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从上海2040规划说起,被你忽略的楼市真相!

2017-07-08 陆家嘴金融圈 陆家嘴金融圈

 四大少留言:下内容,不代表陆家嘴金融圈立场,真的,真的不是我们说的。第一部分是一张图,是菜菜对昨天的解读,如果您对自己负责任,可以看看第二篇,我们全文发了《上海市住房发展“十三五”规划》;第二部分文字,是毕尤旻写的,也和我们无关。



作者丨毕尤旻


上海2040规划在16年9月公之于众,林林总总谈了很多,有理想,有抱负,有未来的期待。但与房产有关的,核心数据只有三个,确切的说应该是两个硬指标,一个定位。第一个是2040年人口指标,不超过2500万,第二个是2040年建设用地指标,不超过3200km²,第三个是对上海的定位,是媲美纽约、东京、巴黎、伦敦的第五大城市。


先说人口,未来22年只能新增100万,但前20年新增了1100万人,1/10都不到。

1997年上海大约1300万,2017年2400万,20年增加1100万,每年增加55万人。而2040年总人口不得超过2500万,未来的22年只能增加100万,每年人口只能新增5万人,连之前的10%都不到。是不是有点过分了,这个指标能完成吗,又为了什么呢?


官方解释是为了控制城市负担,譬如拥堵啊,就学啊,医疗啊,住房啊,等等……,但这仅是其一。由于我国政治是共和而非联邦,所以全国资源自然会向城市集中,人才、产业、经济、劳动力、资源等被上海吸走了,其他城市如何发展?所以控制人口,核心是为了降低大都市的虹吸效应,或者说让各城市发展更均衡



贰丨人口如何控制,首当其冲就是地,所谓的人地挂钩策略,上海2016年卖了20万套住宅,但未来22年新批土地总共只能造35-40万套。

如何控制人口,与其对应的就是第二个指标,城市建设用地指标限制,2040年建设用地不超3200km²,占上海城市面积的55%左右,这已经是世界各大城市的极限比例了。上海陆域总面积约6300km²,而到2015年建设用地已使用3120km²,也就是说剩下的22年,可供开发的只有80km²。


要知道,建设用地不仅仅指住宅,还包括机场、学校、道路等。而住宅按历年经验仅占总规模的20%左右,如以20%计算80km²相当于16km²的住宅用地,即等于1600万平方米,如按容积率2计算,约可建3200万平方米住宅,也就35-40万套房子,每套房子3个人,大约100万人,这也就符合了前述的人口指标。


而且,这35万套房子可还包含了动迁等安置用房。关键,要知道,上海2016年一年就卖了20万套一手房,如不含配套用房,商品房也有10万多套。而到2040年的供应量总共就35-40万套,这也就相当于目前2年的需求量。


叁丨土地供应既然已达极限,那这样的人地矛盾如何解决呢?价格吗?

你来了上海,总要有地方住吧,无论是买也好,租也罢,总共就这几套房子,没地住,只能换城市,所以人口也就控制住了。当然控制人口总量的另一个潜台词,就是控制人口质量,就这点地方,如果你无法承担如此高昂的居住成本,只能换人,这也是城市优胜劣汰的过程。


留下精英带动了消费,提高了城市竞争力。而有些人要么离乡背井,要么从哪儿来回哪儿去,去带动另一个城市的活力,貌似双赢,却属无奈。其实,上海已有大量的本地人,为给子女能在本地置办婚房,已纷纷潜逃昆山等3/4线城市。



就在近期出现的商改住矛盾,其实也是人口控制论背景下的一个缩影。商业用房能带动就业,能带动税收,所以低价出让给你,但你偏偏搞起了酒店式公寓。非但没能带动就业,没能分流市区压力,还违背中央的宏观政策,同时连出让金也少缴了,所以也就出现了官拆房,民申冤的一幕。



所以,按此推论,最终结果就是,人口或许控制住了,但控制的办法是无房可住,控制的过程就是一个无奈的优胜劣汰的过程。上海的各项配套及优势在最近二十年内很难被超越,而精英阶层仍会前赴后继的涌入。


据统计局数据显示,上海2015年高校毕业12.8万人,人均30平,需求约380万平;2011-2015年非户籍常住人口增加68万,年均13.6万,人均30平,则需求约400万平;近5年拆迁合计12.6万户,年均2.5万户,户均60平计算,需求约150万平;三者合计就高达930万平。

*(数据来源于上海统计局)


市场供需的矛盾可见一斑,这也就是为何政策打压,但房价始终降不下来的核心原因,而供求关系,在供应端被卡住的前提下,看来只有用市场化的价格来平衡需求,当然还有限购及种种政策。


肆丨那上海房价的上涨何时是个头呢?又会涨到什么水平呢?

砖家说,房价要和收入成正比,据说是8:1,而上海是30:1,所以泡沫很大。我说,听砖家的,早晚落魄街头。美国收入体系是纺锤型,所以平均数具有代表性。而上海是沙漏型,平均收入完全无法解释购买力,何况上海还有1000多万的外来精英阶层。


收入比无法适用,所以上海的房价是合理的,因为存在的就是合理。那房价会涨到什么水平呢?我无法预测高点,只能说安全线还没到,安全线在哪里?可以横向比较下香港的房价,刚才2040规划里的第三点,就是上海未来的定位,是媲美纽约、东京、巴黎、伦敦的第五大城市,这里可没香港啥事哦。


看几个数据:

香港总面积大约1000km²,人口约700万。

而上海外环内总面积大约700km²,人口约1100万。


上海人口密度是香港一倍,

但外环内价格只有香港的70%。

(香港现在平均价格大约在15万左右,而上海外环内均价约在10万左右)


上海目前的经济环境优于香港,GDP也远高于香港,况且未来国家对两个城市的定位也不能同日而语,所以上海的房价必然超越香港,因此也可以理解为目前的上海房价尚处于安全线内。


伍丨所以,在上海,任何时候买房都不算晚,祈求大跌,只能等待金融危机的再次降临。

当然,你会说,政府仍在调控,以后或许有房产税等诸如此类打压政策。但请别忘了,美国不仅实行房产税,还有遗产税;香港也征有高额的印花税。但最终结果呢?


美国50年房价翻了17倍,现在的房价已经达到了09年金融危机前水平。香港虽历经2次危机,但近10年也翻了2.5倍,已远超98年危机前高点的75%。英国近60年房价更是翻了70倍。所以,税收只是调节收入的一种手段,房产税也只是政府替代土地出让金的另一种收入来源,它的核心永远只是补贴政府收入。



陆丨最后,再一起探讨个经济数据—GDP增幅。

关心经济的人或许会了解GDP,但每年官方公布的GDP增幅,你有否仔细计算过。2016年官方公布的GDP是74.4万亿,2015年是68.6万亿,增幅是8.6%,而官方公布的是6.7%,两者相差了约1.9%,这1.9%是什么?可以理解为物价涨幅,或通胀水平,或货币贬值率。最高峰10年11年时,这个差值甚至高达了9%,也就是你每年的资产增幅如果达不到9%,就等于亏钱。


所以你会发现,房价即使沉寂几年后,总会有次反弹,因为房产是天然的抗通胀类资产,金本位废除后,纸币超发导致通胀是历史必然,所以美国房价50年翻了17倍,不仅是房产升值,更是通胀导致。撇开战争,金融危机不谈,房价长期上涨是必然的,更何况是正步入上升期的上海。


所以总结上述观点,城市发展导致人口涌入,导致房价上涨,但城市扩张已近极限,控制土地也为控制人口,但上海的优越属性短期无法改变,外来精英不断涌入的结果就是优胜劣汰, 人地矛盾无解,只能由市场自行平衡,平衡的结果就是价格。然而与上海类似的香港,恰是可参考的标的城市,香港的房价可作为上海未来的标杆,在其之内可称为安全线。



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