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中国的财富集中到了什么程度?

2017-07-26 陆家嘴金融圈 陆家嘴金融圈
前言君曰:给灵魂片刻自由

他们不是穷。

他们只是“不富”

没有渴望,

没有世界,

身上标记着最后的恐惧,

处处被剥光,

处处被歪曲。


--(奥地利)里尔克


《三体》作者刘慈欣曾写过一篇短篇小说叫《赡养人类》,文中曾描述过第一地球的历史:


在我曾祖父的时代,世界财富的60%掌握在一千万人手中;

在我爷爷的时代,世界财富的80%掌握在一万人手中;

在我爸爸的时代,世界财富的90%掌握在四十二个人手中; 

在我出生时,第一地球的资本主义达到了极致顶峰,创造了令人难以置信的资本奇迹!

99%的世界财富掌握在一个人的手中!这个人被称做终产者!


虽然是科幻小说,有些情节是为科幻所作。但终产者的逻辑,却与现实世界相通:那就是资本的运作使得绝大部分的财富持续向一小部分人汇集,越来越少的人开始掌握越来越多的财富,直到有一天,财富汇集停滞。


这就是帕累托的二八定律,但显然,帕累托的二八定律还是太乐观了!



1

高净值人群,金字塔尖的支配者


很多人都好奇,中国的财富集中度现在到了什么程度?


或问句大白话:富人到底有多富? 


根据前几日招行和贝恩公司联合发布的《2017中国私人财富报告》显示:


2016年中国个人可投资资产在1千万人民币以上的高净值人群已达到158万人,人均持有可投资资产约3100万人民币。


即这158万人共持有49万亿人民币的个人可投资资产。

而全国个人可投资资产总体规模为165万亿人民币。


好,就这短短两段话,笔者来个简单分析,为什么网上一公布有关资产和收入的新闻,大把的人都嚷嚷着被平均了。


1、中国总人口已超过14亿人,这158万高净值人群只占国内总人口是0.1128%,千里挑一啊!

2、但这158万人持有的49万亿可投资资产却占了全国个人可投资资产总规模165万亿的30%!


换句话说:0.1%的人掌握了全国30%的个人可投资资产!


如图:



但是,这个报告我们还要更客观的来看待。


因为个人可投资资产有个主要特征:它剔除掉了自住房产、非通过私募投资持有的非上市公司股权和及耐用消费品等资产的。


也就是说,个人可投资资产是不包含自住房产。所以,这158万人持有的总资产还要再往上增加。


大概多少呢?


根据高净值人群来源地来看,基本都在京沪浙苏粤的区域。



这些区域的房价有些地方高,有些地方低点,当然高净值人群主要自住还是在京沪深广,具体不好统计,平均一下,笔者就按每套自住房450万元计算,158万人*450万元=7万亿。


所以,这158万人拥有的存量财富起码要在49+7=56万亿以上。


而中国目前全国存量资产笔者估算大约在450万亿左右,这里面房产大约在300万亿左右。


所以,在中国,有个真理:


财富=房产!


所以,我们得到一个推论:


如果按存量资产计算,这0.1%人掌握了全国总存量资产的12.5%!


但按可投资资产计算,这 0.1%的人掌握了全国30%的个人可投资资产!


那问题来了,这0.1%的有钱人能不能左右到房产价格?


2

谁来决定房产价格? 


笔者这里只分析一线城市和强二线,这些城市市值占了全国的大头。


我们来想一个问题,一线城市的一个小区二手房房价由什么来决定?


答案是:由最近已成交的房屋成交价所决定。


所以,一个小区,如果80%的住房都是刚需自住房,那么这些房子就类似股市里的非流动股份,并不进行交易。


而剩下的20%的房源交易情况则决定了整个小区的价格。


所以,我们经常说房价由有钱人决定,其实就是他们手里的投资性住房的交易极大程度决定了房屋的价格!


或者说,大部分资产比如房子价格,就由这持有49万亿可投资资产的158万人来决定!


他们如果大量抛售房产,房价就跌,如果他们继续大量购入房产,房价就会涨!因为不管房价涨跌,刚需自住基本都不会卖。


那如何引导他们买房还是卖房的预期?


这是当局要干的事儿!笔者做不了决断,但这篇文章要讲给大家一个更加令人深入思考的事。


那就是一线城市的房屋终产者!


3

房产如何出现终产者?


什么是房屋终产者,就是一个城市的房屋开始越来越流入少部分人群手中。


有人说,怎么可能呢?一个城市那么大,买房子的人那么多,房产持有人应该越来越分散才对!


大错特错!


我们先来看看最近炒的火热的一个新闻:


前几天,也就是7月4日,上海市规划与国土资源局网站发布最新出让公告,出让分别位于浦东新区张江和嘉定新城的两处地块。


两幅幅地块的土地用途都显示是“租赁住房”。本地块土地用途为租赁住房,所建物业严格按照“只租不售”模式管理仅用于出租,不得出售。


这个炸弹新闻刚出来没两天,上海又扔出来一个小型核弹:


7月7日上海公布了《上海市住房发展“十三五”规划》,内容讲了一件事:就是要加大住房的供给、发展租房市场。


《规划》是这么说的:

“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右,预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)左右。


什么信号呢?就是国家在引导一线城市的住房市场往租赁市场转向。


如果我们把当局这一年对于房地产的一系列政策串起来看:


为什么限购限贷限卖限离?

为什么现在国家要把房地产市场往租赁市场来导向?


很明显,当局就是要把类似新加披的模式做个试点放在上海。


WHY?


很简单:


因为如果再像2016年这么继续交易下去,那么未来,一二线城市必定会出现房产终产者!


看不明白是吧?


没关系,两个案例,我们慢慢分析:


案例一


两年,网上有些人自作聪明,写了一个00后没必要买房子的段子:


一个00后的独生子女,爷爷奶奶那儿一套房子,姥姥姥爷那儿一套房子,再加上父母那儿的一套房子,未来一共可以继承3套房子;

如果他/她结婚后,对方也是独生子女,继承情况一样,那么这个新家庭就会有6套房子。

这仅仅是继承,如果他们自己再买一套,那么总计就有了7套房子。如果家里有多套房子的,那么还会继承更多,所以很多人认为,将来独生子女小夫妻拥有十多套房产的不在少数。那么这些人抛售房产,将使得房价下跌。


现在大家看了这个故事,会觉得非常荒谬,一笑而过。但是,对于北上广来说,这故事背后隐藏逻辑并不简单。


我们再来看这个假设的模型:


以祖辈65岁,父辈40岁,孙辈15岁为例:

目前:6个家庭14人,共计拥有6套住房

假设15-20年期间,祖辈老去,孙辈结婚,

则:3个家庭6个人,共计拥有6套装

如果孙辈再次购房,则:

3个家庭6个人,共计拥有7套住房。这还是这十几年不再多购入房产的情况下。

我们会发现,通过继承,少数人群拥有越来越多的房产。


随着老人老去,房屋被子孙集中化。


而京沪这种以存量住房为主的城市,新进城的人绝大部分要使用大量现金和从银行拿到的房贷从这些人手中购买。


(PS:写到这儿的时候,败家娘们说电视剧上有好多白马王子找灰姑娘的故事,我让她一边凉快去了……

中国,越是大城市,越是讲究门当户对。

这就导致了一个现象,本地找本地,有房者找有房者,或者有房者找有钱者,而有房者找到有钱者后,财富更多,为了固化资产,还会买房。

这是长期趋势。

没有几十年根本停不下来。

你们说的白马王子找灰姑娘 ,这只是青春偶像剧里的桥段,就是因为这种事情少,所以才能怕成电视。如果白马王子找灰姑娘的桥段满大街都是,拍成电影给谁看?)



案例二


我们再来看第一个案例留的尾巴问题:新进城人群的购房问题。


当房价短期加速上涨的时候,比如去年,一线翻番,二线普涨40%-80%,有经济实力买房子的人出现了几何级数的下降。


因为居民收入和存款短期根本无法跟的上这么快的房价涨幅。


一线城市动辄一套要大几百万、上千万。


二线城市一套房也动辄需要小几百万。


有能力购买的人群数量被动越来越少。


不借用银行的信贷力量,总价这么高的房子根本撬不动。


当银行信贷紧缩,首付和利率越来越高,这时候,只有有房者才能买的起房子。只有房产才能撬动房产!


比如这些一二线城市的土著和早些年在一二线打拼购买房产新住民,名下基本都有房。


对于这些人来讲,买房子基本可以0首付:


比如某核心城市,房子单价4万,100平米房子需要400万,首付需要120万,二套则需要240万。


对很多想移居这个城市的外地一般家庭和大学刚毕业要在这里工作的大学生来讲,有没有资格先另当别论,单这个首付就能刷掉绝大多数人。


但是,对于在这个城市有房者来讲,购买这套房子就非常轻松。


把自住的房子做抵押,贷出钱做第二套首付,又或者夫妻离婚,把第一套房子卖给对方,从银行拿到钱后,去做第二套的首付,想想办法,都能操作。


于是,当市场的持有者通过这两个案例不断流转的时候,房产会向越来越少的群体聚集。特别是京沪深这些城市边界已到极限,人口被控制,存量房既定,二十年后,地产终结者们时代就会到来!


现在理解上海的一系列政策了吧,一个城市维持繁荣毕竟需要毕业大学生、年轻劳动力来支撑,如果一线城市不转变为租房市场,那么高昂的房价和地产寡头会使得没有新鲜的血液进入这个城市,未来就是死水一潭!不如早些做准备,避免地产终产者的寡头时代带来的负面效应。


而租赁市场的转向,则是房产终产者的终结者,虽然难以平抑房价,但确是制衡房产终产者寡头崛起的强大力量!


所以,这两年该怎么办?相信你心里已经有数了,不要等房产终产者时代到来!


来源:米筐投资


延伸阅读:

环京房价两成起跌,炒房客着急套现离场,开始降价抛售


进入7月,环京楼市限购加码的发酵继续。在燕郊和固安,楼市就像掉入了冰窟窿。这让开发商坐不住了,而二手房中介和业主也已经出现明显分化。数据显示,燕郊可售新房为1784套,均价在2.7万平方米左右,相比3月份破3万,奔4万的房价,环京楼市普遍下跌了2成以上。



1



楼市“掉头” ,环京房价两成起跌


燕郊,多年来都是北京外溢刚需的置业首站,无论是价格还是开发程度都当之无愧是环京楼市的“带头大哥”。今年三月,燕郊二手房均价已达到29879元/平方米的历史性高位,比去年同期上涨了66.86%,新房价格更是从去年开始便出现了一轮“跳涨”,单价接连“破三万”、部分优质项目“破四万”,涨幅甚至高于北京楼市。


“棒打出头鸟”,6月2日晚间廊坊市政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,明确加码限购,要求非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的,限购1套住房。


重压之下,一度熙攘热闹的售楼处,立马陷入一片死寂。在被称之为“燕郊楼市晴雨表”的售楼处一条街走一圈,便能感受燕郊楼市的冷暖。相比3月份,如今这里多个项目的售楼门店大门紧闭,几个少数开门接待的售楼门店也是看房者寥寥无几,相比此前火热情景恍若隔世。


在北京青年报记者的探访中,水榭花城售楼处的一位置业顾问就透露,“政府打击的政策太多,尤其是社保要求这一块让买房门槛大幅度提高。燕郊的房子已经开始出现比较明显的降幅,调整迹象阶段。部分购房者观望情绪明显,而一些着急用钱的业主和炒房客已经开始降价抛售房产。


“降幅两成起跌”基本是燕郊二手房的常态。链家地产燕郊门店的置业顾问小李在陪北青报记者看房时表示,二手房成交活跃的首尔甜城、天洋城、福成上上城五期等项目相比3月份时的历史最高点,降价幅度都在万元左右。


小李随后向北青报记者介绍了天洋城的一套64平方米一室一厅,报价160万,均价约为2.5万元/平方米。“同户型的房子3月份我也卖了一套,225万成交的,现在低价卖房的都是着急套现离场的投资客,您可以轻松抄底。”小李介绍道。


除了天洋城以外,首尔甜城的中介也表示,“我们小区的房价的确降了,年初有许多二手房都是以单价35000元/平方米左右过户的,最近成交的单子只有25000元/平方米左右,部分业主甚至接受再降价出让。


另外,据房天下网的公开数据显示燕郊楼市的热度的确在持续下降。燕郊房产的浏览量自三月以来出现明显下降,五月浏览量较二月下降近80%。


记者根据房天下网公开数据分析发现,从“3.17”限购出台以来,燕郊二手房平均成交价格从三月的31507.65元/平方米下跌到六月的25000元/平方米,整体跌幅超过20%。


掉头向下的不仅是燕郊,南城的固安,因为机场二高速和大兴地铁的南延在去年坐上了楼市上升的“特快专列”,如今也同样因为严格的限购政策,价格和成交量都如过山车般一路向下。


统计数据显示,2015年、2016年固安新房成交均价分别为6740元/平方米、16318元/平方米,而现今,固安新房均价已来到27000元/平方米,两年以来涨幅超过400%。个别楼盘的报价甚至一度接近30000元/平方米。但在调控后,2万元左右的新盘也成交寥寥。


位于固安南某个以大户型为主的项目,近期引入了捷克小镇的概念吸引购房人,项目的销售人员告诉来访的北青报记者,“2月份项目曾打算上半年开盘推新,但调控政策出台后,购房资格和首付比例的问题,让许多积累的客户退出了,目前得到的消息是开盘可能要到下半年了,具体价格未定。”


相比新房的遮遮掩掩,固安的二手房也率先开始了降价,房天下数据显示,固安二手房成交均价从三月的21507.65元/平方米下跌到六月的17000元/平方米,跌幅超过20%。


对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,环京这样的调整很正常。因为环京地区在过去的一年左右时间里,房价上涨了100%以上,甚至某些地区上涨了150%左右,在短期内透支了体力,存在短期泡沫。因此随着调控的展开,环京房价下调20%甚至以上,才能吸引新的购房者出手。



2


限购下,环京商住当道


限购升级让环京区域的房产中介与开发商备受冲击,然而,与北京全面限购不同,环京地区纳入限购范围的仅仅是普通商品住宅,暂时并不包括商业、办公类项目,因此,低首付不限购不限贷的商务公寓再次成为开发商们揽客的筹码。


在燕郊发放小传单的销售人员,手里攥着多个项目的宣传单页,在了解到记者并没有购房资格后,转而推荐不限购的酒店式公寓产品。


“小户型、低总价,100万出头,贷款就贷50-60万 月供在6000左右 只能贷10年。”这类的商住楼往往比周边的住宅便宜一些,成了当前环京楼市力推的产品。


据北青报记者探盘了解,在环京商住项目中,因为不限购的卖点,一些项目甚至要求购房者同时缴纳装修费和所谓的电商费。


“我们的公寓房不限购不限贷,还赠送精装修,每平方米只收取1000元,开发商会按照1500元的标准交房,50平方米以下的房型,只需要交10000元装修费就可以了。” 紫竹湾商业广场项目的销售人员表示。


除了捆绑装修,还有商住项目的销售人员表示:“现在购买会有团购价,但需支付5万元电商费才能享受团购优惠。”


然而,这些项目并未出现“开盘即售罄”的火爆情况,很多商住项目开盘个把月以来,仍有不少房源在售。对此,业内人士表示,由于北京商住项目被明令禁止,购房人担心环京区域的商住产品也会遭遇类似的政策加码,因此在购入前十分谨慎,即便不限购不限贷,但由于商住始终游离在灰色地带的硬伤,购房人对其并不积极。



3


仍有新的投资客在杀入


虽然环京楼市整体陷入低谷,但也有个别项目仍有购房人在不断涌入。位于涿州的桃园新都孔雀城是少有的近期开盘顺销的住宅项目,由于涿州不要求社保,允许外地户籍购买一套住宅,加上高铁直达,使得新的投资客涌入。据北青报记者了解,该项目定价约为12000元/平方米,可以首付30%,但买房需要绑定9万元的车位。


不过在许多投资者眼中,因为仍能使用杠杆买房,因此这样的价格和捆绑销售仍是可以接受的。但对于大部分已经入场的炒房客来说,他们的房子只能卖给那些胆大的接盘者。


一位燕郊当地的业内人士表示,目前在燕郊和固安等地,已经有部分炒房客开始少量购入上一批投资客抛售的房产。但受三年社保的影响,采取的是先交钱后过户的模式,新旧炒房客和中介之间签个三方协议,然后交钱,并由第三方的公司来帮助接盘者缴纳3年的社保,拿到购房资格后再行过户。但由于数量较少,并未对整体楼市产生影响。不过,这类方法都是在投资客与投资客之间转手与接盘,刚需并不愿意选择这类极具风险的方式。


链家地产燕郊区域的一位门店经理也表示,虽然不少项目都在降价出售,但追涨杀跌的习惯,造成市场上都是观望的多,出手的少。


该经理介绍到,目前着急卖房的一般是两类人,第一类是纯粹的炒房客,怕获利回吐得太猛;第二类是置换人群,这类人打算在北京或者其他城市买房,随着环京楼市的下行,这些人手中的房子在缩水,换房的成本在增加。


伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,二手房市场并不能完全说明环京楼市现在普遍的市场价,新盘价格的指向性更大。此轮限购将抑制短期炒房客,消化过去一年两年里过快的涨幅,但长远来说,随着京津冀一体化发展,各大开发商的不断涌入,都说明环京楼市的未来前景仍被普遍看好。


来源:北京青年报版权说明:


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