是时候考虑，要不要离开上海了

2016-08-27 四大少 陆家嘴金融圈 陆家嘴金融圈

关于上海2040规划的解读，这是目前见过最接地气最实用的分析。

作者：四大少，首发：小逻辑（xiaoluoji007）


2040年的上海更美好，但可能和你无关

浪奔浪流，滔滔江水永不休


半年未过，上海将出第二道房产新政。325新政卡的是980万外来常住人员（居住证），刚需房被错杀；而9月将出的新政，卡的是1400多万的户籍常住人口（户口本），改善房被错杀。大买家在笑，他们通过基金借钱给房产公司抢地王，二级市场转身傍一级市场，更爽！

 

与此压抑气氛不同，新鲜出炉的《上海规划2040》激起各路猜想。2040,一个预言式的年份。几千年来，天文考古学家一直认为“五星出东方利中国”，这个罕见的天文景象再次出现恰恰是2040年9月。届时中国将真正实现繁荣和富强？四大少不懂天文学，但从154页里看出一个惊天秘密：上海房地产市场的超级利好要来了！

 

壹


提高人口素质最有效办法：换人！

 

上海现在常住人口已经超过2400万，规划到2040年常住人口在2500万左右。有人从规划中看到绝望，认为失去外来人口，上海成了封闭之城，失去活力。这是个偷懒的结论。以人口总数论未来的话，未来印度人口将超过中国，但你看好印度吗？数量是其次，素质才最关键。

 

年初上海发布公报，显示2015年外来常住人口同比下降1.5，直接减少近15万。媒体和教授中的糙哥们纷纷撰文声称人口减少将导致上海房产市场失去上涨的动力，上海房价面临拐点。真的吗？

 

事实是这样的，上海通过产业筛选、拆违等方式 ，淘汰了一批郊区小工厂，低端制造产业专业撤离上海。另一个关联动作是 ，上海重点引进五类人才，给予直接办理上海户口：创业人才、创新创业中介服务人才、风险投资管理运营人才、企业高级管理和科技技能人才、企业家。少了15万低产出人口，腾笼换鸟，上海政府乐见其成！

 

这哪里是上海排外？上海是以产业结构调整优化人口结构（换人！），规划中明确表达了上海的偏爱：至2040年，生产性服务业增加值占服务业增加值比重达到70%！上海将吸收全国甚至全球优秀的金融、贸易、航运、会展、商业、文化、科研、医疗人才。

 

其中，金融是重中之重，规划中希望到2040年，金融业增加值占全市生产总值20%以上，主城区金融从业人员占就业人口总数的15%（另一个15%是文化产业），建成全球资本集聚中心，财富管理中心和金融创新中心。2015年上海金融从业人员35万，占上海全市从业人员5%，仅以此测算，金融人才缺口100万人！在总人口变化不大的前提下，100万金融人员进，必有100万低附加值产业人员离开。

 

根据国家统计局公布的2015平均工资显示，被调查单位平均人员工资53615，而金融业平均工资最高达到114777元！新增100万贵人，上海开发商得准备多少房子？说不定以后浦东一个小区90%住户是搞金融的，业主们开会讨论狗狗户外大小便是否收费，不知道的还以为是金融产业论坛。

 

贰


天更蓝，草更绿，房更贵


2040年的上海，好到不得了，简直就是座上帝之城！

 

森林覆盖率25%，河湖水面率不低于10.5%（请注意上海政府的认真，精确到0.5）走路5分钟就可以到社区公园或广场，广场舞大妈们幸福指数飙升，终于不要在尾气飞扬的地铁口抢地盘了；人均公共绿地15平（名老城市中最好的巴黎也就是22.7%嘛），全年PM2.5均值从80降到20，空气好到要接近北欧，柴静们再也不用为争口气动不动移民啦。一半的人口出门走路15分钟就能有地铁或快速公交。2000公里的绿道建设，骑行跑步遛弯的，再也不用羡慕美国人有纽约公园啦。主城区一半的人走600米就能到达地铁或轻轨，新城区（包括南汇啊，奉贤啊，金山啊）40%的人走600米就能到达地铁或轻轨。

 

介绍到这，是不是感觉像楼盘宣传单？人文之城，生态之城！钱从哪来？开发商要将公共绿地哪怕楼梯都摊销到房价里（按建筑面积卖楼，而不是使用面积）。绿化越好的小区，得房率越低，即房价越高。之后20年内的上海，等于新城区扩建，老城区翻新和部分改建。这么好的事，不可能国家拨款全国买单。怎么办？

 

先看上海政府财政收入：2016年上半年全市一般公共预算收入完成4196亿元，同比暴增30.6%，金融和房地产贡献了总收入的76.8%。其中金融业增加值2402.22亿元，同比增长17.1%；房地产业增加值821.31亿元，同比增长6.9%，而前5个月，上海卖地面积才占全年规划的15%，也就是说下半年卖地将更猛烈，已经过去的7月和8月就已经证明，暂时的几块拍卖叫停只是中场休息时，做件老百姓认为政治正确的事。

 

上海已经是一座虚体经济之城，未来实业贡献率将更低；而以上海为中心的超级城市群，以交通为先导的基础建设开支将大幅提升，所有的缺口全部要靠金融和房地产。那么，政府新政频出的用意在哪里？降低房价还是降低增速？都不是！是为了更有效的积蓄需求，为下一步爆高房价做准备，好比被踩住的弹簧，一旦行政干预的脚撤开，报复性反弹将弹到蛋疼。而这一切，都是为了给开发商拿地的信心：上海政府的城市经营能力可以配合房子销量和价格，请放心拍地！这方面是有先例的，哪家抬轿子的央企地产没在上海赚到大钱？

 

上海最严房产新政和即将出台的最最严房产新政，原因只有一个；库存不足，无新房可卖。新开工和新拍地项目上市需要时间，这之前，通过控销进一步堆积需求。按3年开发周期的政策规定，下一波大量供应将在2018年下半年，这也将是上海均价过10万的节点。下一波房价涨势，将比2016年初更凶残！


局势如此，怪谁去？

 

叁

200万+人将搬离上海，不说再见


2040年的上海是真正的宜居城市，公共服务好，环境佳，但如果2018年之前（谨慎点应该是2017年10月前）你还没买房，你又不是二代，你还进不了金融、贸易、航运、会展、商业、文化、科研、医疗这八大产业，是该考虑，要不要离开上海了！2040规划执行到位的话，上海现有外来常住人员结构将大调整，仅金融和文化产业需求看，就要置换出200万以上的人口。如果早晚要给别人让位置腾空间，你选择主动还是被动？

 

如果离开上海，能回故乡的回故乡，广阔农村大有可为，农村土地集约化是未来中国普通人最大的机会，没有之一！回不去的，认真研究超级城市群，提前准备，切入无锡、南通、苏州、嘉兴、宁波、舟山！作为上海的纵深，这些区域在制造、运输、旅游、职业培训、现代农业等方面大有可为。

 

东京城市圈人口3500万，其中东京都1200万


这个超级城市群目前常住总人口数量已经突破6000万，到2040年，有望接收8000万人口。上海挤出的行业、中小企业和从业人员，最适合进入周边辐射区域。

 

2040规划中，将通过高速、轨交、铁路连接上海和其它城市，形成90分钟出行圈。高密度的交通规划，以频繁的人员往来和货物运输为前提。可以想象，整个城市群新增2000万人口将基本落实在周边6大城市。

是时候考虑，要不要离开上海了！


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