现的新困局。

 

楼市仍在艰难爬坡,何时回暖,仍未有期。


 

花式松绑楼市,二三线城市分化

 

“2月份市场很好,3月下旬疫情来了之后,销售开始走低,从每个月2500套下降到1500-2000套。”一位菏泽本地开发商负责人告诉作者。

 

2月17日,春节刚过,山东三线小城菏泽发文放松调控,无房无贷购房者的首付比例,从三成降至两成,这被外界视为打响商业银行贷款降首付的第一枪。2018年,菏泽也是首个取消限售令的城市。

 

首付下降,意味着在购房者手里资金并不宽裕时,银行可加杠杆助力上车。放在往常,这招能直接有效刺激购房消费欲望。

 

但据上述负责人观察称,首付下降本应利好刚需客户,但这部分客户抵御外界经济风险的能力不强,大多对未来预期收入没什么信心,因此对应的城区外围刚需楼盘销量就很差,越便宜的房子越难卖,加上周边竞品多,很多还在降价走量;反观市区好位置、强学区的改善楼盘,客户家底厚,好多有铁饭碗保证,改善需求就没问题。

 

他补充道,为了严防烂尾楼,并控制库存,当地规定楼盘建到封顶才给发预售证,楼市库存才13个月。

 

这一库存量并不高。国海证券以2022年1月数据为例,三四线城市去化周期约为19.9个月,“棚改货币化安置退出,这是影响市场需求最重要的因素”。

 

4月份,三四线城市新房销售同比下滑63%,如此销售去化重压下,其自然首当其冲,救市手段也能出尽出,包括取消限购、放松限贷、购房补贴等核心刺激政策。

 

在调控工具箱中,限购无疑是最为直接有效的大招。三四线城市多为全部直接放开;二线则相对矜持,选择放开对部分人群的限购,比如高学历人才、多胎家庭,或者如长沙施行的存量房出租10年换来房票。

 

在过往楼市价格上涨周期中,均为“一线—二线—三四线”的传导方向,如同石子丢入湖中,从中心向四周泛起涟漪。但在下行周期,救市方向则刚好相反。

 

三四线全面放松之后,随后跟进的二线城市,救市力度则相对分化。

 

以郑州为例,前者于3月1日宣布全面放松调控,打响二线城市救市第一枪,包括降低二套房首付比例,并罕见地重提货币化安置等19条政策。2022年1月,郑州商品房库存去化周期约为17.6个月。

 

国海证券统计,与郑州情况类似的有重庆、成都、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、合肥、长春等城市,2022年1月的去化周期,分别为20.6、30.3、19.3、31.9、24.1、28.0、23.7、18.8、30.3个月,库存均处于较高水平。

 

反观杭州,其2022年1月份的新房去化周期仅为6.4个月,而二手房库存高达18万套,创下近年来新高。由于严格限价,新房与二手房存在价格倒挂,万人摇号抢新房的盛景屡见不鲜。因此,其调控放松仅针对二手房市场,大幅降低购买门槛,试图引导买房者接盘积压如山的二手房。

 

更有城市救市新政遭遇“一日游”,比如南京全域取消二手房限购,以及武汉远城四区解除限购,放松政策刚出,旋即被撤回。


山东小城齐河县更是“下猛药”,5月31日,一份加盖当地住建局、财政局等多部门公章的调控文件提出,首套房、二套房首付,分别下调至10%、20%,首创“一成首付”制度。甫一曝光,当地随即称“文件作废”。

 

一般而言,库存高企、销售持续低迷,这类城市放松调控空间尺度更大;库存低、房价上涨压力大的城市,政策仅能略微放松,一旦过火,就有被叫停的风险,尤其四个一线城市,目前仅限于放宽限贷、下调利率这些力度较弱的政策。



市场难有起色,或上演抛售潮

 

“10分钟销售20亿,356套被抢光。”5月28日,一则华润操盘的郑州某改善项目销售喜报传来,甚至有当地自媒体直呼,“楼市重回2016年,吹响郑州楼市冲锋号!”

 

不过,一位郑州资深地产行业人士却持怀疑态度。他解释称,该项目很特殊,热销原因除了地段配套好、央企背书外,还与周边二手房价格倒挂有关,买到即赚到,难以代表当前整体行情。

 

“比如5月份,主城区的杨金板块卖得最好的楼盘,才不到20套房,有的项目只卖了四五套。”他告诉作者,刚出新政的3月份,市场略微起色,4月份又开始下滑,5月初赶上新一波疫情,售楼处关闭,直到现在,疫情管控造成很多地市客户都来不了郑州,市场依然很低迷。

 

作为房地产下游的品牌营销公司,上述人士的团队最高时曾有20多人,最近已经裁了一半,因为原本合作的开发商多半已经躺平,降价、分销、首付分期等刺激手段都用完了,销量依然没有起色。

 

克而瑞数据也印证了上述观察。据其统计,2021年下半年,郑州主城区的成交面积下滑了30%左右,进入2022年,市场继续下滑,前4个月成交面积萎缩近50%,为历史最低水平。

 

一位郑州某银行从业者告诉作者,考虑到生二胎,原本打算过年后换成四居室,但现在银行利差收窄,贷款放不出去,不良还反弹,员工普遍降薪两三成,换房的计划不得不暂时耽搁。

 

 “现在9块一碗的方中山(胡辣汤)也喝不起了。”他戏称。

 

寒冬行情下的郑州,基本代表了多数二三四线楼市现状。疫情扰动叠加经济不确定性,救市效果不及预期。不过,长三角、珠三角区域有望率先走出颓势。

 

诸葛找房数据统计,截止到5月26日,新房如苏州、南京、青岛、佛山、杭州环比止跌转升;二手房如深圳、苏州、南京、青岛、佛山、大连成交量超过4月,珠三角热点城市以及长三角苏州、南京5月已率先露出回升迹象。

 

此外,一个有趣的现象是,限售松绑后,诸多城市二手房挂牌量激增,业主可能存在集体抛售行为,一旦购房需求没有同步增长,可能造成房价承压,与救市初衷相悖。这类似股票市场中,限售股解禁造成股价下跌。而限售令出台,原本是为了降低房屋流转率,遏制短线投机炒房。

 

以5月份刚放宽限售的部分城市为例,贝壳研究院数据披露,5月,东莞二手房日均新增挂牌量,较4月日均增长约25%,南京、徐州日均环比增长50%,苏州则超过4月的2倍。

 


土地让利开发商,但已没钱买地

 

销售回暖迫在眉睫,这不仅关乎开发商暴雷声能否止住,更与地方政府的钱袋子直接相关——抗疫加重地方财政压力,土地财政重要性愈发凸显。

 

按照国海证券首席经济学家夏磊的测算,2021年,地方政府的房地产相关收入总计10.8万亿元,占比地方本级财政收入的52.6%。其中,5项房地产专项税、土地出让金收入分别为2.1万亿元、8.7万亿元。

 

如今,地方政府卖地艰难。根据财政部统计数据,今年前4月,地方政府性基金预算本级收入同比下降28.8%,其中土地出让金收入同比下降29.8%,仅为1.5万亿元。

 

但相比于销售端,此轮救市潮中,房企融资及拿地的放松力度明显不足,主要集中于降低保证金比例,取消或降低竞配建要求,放宽预售资金监管,核心是让利于开发商,希望其能踊跃拿地。

 

以土拍热度延续的杭州为例,第一批次土拍中,60宗地仅流拍一宗,平均溢价率达6.41%。克而瑞地产研究测算,23宗触顶成交地块的平均地房比约为0.57,房地价差也均在1万元/平方米之上,保持较为可观的盈利空间。

 

“根据投资部的测算,滨江竞得这11块地,收益高低不同,平均净利润在8%左右。”“杭州地产一哥”滨江集团董事长戚金兴近期对外表示。而在去年首轮土拍中拿到5宗土地时,戚金兴则宣称,“我们努力做到1%-2%的净利润水平”。

 

苏州为了土拍也做足了“功课”。5月9日土拍当天,当地还继续放松调控,放宽限售、限购,试图提振市场信心。土拍细则中还下调了竞拍保证金、延期缴纳土地出让金,最终挂牌15宗地均获成交,整体溢价率仅为3%。

 

但可惜的是,大多数城市土拍结果仍无暖意,尤以天津最为清冷,其挂出的29宗地仅有5宗卖掉,流拍率高达83%。高库存压力下,长春甚至只挂出了4块地,其中2块拍卖前就已提前终止出让。

 

平安证券统计,除上海、郑州、沈阳、长春四城外,其余已完成首轮18城土拍中,整体流拍率为17%、成交溢价率为5%,2021年第三批次则分别为13%、3%。这其中,央国企仍为拿地主力,地方城投现象仍旧延续,民营房企集体继续隐身,仅有滨江、龙湖、金地、旭辉拍到土地。

 

对于多数民营房企来说,销售未回暖、融资依旧不畅,手里的钱要优先保交付、保还债。

 

一家头部央企区域融资部人士告诉作者,除了少数优质民企房企外,现在银行开发贷仅限于央国企,像融创这类出险房企,银行现在不敢放贷,能做到不抽贷、不断贷已经不错了。

 

“最近我们拿了块地,仅需要七八亿的开发贷,十几家银行主动跑来抢这单生意,我们要求利率上限4.2%,并且只做部分资产抵押,这么低的利率银行基本不赚钱,指望着后续按揭贷款来盈利。”上述人士表示。

 

西政资本近期一篇研报也指出,虽然监管层喊话金融机构给予房企支持,但大部分银行对普通民营房企都还是紧闭闸门,大多数仍无法拿到银行开发贷。对于地产投资机构来说,银行的更新贷、开发贷等核心融资款无法正常投放,则前融资金的退出依旧缺乏核心还款来源,前融业务的恢复仍需等待楼市整体复苏。

 

但眼下,楼市复苏仍不见踪影,“国字头”房企也在苦苦支撑。

 

5月27日,TOP 10房企、总部位于上海的国企绿地控股(600606.SH)公告称,一笔5亿美元债正在寻求展期,“疫情导致五成售楼处暂停,4月销售额同比下跌57%,现金流低于集团预期,计划三年内出售2000亿资产”。

 

感谢您的阅读,欢迎在文后留言并点击“在看”,连续在三篇文章留言并点赞第一名且100以上,获得微信读书年卡一张哦~ (后台私信领奖,截止时间:下周一下午18:00)

聚焦中国科技创新,书写深度商业故事

欢迎关注深网公众号,阅读更多优质原创内容。


聚焦中国科技创新,书写深度商业故事

欢迎关注深网公众号,阅读更多优质原创内容。



扫码查看腾讯新闻客户端相关文章

小满工作室 | 腾讯新闻出品

本文版权归“腾讯新闻”所有,如需转载请在文后留言,经允许后方可转载。

第991

排版:杨镓胜


点击“阅读原文”,查看腾讯新闻客户端相关独家文章!

“在看”我吗?

文章有问题?点此查看未经处理的缓存