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十年内,中国房价最可能的走势!

2017-11-14 陆家嘴金融圈 陆家嘴金融圈



1

短期看跌


两条消息:

 

1)上市公司三季度报表披露,1238家在第三季度抛售了投资性房地产!

 

卖出最多的绿地控股,8.8亿元;第二中国银行和第三中国建筑也都抛售了超5亿的投资性房地产。



15年到16年,楼市疯涨,有多少上市公司一年利润买不起一套房,就有多少上市公司对房产趋之若鹜。


16年三季度楼市最火爆的时期,1321家公司参与炒房。才时隔一年,又竞相卖出。

 

为啥?短期看空房产。

 

不得不说,大多时候,资本比人聪明。上市公司作为精明的投资者,对资本市场十分敏锐,预见性很强。春江水暖鸭先知,它们在离场,你还不懂吗?


普通人不要高估自己的判断,在这个比拼信息的时代,你再牛会比上市公司接触到更多的信息?

 

2)三季度末,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增幅度高达23.21%。

 

因为今年拿地“大跃进”,房企负债率大幅上升,但由于限购限贷,需求减少,再加上限价,不少开发商捂盘惜售,所以房企迟迟拿不到回款,资金链十分紧张。

 

2018年,面对紧张的资金链,房企大概率会降价出货,以求快速回血。

 

最后,明年“两会”是新一届政府的换届时间,基于这个原因,楼市调控必然不会放松。

 

多种因素作用下,房价短期看跌。


2

长期分化:一二线涨,三四线跌



对于房价,业内有条名言:“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。

 

只要经济在发展,人口依然会向一二线城市聚集,尤其是一线。这里能提供最多的工作岗位,能给出最高的薪水。

 

不说别的,就说当下最赚钱的两个行业,互联网和金融,哪家企业的总部不是在北上广深,最多再加个杭州和成都,其他中小城市连汤都喝不到。

 

这就是为什么过去一二线城市房价大涨,而东北的房价不涨。

 

而未来,一线的精英不会去小城市,他们的子女同样不会,但还会继承父母的财富、知识、人脉、眼光,继续留在一线;而三四线的精英人才,也会挤破头在一线扎根,他们要的,一线才有。

 

其他实力弱一点的精英,也会往强二线城市集中,比如成都、重庆、杭州。

 

一二线有人口流入,必然伴随着三四线人口流出。

 

三四线这一轮的房价暴涨,完全是因为棚改货币化和一二线锁死资金外溢所造成的,它们没有产业支撑,没有高素质的人口流入,根本没有房价上涨的基础。

 

而放眼全球,无论是美国、日本、巴西、意大利,还是英国,不管什么样的经济体,人都是不断往大的都市圈流入的,这是基本的规律和趋势。

 

因为大都市更节约土地,节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这就是城市化的进程,这就是历史规律。

 

北上广深是十四亿人的北上广深,三四线只是所在地区的三四线。

 

你说老龄化,年轻人会越来越少,没错,但会越来越集中。

 

多少人说着逃离北上广,最后还不是回来了。北上广深的房子就像校花,是个男生都想追,但只有条件好的才能追到手。

 

而房价虚高的三四线,说难听点,就像条件不好还要求很高的大龄剩女,只能等着贬值了。

 

综上,长期来看,中国的房价是会分化的。一线和强二线看涨,三四线看跌,环都市圈不算在内,因为随着交通越来越发达,这些城市也会受益于核心城市的资金溢出效应,得到不错的发展。

 

如果你心态好,不考虑短线的涨涨跌跌,中心城市的房子当然可以出手以自住或改善;但投资的话,扣除利息成本,还有可能会很快出来的房产税,实际利润空间并不大。

本文内容及观点仅供参考,不构成任何投资建议。


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