上海这家商场改造公告，藏着中国经济转型的重大秘密

作者：四大少

原创首发：陆家嘴金融圈（Tradingfield）

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商业有风险，投资需谨慎，好时光不再来

告别野蛮生长，从此苦心经营

12月8日，在陆家嘴金融贸易区管理委员会(筹)的官方微信平台上有一则信息，阅读量只有100多，却藏着中国经济的重大秘密。

 
正大广场雄踞陆家嘴金融圈核心地带，东方明珠塔下

浦东两大商业地标，八佰伴已经耗时一年翻新改造即将完成（其对面的华润时代广场也将推出整体翻新计划），正大广场又要花3年进行重大改造，对浦东乃至上海零售业来讲，是一个重大信号！未来的生意越来越难！

2016年，上海实体商场涌现关门歇业转型潮。关门的有，曾经是淮海路上的热门的太平洋百货、国内首家易买得大型超市，誉为东恒大西九星的浦西九星建材市场，上海最大的海鲜水产批发市场铜川路水产市场等等，引领关门潮的是淮海路上去年关门的永新百货。而引领改造潮流的是上海曾经高端品牌之王的恒隆广场，在东有国金，西有环贸的带头夹击下，恒隆这个奢侈品集中地也放下身段，今年重新改造。至于其隔壁的中信泰富商场，今年也有部分楼层整体改造。

随着整个上海小区域中心的规划建设，更大更新的商场、购物休闲街大量涌现，原来不愁生意的中心地带商场，虽然占据了好位置，依然面临客源被严重分流的困境。

 
浦东中环内大型商场已经超过10处，另有众多的地铁上盖和中环外的社区型商业地产项目。商业地产进入社区化阶段，传统市级商圈有的业态现在在社区商业都能够满足，所以社区商业进入快速发展期。

一边是商圈出现关门潮，另一边却是新业态的商业地产在不断开发，这就是今天的中国城市怪象。统计数据显示，截至2016年6月30日，全国共有161个大中型商业项目开业（尚不包含3万平方米以下的小型商业项目和各类专业市场，否则开业项目总数将远远超过200家），较2015年同期（144个）增幅达11.8%。其中，华东区凭借开业78家大中型商业项目遥遥领先。而上海以2016年上半年新开业15个大中型商业项目稳坐第一。

商业项目增速远超新增人口数，加上电商分流，僧多粥少的现象会越来越加剧。那么，对个人而言，无论是投资个商铺还是开个饭店服装店，都要谨慎了。以前是选个好地段就来钱，以后可不一定。

 
 

很明显，正大广场的改造有两个大方向，一是增加餐饮业态，二是减少大面积店铺。

增加餐饮业态是所有商场翻新改造的最积极目标。正大商场在这方面饿疯了，以前各大商场都要10点才开门迎客，如今要增加早餐，势必将一楼沿街铺位改建成对外开门。大家有印象吧，以前各商场一楼好铺位可都是给化妆品、香水之类的。

在餐饮业态方面，广场将引入更多餐饮品牌，将餐饮业态比例进一步调整，并结合周边客群需要，形成早餐、早午餐、午餐、下午茶以及晚餐全供应模式。

四大少还记得，十年前曾经陪朋友去找店铺开米粉店，很多沿街商铺都明确拒绝餐饮，最喜欢租给卖衣服的，因为油烟扰民会跟业主带来不必要的麻烦，也存在火灾等安全隐患。前段时间特意去了几条走过的街，综合下来，餐饮店占了三分之一强。

如今封闭的大商场纷纷增加餐饮项目，原因就在于零售业态发生了重大改变。电商的崛起，导致实体商场只能在夹缝中生存，餐饮、电影院、儿童游乐场、理发店、牙科、植发、美容SPA等需要客户亲自上门体验的项目成了各大商场招商首选。而餐饮等的排烟排水新风特殊要求，导致商场主动忍痛割腕，宁愿停租也要花新钱进去改造。

 在零售业态方面，广场将从目前的470个品牌增加至600个品牌，并结合“快闪店”等新模式为广场增加新鲜品牌元素。

我的天，要将店铺从470个增加至600个，等于增加27%的容量，这要充分发挥上海人“螺蛳壳里做道场”的本事。四大少估计，除了将以前开放的大气的中庭尽量隔出商铺来，那就只有尽量控制大店铺的入驻，新增小店铺甚至是过道摊位式的项目（快闪店）。

而一线大品牌和部分二线装X品牌，对开店面积有最低要求的，就像某些企业规定员工出差必须住当地最好的酒店一样。正大的改造计划，估计不敢砍掉儿童游乐项目，那么可以容纳的大品牌将更少，事实上奢侈品大牌们早就做了抛弃实体商业的准备，去天猫看看就知道。

 

商场业态是中国经济的缩影，产能过剩，必须在供给侧进行改革，不升级，不创新的都将被淘汰。但，能顺利转移到下一个时代的，也许一半都不到。

有人在危机中开始节流，不浪费每颗子弹；有人却增加投入，预备抢先找到出口；有的人早就去拥抱了新风口。谁对谁错，只有时间能给出答案。

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