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回歸25年以來，樓價一直是左右香港政治經濟生態的一個重要指標。香港的住宅樓宇又貴又細，已是不爭的事實。根據Demographia的數據，2021年第三季度，一個位處中位價錢的住宅單位，價格等於一個有中位數收入人士23.3年的總收入。若論住宅的大小，港人居住的人均樓面面積是16平方米，比起內地城市人均面積的40平方米，是小得太多了。
圖：香港商報
高樓價會造成社會各種矛盾，不易解決。高樓價也非今天才有。1997年第三季香港剛回歸時，樓價也是高於天上，從那時到去年第三季，樓價還增加了90%。幸好香港收入中位數也上升了100%。如此說來，今天樓價與收入的比例，或是所謂的樓宇負擔指數，還不至於比1997年惡劣，為何高樓價依然是民怨的重要來源？
圖：作者提供
這是因為97年的起高樓宇負擔指數只維持了幾個月。從那年第三季的頂峰開始，收入無甚變化，但到了2003年的第二季，樓價指數竟共跌掉65%。不少人陷於負資產陷阱中，樓宇變得頗為可負擔，再無多少人埋怨樓價昂貴。不過，從那時起，樓價上升的速度便快於收入上升的速度，甚至到了2008年金融海嘯之時，樓價也只短暫下降半年，接著又沖天而起。大約從10年前開始，樓宇再普遍地被認為難以負擔。這次時間比較長，不是幾個月，而是10年以上，甚至連黑暴與疫情也無法把樓價遏制住，積累起來的民怨能量也難以化解。
特區政府也不是沒有試圖抑制樓價，但大多是從管控需求著手，並非對症下藥，作用有限，有時還會有反效果。舉個例子：為了壓縮需求，特區政府把1000萬元以上樓宇的借貸率限制在50%以下，700萬至1,000萬的，則在40%以下。換言之，買1,000萬的，要拿得出500萬首期才有資格買；700萬的，則要付得起280萬才可入市。金管局這樣要求，據說除了使到多些買家在樓市望門興歎外，還有一個原因，便是怕樓市一旦崩盤，若沒有足夠高的首期，業主或會放棄償還按揭，乾脆讓銀行沒收物業成為銀主盤，這樣便會衝擊到銀行的穩健性；但殊不知這卻鞏固了地產商的市場壟斷力。
地產商聰明，眼見買家無法付出高額首期，便自己提供信貸，借出的錢可達樓價九成。這樣一來，若要買樓，便只能向地產商買一手新樓，否則在銀行借不到足夠的信貸，入不了市。在過去，香港樓市交易一手市場只佔總交易量一兩成，其他的八九成都是買賣二手樓的。如此一來，地產商控制市場的力量十分有限，訂價一高，買家便轉向二手市場的小業主買樓。但金管局對信貸額的設限改變了這局面，二手市場萎縮，小業主與地產商的競爭能力削弱，地產商便有底氣抬價，樓價升勢得以持續。
圖：香港01
真正能夠有力抑制樓價的方法是大量增加土地供應，市場的競爭力量自會導引出樓宇供應量上升這一效果。香港從前有填海及發展新市鎮，曾建立過土地儲備，政府不斷有地可賣，董建華推出8萬5政策時，找尋土地並無現在捉襟見肘的困境。但今天土地儲備幾乎消耗殆盡，尋尋覓覓，找到的地也冷冷清清，大家都知道，中短期內樓宇的供應有限，樓價自然跌不下來。所以要解決樓價高企問題，不斷建立土地儲備十分重要。為何土地儲備會被消耗掉？
主要原因是香港的填海造地在2004年以後幾乎完全停頓。在1984年，香港歷年積累到的填海造地面積總共是3,170公頃，中環、灣仔的主要舊街道都是那以前便填出來的。從1984至2005年間，又多填了3,600公頃。但2005後，卻只填了約200公頃，其中115公頃還是無人居住的港珠澳大橋的人工島。這些填海所得土地，容納著27%的香港人口與70%的商業活動，但從上述數字上看來，近10多年的填海步伐劇跌，過去的儲備自然會消耗掉，減少填海的主因恐怕是維港不能及不應填海後，特區政府在別的地方填海也變得畏首畏尾，況且10多年前政府的主導房屋政策思維是減少而不是增加建屋，所以對填海不會太積極主動。
夜晚的將軍澳 圖：佳能香港
失去了土地儲備後，特區政府公共決策的一些缺陷便顯露了出來。據「團結香港基金」研究報告，在1990年以前開展的計劃新市鎮項目從首次提出到第一批人口遷入，平均只需7.5年。例如將軍澳新市鎮，1982年開始規劃，1988年便有人遷入，東涌1989年開始規劃，1997年開始有屋入夥。不過，在1990年以後所開始的規劃，速度卻急劇下降，若進展「順利」，也只能希望平均17年才可初步完成，古洞北、洪水橋、元朗南、明日大嶼、新界北等一早已順利展開規劃及工程，但有些項目還是要等10年才可入夥。實際上，發展時間可能遠超17年，例如洪水橋的「初步規劃」其實早在1990年開始，但蹉跎歲月了21年才開始真正進入程序，2024年或許有人可遷入，但到項目完全完成，估計要到2038年，整個項目用時共48年！
假如有龐大的土地儲備在手，速度就算慢如蝸牛也無甚問題，可先使用土地儲備建樓。但沒有儲備的話，整個社會便都要焦急等待。等待什麼？大部分時間其實不在工程的進行，而在走公民參與與咨詢、環評、法律等程序。有程序不是壞事，但架床疊屋的程序有時與官僚主義往往不易分得清，漫長的程序也對最後定案有貢獻，但浪費了這麼多時間或企盼可以買得起房子，都不必要地要經歷漫漫長夜的等待。
圖：橙新聞
據「團結香港基金」對大型發展項目一般流程所作出的統計，項目需走過的流程及監管，起碼要經過14個政府部門，怪不得要這麼多時間。在殖民地沒有民主的年代，很多程序根本不存在，否則新市鎮怎能這麼快便發展起來？但香港引入形式主義的民主後，延誤戰機的官僚主義反而應運而生。李家超似乎主張政策要重視結果，不是程序。我也相信白貓黑貓，捉到老鼠便是好貓。為了重建土地儲備，壓抑樓價，從而化解深層次社會矛盾，新一屆政府實有責任檢視香港公務員的心態，他們需要把注意力從程序轉到解決問題之上，「一國兩制」才能行穩致遠。
本文作者：雷鼎鳴
（作者是芝加哥大學經濟學學士，明尼蘇達大學經濟學博士，香港科技大學榮譽大學院士。曾任香港科技大學經濟系系主任，一九九一年獲美國紐約州立大學經濟系終身教職。曾在國際頂尖學術期刊發表多篇論文，並著有《民主民生的經濟解讀》、《幫助香港算算賬》等十三本作品。現為香港科技大學經濟學系兼任教授。）
（圖片来源於網絡）
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