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突发 || 震惊!15000家企业逃离深圳

2017-07-31 陆家嘴金融圈 陆家嘴金融圈


来源|杠杆游戏(ZhangYinyin0903)、新财富杂志、价值线


最近,深圳市政协低调发布了一份《深化供给侧结构性改革,壮大深圳实体经济重点调研报告》,调研组明确指出:深圳制造业外迁已成潮流。报告引述2016年时任深圳市S长许Q的一次讲话中说:“近期,有超过1.5万家企业迁出深圳。”


在这1.5万出走深圳的企业里,不乏一些明星企业,如2014年中兴通讯将生产基地迁往河源;2015年比亚迪在汕尾投资建设新能源汽车产业基地;2016年华为终端转移落户至东莞松山湖;大疆科技2013年就在东莞买地;


富士康更是早早地,将不少生产线移到了郑州及内地诸多城市;欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业,将生产线搬迁至江西南昌,建立了规模庞大的产业园区……


这到底是好事还是坏事?深圳抛弃了制造业,还是制造业抛弃了深圳……




前段时间《北京,2000万人假装在生活》的帖子刷爆朋友圈,有一种不转不是北漂的即视感。


张银银在北京时,常为了赴局横跨七环,地铁+公交+步行几十公里,午夜梦回,翻翻朋友圈,原来那都是生死之交啊,哈哈!


但今天,杠杆游戏想聊的是同为一线城市的深圳,因为她最近搞了一件大事。

最近,深圳市政协低调发布了一份《深化供给侧结构性改革,壮大深圳实体经济重点调研报告》,被厉以宁和周其仁两位老师点赞。1个总报告和8个分报告,累计25万多字,可以说是重磅中的重磅!


马屁拍完了后,张银银还是说说深圳城市之神奇。

 

1


深圳抛弃了制造业,还是制造业抛弃了深圳?


相信对每一位创业者,或应届毕业生来说,深圳都是一座极具魅力的城市。300多家上市公司(包括海外),8000多家高新技术企业,令他的邻居,广东省省会广州黯然失色。



但也正是这样的深圳,正在被越来越多的制造业抛弃。


在前述报告的首位分报告——《关于推动我市先进制造业发展的调研报告》中,调研组明确指出:深圳制造业外迁已成潮流。报告引述2016年时任深圳市S长许Q的一次讲话中说:“近期,有超过1.5万家企业迁出深圳。”


在这1.5万出走深圳的企业里,不乏一些明星企业,如2014年中兴通讯将生产基地迁往河源;2015年比亚迪在汕尾投资建设新能源汽车产业基地;2016年华为终端转移落户至东莞松山湖;大疆科技2013年就在东莞买地;


富士康更是早早地,将不少生产线移到了郑州及内地诸多城市;欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯等企业,将生产线搬迁至江西南昌,建立了规模庞大的产业园区……


这对杆友们来说其实也并不陌生。毕竟,那篇和北京这篇一样火爆的《别让华为跑了》的文章被刷屏时间,正好一年前。那时候的量变就已经激发了质变。


实际上,早在2008年,深圳制造业产值增长速度开始出现明显递减,平均每年以3%的速度递减,2014年甚至甚至出现零左右的增长。一定程度上说,这是产业空心化的前兆。


当然,好消息是,深圳在转型,在迈向世界级科创中心的路上越来越快。同时,深圳凭借高消费、高房价一路高歌猛进。


深圳变了,变成了一座买不起房的城市;深圳变了,变成了一座不太适合搞制造的城市——曾经,她是“世界工厂”的象征之一。


这到底是好事还是坏事?深圳抛弃了制造业,还是制造业抛弃了深圳……

 

2


制造业衰退,科创牛气,深圳楼市更是神一般的存在!


2016年,深圳第二产业增加值7700.43亿元,占GDP的39.50%,同比增长7.0%;第三产业增加值11785.88亿元,占GDP的60.46%,同比增长10.4%。


从上面的数据可以看出,第三产业占GDP比重已突破六成!制造业却节节败退。深圳市政府发展研究中心主任吴思康就认为:盲目追求第三产业的比重会影响城市竞争力,会造成产业空心化;深圳的定位是创新型城市,创新一定要有制造业的支撑,否则创新容易成为无本之木。


制造业大举外迁,说白了就是土地和人力成本上升。商人都是逐利的,都在用脚投票,深圳贵了,那就离开,不带走一片云彩,也没有那么多假装。


与之相反的是,如上文所述,深圳科创越来越显示出世界级中心的实力。不过,这还不是最牛的。


深圳楼市水涨船高,2016年,深圳楼市成交额超过6660亿元,相当于平均每日成交18亿,想想有多夸张!


并不是深圳修建的房屋很多,所以成交量高、总价高——而是很贵。杠杆游戏很早之前就做过数据比对,深圳一年的竣工面积,只相当于重庆一个较大的区。


深圳房价高到惊人,你以为供地肯定要跟上吧,但不好意思,还是要让你失望了。深圳确实也缺地。


《深圳统计年鉴2015》中,记载了 1990年以后深圳成规模的商品房竣工面积。见下表1:


图1.1991年到2014年深圳市商品住宅竣工面积  图表来源|深圳统计年鉴2015

 

从1991年到2014年,住宅类商品房竣工面积约为9164.62万平米,商品房竣工总面积约为1.25亿平米。住宅类的占比约为73%。


另外,1990年深圳房地产开发面积约为133.41万平米,按照73%左右的比例,当年住宅类商品房面积约为97.38万平方米。


2015年,是深圳房价的疯涨之年。


这一年,深圳市的住宅竣工面积仅202.37万平米,增长为-24.8%。202.37万平米是个什么概念,以重庆市渝北区为例,2016年,该区商品房施工面积3478.38万平米,同比下降4.9%,其中住宅施工2051.22万平米,下降9.1%。住宅竣工341.62万平米,且还是下降了29.2%。


真的,深圳一年的住宅竣工面积,还不如重庆一个较大的区,震惊!再和上图历史数据一比就知道,深圳供给不足。


当然,除了上述商品房住宅,深圳还有大量这样的房子:它们属于非房地产开发项目,多为政府建造。包括办公楼、住宅、城市配套设施。其中住宅包括廉租房、福利房、微利房等,随着世事迁移,部分此类房屋所有者的产权从绿证换成红证,拥有了完整的所有权。


根据深圳统计年鉴,从1979年到2015年,杠杆游戏可以算出深圳非房地产开发项目面积约为1.75亿平方米。按照 73%左右的比例,可以推算出住宅类面积约为1.28 亿平方米。


也就是说,深圳住宅分为三大类,一共 4.04 亿平方米(此前还有部分房子,但肯定也有拆一些,两者对冲吧)。坊间传闻2000万的实际人口,深圳人均住房面积只有20平方米。


如果从“活着” 的角度观察,深圳目前的房子基本够用。但如果从“正常”角度(人均 30 平方米)看,则缺口高达2亿平方米。


有意思的是,2009年-2016年,深圳市人均住房面积不增反降。从近28平米的人均住房面积,下降到2015年的20.6平米。背后是什么,是深圳常住人口的持续大幅增加,住房供给的持续较小。对了,2016年深圳又新增了50多万常住人口。


供给问题、存量结构问题,成为深圳高房价不得不面对的问题!长远看,这早晚会成为影响深圳竞争力的问题。所以,深圳方面也急,决定搞人才房。

 

3


深圳的地产杠杆何去何从?


有数据显示,2017年6月份,深圳一手房成交均价为54492元/平米。有中小制造业老板笑称自己赚的钱,还买不了深圳市中心的一套房子。


图2.深圳市近几个月新房价格数据图表来源|深圳市规土委

 

深圳人口这样增加下去,不多供地、不扩围,那么深圳房价是无解的。制造企业是会用脚投票的。不对,是他们已经开始用脚投票了。


当然,深圳似乎没办法,市域面积太小。不过,作为一座城市这个面积并不小。而作为一座城市,杠杆游戏过去一年写过多次,深圳完全不开发的森林面积还在上升。一座城市是否有必要这么多森林,难道把人非逼到环深居住就好吗?


在一些城市我们看到,实体经济得不到有效的资金支持,科研、创新、转型、升级遇到很大问题,再加上互联网经济的冲击,实体经济局面每况愈下。深圳有科创的牛气,这些问题似乎不严重。但这也是一个警告。


有朋友就说,2016年,深圳的GDP约1.95万亿元,随着一批大企业外迁带走的GDP;若再刨去招商、保利、万科等房地产商创造的价值,深圳的GDP会下降一些。这个情况,当然不是深圳才有。


但深圳是明星、网红,其得到的关注和批评、褒扬自然也就更多。


曾经,美国硅谷也出现过高科技企业研发外迁日本的情况。与深圳不同的是,那种外迁,很多是基于正常的产业更迭,而非单纯的成本倒逼企业出走。


老企业迁移到人力和土地成本更低的发展区域,同时新兴产业能够在老企业原址得以开花结果,这才是良性循环。


好消息是,深圳正在刮骨疗伤,25万多字的研究报告说出了深圳的焦虑,也表达了深圳想要改变的决心。


其实,之所以坊间再提深圳被谁抛弃,如上所述,说白了就是高房价闹的。


北上广深四个目前公认的一线城市里,深圳是张银银很喜欢的。那是我所爱之人曾经呆过的城市。


加油深圳!

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