郑州救市，力不从心 | 棱镜

来源：视觉中国

作者 | 郭菲菲  编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

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对于这一波郑州救市，何旭（化名）从满怀希望，再到失望，如今已经彻底躺平。

“原来那些阻碍市场回暖的调控政策，都已经消掉了，也没有用，我们只能等运气了。”作为一家头部房企郑州区域营销负责人，何旭无奈地说道，除了3月上旬火了一把之后，市场至今仍旧冰冻，上半年销售目标还完成不到一半。

3月1日，郑州发布救市18条，取消认房又认贷，成为全国首个大范围放松限购限贷的强二线省会城市。按照国海证券的测算，从政策松到市场稳的传导时间，二线城市需要3个月。

如今，松绑已满四月有余，市场并未如预期迅速回温。第二波救市政策被迫陆续加码，包括棚改“房票”安置、利率下调、二套首付下降至四成等。从成交数据来看，市场在6月下旬开始初见回暖曙光，但整体仍未走出低谷。

贝壳研究院郑州分院数据统计，2022年3月-6月，当地新房市场成交量分别为6792套、5443套、4275套及8258套；二手房市场则分别为3614套、4658套、2507套及5082套。目前尚无全市7月至今的成交数据。不过，单从贝壳平台内成交数据来看，7月前两周新房再现疲软，仅成交625套，二手房环比基本持平，成交884套。

这一成交量在郑州庞大的库存面前，仍显薄弱。当地新房库存去化周期，从3月份的24.7个月，攀升到如今的28个月，其中主城区也达到25.2个月。一旦超过18个月，即已表明市场处于下行阶段。

郑州市场的尴尬，或许只是众多二三四线城市救市的缩影。救市即见效，这一市场运转逻辑在当下已经开始失效。疫情扰动下，购买力持续下滑，叠加开发商自身暴雷声不断，这是过去多年未曾出现过的特殊背景。

另一个不容忽视的问题，郑州是目前业主宣布强制停贷楼盘最多的城市。据易居研究院统计，截至7月16日，全国抱团停贷的271个楼盘中，郑州占据32个，规模占到城市第一。庞大的烂尾楼难以消化，更动摇买房者掏钱入手的决心。

国央企楼盘和二手房受青睐

6月底一个工作日的下午，郑州远郊南龙湖板块某楼盘项目，不见一个买房者的身影，只有激昂的音乐回响在空荡荡的售楼处。

“去年720暴雨之前，一天至少都三四十组客户，赶上周末能上百。现在工作日也就四五组，周末上十组客户就很不错了。”该项目营销负责人表示，尽管板块内七成楼盘已经在亏钱卖了，但客户到访量转化到实际成交，大多数项目都是可怜的个位数。

这位负责人向办公室窗外指去，南龙湖核心板块30多个项目，现在停工的足足有18个。

这座汇聚千万人口的城市，2021年成交了近9万套商品房，但其中有2.52万套出现停工、延期交付，占比高达28%。问题楼盘成为城市之殇，市场的传导效应也正在显现。

一位当地市场研究机构资深分析师总结称，除了价格、位置优势外，现在郑州热销的楼盘集中在国央企背景、现房或准现房。“现在朋友圈中介营销画风，都是拍一栋楼，甚至现场施工人数，告诉客户房子没问题，不会烂尾。”

一家央企背景的开发商郑州营销人士透露，去年一年，自家楼盘在金水区某板块竞争中，完败于隔壁民企的竞品，“完全卖不动，但今年初这家民营房企债务违约暴雷后，我们销量开始直线逆转，每个月都能卖三四十套”。

从郑州房企销售业绩名单变化来看，2022年上半年，央国企背景的华润、保利牢牢占据前两名，一改去年被碧桂园、建业、正商等民营房企压制的情况，暴雷的恒大直接跌出统计名单。

期房存在烂尾风险，购房者开始更为青睐二手房，特别是取消二手房交易20%的差额税，大量次新房也开始集中入市挂牌。

贝壳研究院郑州分院数据显示，2022年上半年，相比于新房销售套数同比下滑四成，二手房下滑不足三成，且销售占比整体市场超过61%，特别是3月单月二手房成交量更是环比增长了105%。

但是，二手房当下仍不好卖，买房人观望情绪浓厚。3月1日，郑州二手房市场房源端成交周期为202天，客源成交周期为65天。到了6月底，房源成交周期缩短为186天，客源成交周期反倒拉长至91天。

刚需盘冷清，豪宅持续热卖

3月救市初始，原本有个惊艳的开头。

“我们管南片区的项目，3月上半月成交了82套，一度恢复了去年暴雨前的热度，但下半月仅卖了11套。”何旭透露，从4月至今，每个月成交才20多套，“这个成交量，放在全郑州来看已经很不错了。”

一家头部房企郑州市场研究负责人提供的数据与之类似，在其监测的当地100个项目中，3月救市一周内，客户到访量普遍增长50%以上，但3月下旬开始回落，至今仍持续低迷。

不过，低迷的市场仍有零星爆火的项目存在。

以央企华润在郑东新区某项目为例，五六月份两期开盘732套房源，即使捆绑40万元一个车位，也近乎被抢光，合计销售额超40亿元。相比之下，本土一哥建业集团在郑州的22个项目，上半年合计销售额仅为19.18亿元。

在多位当地市场人士看来，该项目有央企背书，位置优越，还与周边二手房有价格倒挂，这样的项目难有代表性。

整体来看，如今郑州新房市场中，主城区改善项目销量远胜于郊区刚需盘，豪宅更是如此。

“郑州市场离合度特别高，这一点很奇特。”上述房企市场研究负责人表示，400万元以上的北龙湖豪宅项目很多，还反倒卖得挺好，低端价格的楼盘也特别密集。

位于郑东新区的北龙湖板块，被誉为河南“陆家嘴”，豪宅云集。有当地自媒体《房东俱乐会》统计称，今年上半年，北龙湖15个主力项目，合计销售约1280套，逆势同比增长约28%，销售额达101亿元，占整体市场17.48%。

宋河（化名）对此深表认同：改善客户手里有钱，利率下调，再遇到价格位置合适的项目就果断出手了；刚需购买力现在则被透支得厉害，“我们这个板块原来降价，至少一两周卖个上百套，现在降价、首付分期、上渠道分销都没啥作用”。

作为郑州高新区某远郊楼盘营销负责人，宋河拿自身项目举例称，我们是个典型刚需上车盘，均价七八千，客户以做小生意的本地人，加上地市客户为主。6月30日是客户偿还开发商首付分期的截止日期，“我们这一期1082组客户里，实际还款才917户，165户没还钱。整个项目近3000客户中，5月份银行按揭逾期客户新增了90多户”。

回溯过往市场行情，多位郑州开发商人士的共识是，此前两年，当地限购令名存实亡，首付分期、零首付等违规手段五花八门，降价更是频繁，购买力已被提前透支。到了2022年上半年，虽然房贷利率下调，但市场愈发感觉到，救市手段对于购买力的刺激效果已经大不如前，加上本身项目利润微薄，所以降价的频次和力度也不多了。

房票成救市最后大招？

常规救市手段近乎出尽时，“房票”这一大招接力上演。即将以往货币化安置，改为以房票形式给棚改拆迁户，由其去市场自行兑换购买商品房，再由政府与开发商结算安置资金。

对此，一家TOP10房企郑州分公司的内部研判称，2016年货币化安置带来极为可观的救市效果，但老药复吃效果不一样，这次郑州面临不单是去库存压力、购房者的信心缺失、开发商的自顾不暇，药效仍取决于赔偿标准、开发商让利幅度和安置资金注入效率。

“3000亿元的国开行棚改资金，如果50%用于清退问题楼盘，30%选择房票安置，预计房票安置市场增量在6万套/1000亿元，这将为2022年市场扩容增量约15%。”这家房企测算结果显示。

目前，关于房票如何具体落地，尚未看到更多细则。7月9日，有本地自媒体透露称，“目前已知保利、正弘、碧桂园、美盛、正商等开发商，都在积极申请和对接房票进场他们的项目。”

危机中的开发商正嗷嗷待哺，以期获得房票输血。

中指研究院关于郑州市场开发商销售业绩统计显示，2021年上半年TOP10入围门槛至少为34.1亿元，今年则腰斩至13.6亿元。去年销售第一的正商达到110.9亿元，今年轮到华润登顶时，其销售额仅为55.7亿元。

这其中，重仓郑州的本土房企更是危机四伏。“河南一哥”建业从去年上半年的48.9亿元，下滑至今年的20.2亿元，去年TOP 2正商、康桥，销售额分别为110.9亿元、104.5亿元，今年分别直线下滑至38.9亿元和10.8亿元。

郑州特殊的城改模式，一度阻挡了外来房企挤压本土房企的市场份额，但由此导致后者垫付大量资金，也逐渐成为包袱巨大的拖累。

2022年初，康桥曾发出求助信，希望要回其在当地多个城改项目中的垫付资金，“中原区须水、中牟县两个城改项目，占企业总沉淀资金过大，合计约42亿元”。当前强制停贷潮中，康桥已有5个停工项目遭遇业主们的集体停贷。

同样的困境也摆在何旭面前。为了弥补资金缺口，他们营销团队不得不把车位、储藏间等货值，提前拿出来卖掉。“因为这些不属于预售资金监管范围，一般都是交付后才卖，现在等于打折卖掉，车位价格不高，客户也不用贷款。比如按照2000户小区20%的去化量，400个车位差不多就拿到5000万元。”

从郑州一批次集中供地结果来看，热度依旧平淡。15宗土地中，公开地仅有5宗，其余均为城改定向用地，合计平均溢价率仅为1.3%。这其中，地方城投继续托底，拿地金额占比达到66.5%。

“现在民企没钱拿地之后，原来投资类项目占据我们大部分工作，关于项目定位、产品设计方案等很少去研究了。”上述头部房企市场研究负责人表示，我们重心已经偏移到微观市场的研判，要对市场和客户更为敏感。

作为营销负责人，宋河上半年销售业绩仅完成四成。现在他已经把所有营销费用都用于做分销，以及支付营销团队工资。广告几乎砍掉了，唯独在项目附近3个地铁站做了站台灯箱广告。

“我们去年9月上的广告，本来半年到期，结果现在还在挂着，估计是地铁公司还没接到新的广告需求。”宋河感慨称，现在真是什么生意都难做。

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