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惊爆,上海大消息,楼面价不到6000比二线城市还便宜!炒房客的末日到了?

2017-07-25 陆家嘴金融圈 陆家嘴金融圈

四大少留言:以下内容,完全不代表我们的观点!提醒一下,根据这个拍地的算法,以后嘉定两室一厅的每月租金要4500-5500。地铁会修到苏州去,上海的职场新人只能租住到昆山吧大概。

综合自:暴财经(ID:icaijing123) 、楼市参考(house0929,作者:刘晓博)、21世纪经济报道、凤凰财经(finance_ifeng)、财经内参(mofzpy)等


破局!刚刚,上海传来大消息!楼面价破6千!


7月4日,上海市宣布的两块“只租不售”土地,今天正式成交!


据上观新闻报道,昨天(7月24日)下午14:00,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的,均为国有企业。


这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。


根据上观新闻的报道,两块土地的最后拍卖的楼面价分别为:张江地块方面,成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定地块方面:成交楼面单价为5950元/平方米。


6000元的楼面价,最终开发商的成本是多少呢?


据“暴财经”分析,新的只租不售模式下,房屋成本应该是: 土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。


把楼面价6000代入新的房屋成本公式,那么会得到成本大概是12000。


租金回报率多少?


目前,在嘉定地块周边,出租一套90平米的大概需要4100。



这么计算,开发商通过房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。


所以,之前市场对开发商只通过租金收入难以盈利的担忧,如今看来大概是多虑了。


断了所有人后路!上海正式宣布:“一价清”


周末,楼市再传大消息:上海出台了被称为“一价清”的调控措施。

 

上海住建委在其官方网站,公布一份与上海物价局联合签署,名为“关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知”的文件,对房地产销售提出了如下要求:


1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候,应该严格按照备案价销售,不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;


2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。


3、房价、车位价格都需要向政府备案,定价不合理的,政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价,也需要政府部门同意。


4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”,要在销售现场明码标价(包括价格,以及价格有效期)、公示价格承诺书。


5、违反规定的开发商,一经查实,暂停网签资格,情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质,并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的,移交司法机关处理。


6、本通知自发布之日起执行。

 

这是啥意思?其实很简单,进一步堵塞漏洞,加强调控。不仅不给开发商留后路,也不给政府自己留后路。


主流媒体一直在报道房价下跌,但是老百姓不信,因为大家都知道虽然备案价降低了,但实际上开发商利用其他手段把房价又赚回去了。比如要求单独支付高于市价的装修费,比如捆绑销售车位,甚至赤裸裸地通过中间人,向你每套房子要数十万、上百万的茶水费之类。


任何规定,不讲违规怎么处罚,都是假把式。显然,这次增大了“违规“成本,尤其是构成犯罪的,移交司法机关处理这一句。真细究起来,如收茶水费,就可牵涉到”商业贿赂“、”偷税漏税“等罪名。


敢不敢出台“一价清”,已经成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。因为“一价清”不仅断了开发商的后路,也断了地方政府在调控中“暗中放水”的后路。


所以,上海的决绝是令人震惊的:这次出台“一价清”虽然不是第一家(此前重庆、西安等地有类似措施),但仍然堪称力度空前,可见上海要把房价真正摁下去的决心。

 

最新!任志强再放放炮却遭怼


在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上,任志强再开炮。


1、地价上涨会推动房价继续上涨


任志强表示,从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,而土地价格的上涨,一定会影响到住房。过去两年地价高企,土地价格的上涨还会推动房价的上涨,房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘。

 

他表示,今年房价可能继续上涨,防范风险是很重要的。根据目前情况,他判断今年全年商品房销售额有可能创出历史新高,哪怕只是1%的增长。


2、房企将很快进入还贷高峰期


任志强通过数据表示,房地产企业在2015-2016年的融资大幅增长,达到8500多亿;但在今年1-5月,108家房企的融资持续下滑,包括银行贷款、票据、发债等其他融资都在下降,虽然6月有所回升,但仍然无法达到过去两年的水平。而到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度则达到4700亿,今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。他认为,接下来的时间,某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危,而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。

 

对于房地产政策,任志强则认为,除非房地产市场快速下行,或者经济发生大的波动,否则房地产政策不会做出调整。


不过,任志强上述“土地价格推动房地产价格”的观点,遭到了反对。


钟伟隔空怼任志强:你的观点是危险的


“大家对于任志强的一些观点要谨慎看待,”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,地价并不是影响房价涨跌的决定性因素,就像股票市场一样,在6000点买入的会被套牢,在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。

 

对于房企现金流问题,钟伟认为,任志强说房企万亿负债会出现现金流问题也是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰,但房企的现金流问题不太大,因为2016年是个好年景,房企的销售额大概为12万亿。

 

钟伟还怼道,任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点,因为任志强会健康长寿,而中国房地产市场也会出现调整。

 

他甚至明确指出,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是今年年底明年年初,我国房价会有一轮显著的下跌。


2017,历史性转折的一年?


 从去年开始,国家开始提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及酝酿建立“长效机制”。刚开始,很多人以为这只是一次普通的楼市调控。

 

但是,他们想错了。

 

雄安新区的出现,是第一个重磅炸弹。今年4月份,北京大学首都发展研究院院长李国平曾表示,雄安新区一定要考虑以建廉租房、公租房和单位自建房为主。河北省常务副省长袁桐利接受新华社专访时也说,要要研究制定适合新区发展需要的住房保障体系,严格限制商品房开发。

 

随后,厦门开启了限售的先例,二三十个城市跟进。在一些城市,甚至出现了“追溯性限售”。也就是说,不仅仅新政颁布后买的商品房被限售,此前一两年买的也被限售。

 

再往后,100%的自持项目开始在土地拍卖市场上出现,直到上海直接把转让的土地性质定位为“租赁住房”。


这两天,更具爆炸性的消息来了——国家圈定了12个城市,搞住房租赁的试点。9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

 

也就是说,国有企业、政府将强势介入租赁行业、设立“住房租赁交易服务平台”。而之前,这些领域都是完全市场化的。


很显然:在人口有显著流入的大中城市,未来新增住房的结构的确将发生重大转折,政府控制的保障房、国企控制的租赁住房的比例,将超过半数。

 

从这个意义上说,2017年的确是住房的历史性转折之年。


炒房客的末日或将真的到了


投资,不是比谁赚得多,而是比谁活得久!


房子是用来住的,不是用来炒的。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的。


对这个事情,讲得最直白的,是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到:未来房子如葱。马云说,过去8年内,中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。


中国一二线城市房价之高,已偏离了价值。现在一线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。这也就是说:换到股市,就相当于70倍的市盈率。而现在,我大A股的平均市盈率也不过才16.8倍而已。


明眼人都能看出:这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价,其实不过是沙上筑塔,一旦投机情绪降温,裸泳者就将现出原形。


高涨的房价,是以透支大多数普通年轻人的激情,消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式有多少存在的价值?就算有,又能存活多久?


调控让楼市降温,这个世界开始惩罚炒房者。那些入市较晚的跟风炒房者既没有“温州炒房团”的资金实力,又没有更多的融资渠道,更何况温州炒房团还狠狠地栽过跟头,那些没有实力弱小的炒房者只能在这轮调控寒冬中独自苦撑,能撑多久?谁都不知道。


智者顺势而为!别侥幸,如果执迷不悟,该来的,迟早要来!

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