Quantcast

“我上头有人!”大二女孩李心草如何被权力猎狗撕碎?

中国女律师郭建梅获诺贝尔替代奖,如此荣誉,却在国内没溅起一点水花

阿拉善卷边视频,未成年勿点!

水云间渔乐村【2天1晚和3天2晚】休闲度假游

洪水文淆之吃肉

Facebook Twitter

分享到微信朋友圈

点击图标下载本文截图到手机
即可分享到朋友圈。如何使用?

最严楼市调控下近一年上海楼市变化 , 我们是继续观望,还是继续等待!

2017-11-17 兰因 陆家嘴金融圈 陆家嘴金融圈


作者兰因,来源:新房字典(xinfang88zhe


2016年11月28日晚9点,上海市住建委、人民银行上海分行、上海市银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。


《通知》称:自明天(2016年11月29日)起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。


从去年出台政策至今,上海楼市发生怎样的变化?


  近11个月的上海一手住宅成交量变化:



  近11个月的上海二手住宅成交量变化:



从柱状图看,政策出台加上春节淡季,后三个月成交量的确出现大幅下滑,但3月份又出现成交量的反弹,假期积压的需求又在悄然释放。


然而,3月后成交量一路下滑,10月份成交量基本与2月持平。应该说市场在急速降温。这主要因为房贷进一步收紧,调控加码。


紧跟北京二套上浮20%的贷款政策收紧,6月份,上海部分银行将首套房利率上浮10%,甚至20%,这直接增加了购房成本,让购房者陷入观望期。


近11个月上海二手住宅价格走势:

从价格走势来看,最严新政执行后,二手房均价依旧环比上涨6个月,虽然成交量自4月份后出现下滑,但价格上涨惯性依旧。


 

>>>> 看空逻辑一:上海本地人人好几套住房,未来房子根本没人买


根据上海市统计局的统计数据,统计局统计,1978年上海人均住房面积是4.5平方米,当年人口是1104万人,1978年前上海的住房总面积是4968万平方米;而从1978到2016年11月的数据,这38年来,上海市累计竣工的房屋数量合计为64277.34万平方米。这里的竣工面积只是简单累计加总并未考虑拆迁的情况,因此房龄38年以下的住宅面积显然是要远远低于这个简单加总面积的,两者合计69245.34万平米。考虑到上海市在90年代曾有过的“百万居民大动迁”,房龄38年以上的住宅基本所剩无几。因此这个上海市住宅存量的估计基本是严重高估的。

根据2015年末上海市户籍人口为1433.62万的统计数据,2015年末上海人居住宅建筑面积是48.3平米。而根据《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》里“至年末,城镇居民人均住房建筑面积35.5平方米,折合人均住房居住面积18.1平方米”的得房率来算的话,上海户籍人口的人均住宅居住面积是24.62平方米。也就是说三口之家的上海户籍家庭人均居住面积是73平米左右,也就是产证面积应该是140平米的大三房。


这里的计算是直接假设上海2425.68万常住人口中那没有户口的1000万人是没有房子的。可以说这个估计实际上是严重高估了有上海户口人群人均住宅面积的。实际上如果根据市场普遍认为的上海市住宅面积累计5万亿平方米来计算的,这个数字就是34.88平米,和上海市统计公报几乎相同,三口之家的居住面积为50平,建筑面积仅为100左右。


根据统计局数据,1989年也就是浦东开放的前一年,此时外地人尚未大量涌入上海,并且全国范围内已经开始严格推行了计划生育,这样便于我们用全国数据推算土生上海居民及其后代人数。上海常住人口1311万人,其中户籍人口1283.35万人。1989年中国人口是11.27亿人,2015年中国人口是13.67亿人。如果按照全国人口增长幅度来算,那么2015年在上海生活了27年的家庭的人口应当是1556.64万人。这么一算,上海土著们的人均住宅面积真心要感谢计划生育。


不可否认的是,虽然有大量上海本地土著在上海的动迁过程中享受了大量的实惠,形成了一个看似富裕且数量巨大的拆二代群体。但是所谓上海本地人人好几套住房,未来房子根本没人买的说法根本不成立。考虑到住房老化以及婚嫁等情况,上海本地人也依旧对上海房产存在需求,而且这种置换带来的需求只会带来更加可怕的消费能力。

 

>>>> 看空逻辑二:贷款收紧房产要崩


第二个看空人士经常提到的论点就是上海居民购房存在严重的高杠杆行为。在媒体的报道中,人们似乎产生一种错觉那就是现在上海买房的人几乎都是首付贷才能买的起。因此只要收紧贷款,就没人买得起房子了,只要房地产市场出现轻微波动,高位接盘的房奴们就会和2015年股灾中的投机客一样,纷纷爆仓,而房价也会一泻千里,一如上个世纪九十年代的东京。因此2016年11月28日限购新政一出,看空的人们如过节一般,似乎房价已经开始暴跌,他们马上就可以去捡拾筹码一样。


而事实是什么样子的?上海楼市的杠杆到底有多高?到底有多可怕?


首先看首付贷。作为上不得台面的融资产品,市场上似乎并没有官方的数据,但是我们可以简单的估算一下首付贷的水平。


根据从2016年3月初开始,深圳对小贷公司、P2P等为购房者发放首付款进行排查初步掌握的数据,深圳首付贷存量规模在20亿元以上。根据中原地产深圳研究中心数据显示,2015年,深圳新房成交面积超过660万平方米,同比大幅增长65%;二手房成交量1060万平方米,同比增加120%,两者合计超过1700万平方米,全年成交均价处于2.9万元~4.5万元/平方米,按3.6万元/平方米的中间价计算,深圳去年房地产成交额超过6000亿元。


这样算出来是说首付贷在深圳房市的规模在0.3%左右。那么相比较作风更加激进的深圳,相对四平八稳的上海人又能贷多少首付贷?就算翻个三倍,也不超过1%。事实上,在媒体的报道与舆论的压力下,首付贷早在2016年年初就成为房价上涨的替罪羊被一棒子打死了,其影响也基本可以忽略。

 



看完首付贷,我们再看正规军房贷。


目前,全上海市的住宅根据前面计算1978年后竣工住宅面积是64277.34万平方米,之所以剔除1978年之前的面积是因为1978年之前的住房几乎拿不到贷款,同时缩小分母,增强说服力。下一步,按照上海统计局42000元的成交均价计算,则总市值在25万亿左右。值得注意的是,这里的成交均价是备案价格,在实际操作中,为了降低税费成本,备案价格往往低于实际成交价格。另一方面,全上海的“房贷余额”。包括按揭和抵押消费等等,总额约9300亿人民币。


也就是说,在上海的全部房地产价值中,只有0.9/25=4%,只有4%的市值是抵押给银行的,这个已经被高估过的数值是非常非常低的。这个数值要远远低于美国“次贷危机”爆破前的数据,也低于日本,香港,房地产崩盘前的数值。美国“次贷危机”前,抵押比例约为10%可以说目前的房市杠杆率并不高。


从另一个角度讲,2015年上海的一二手房交易金额,根据新闻报道总值大约在14000亿元左右。可是2015年末上海的“房贷余额”仅仅从6500亿,增加到9300亿左右。净增2800亿2800/14000=20%。哪怕考虑到这6500亿中包含一部分“还款”金额。其总比例,也不会超过25%。换而言之,上海人购房的首付基本上实在75%左右


这个数据看上去似乎有点惊人,有看官会说我身边的人都是30%首付还掏空了三代积蓄,75%首付的都是哪些大爷?然而事实是这些人是存在的。买千万豪宅的人是谁?是现在手上有500到800万房子的人在置换。那么他们的房子卖给谁?卖给手上有200到500万房产要置换的人。食物链的末端是那些好不容易凑够几十万到百万首付的人。而这条食物链中间的每个环节,资金空缺就会产生贷款。


所以你看,对于买房的这部分人来说房价贵不贵?贵!买不买得起?买得起!怎么买?那我告诉你,即使是每个月收入几千的两个年轻人,一起凑到首付,然后贷款买两三百万的房子,也并不是那么可怕。




>>>> 看空逻辑五:人口老龄化,投机客遍地,当年的东京就是未来的上海


说人口老龄化其实无非是说,未来的上海没有接盘侠,没有买盘的市场必然会下跌。这个逻辑是正确的,问题是没有接盘侠的假设是错误的,我们来简单计算一下未来上海有多少接盘侠。


2016年深圳第一次公开公布过一次,结果吓人,居然只有34%,这也就是官方报道缺失的原因吧。


社科院的调查说上海家庭住房自有率70%,常住人口自有率60%。2012年的浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志联合发布《中国居住小康指数》报告则显示上海住房自有率则以67.9%垫底。而唯一官方的统计则是来自2010年全国第六次人口普查的结果“住房来源看,人户分离人口与全部户籍人口住房来源都是以购买为主,但两者相比人户分离人口住房购买比重更高,为75.8%,高于全部户籍人口的11.3个百分点。其中,购买商品房为48.4%,高于全部户籍人口13.7个百分点。可以看出,人户分离人口居住条件明显优于全部户籍人口平均水平。”根据这句话,上海户籍人口的住房自有率只有64.5%。换句话说几乎所有的统计都显示上海的住房自有率不会超过70%。


而上海有接近2500万常住人口,按照这个住房自有率水平也就是说未来五年还有1000万接盘侠,大概500万绝对刚需。我这还没算改善,投资需求。上海全社会施工面积2015年是15090万平方米,这个里面住宅的比例多大呢?1560万平方米。啥概念,1000万接盘侠一人30平的话就是3万万平方米。大概要盖20多年。20多年,房子该换的换,该买的买,现在四五岁的小娃娃也成了新一代接盘侠。


而这个接盘侠仅仅是来自常住再算算打工的,这都不在统计内,根据人口普查数据,外来务工人员是703万。据公安部门统计,2013年上海全市现有来沪人员1100.09万人。这些是浮在表面的,那些没有缴纳保险,却实实在在在工地上,工厂里挥洒汗水的人并没有统计在内。这些人也许买不起房,但足够撑起上海坚挺的房屋租赁市场。这种不愁租,不愁卖的优质资产你到哪里找?


>>>> 看空逻辑六:国外房地产没泡沫,房价稳定无人炒,而上海交环农田成片不断涨,所以我们高了


房价涨有两种因素,一个是投机,一个是本身的价值。后者,只是经济还在发展,主要是由土地的供应决定的。比如,纽约曼哈顿,岛就那么大,土地供应被天然局限索死,当然随着城市经济发展而寸土寸金。比如,在加州,在 70 年代以前,房价都是不高的。但是从那时起,加州开始实行很多土地保护政䇿,把大量的地以环保为由变成不能进行商业开发的环保用地。现在加州有 90% 的土地是受保护的。没有新地,经济大发展,人要买房,当然只能买卖已有的土地,房价就突飞了,要跌,也有限度。所以在过去的42年中,加州房价几乎就没有停止过上涨。类似的,自打内华达州在 1990 年左右有了土地限制后,内华达州的房价也开始了上涨之路。与之对应的是土地供应管理最松的德州,在休斯顿连 zoning 都没有,随便造。所以德州的整体房价相对经济水平,是非常便宜的。


类似的国内我们有耕地保护红线,这条红线的存在就意味着即使上海有着大片白花花的农田,那也是不能开发的,异地调地也早已经被禁止。根据规划“十三五”期间,上海将逐年减少用地增量,到2020年要守住3185平方公里的土地红线,也就是说上海只剩下60平方公里的新土地可供开发,未来5年上海平均每年只剩下12平方公里的新增建设用地。

这是什么样的概念,上海的外环是99公里,也就是说只能沿着外环外拓600米。而这其中,住宅的比例又占多少,根据上海统计局的统计上海全社会施工面积多少呢?15年是上海全社会施工面积是15090万平方米,这个里面住宅的比例多大呢?1560万平方米。按照这个比例的话,新增加的土地中住宅不会超过7平方公里,大概就是100个中型小区的样子。这也就是为什么今年以来上海的土地拍卖地王不断的原因。

分析至此,我们基本可以得出结论,两轮调控下来,上海房价基本不会受到太大影响。之所以说基本而不是完全,是因为有一个群体会受到巨大打击那就是改善房群体。按照目前“认房又认贷”的标准,对于卖掉自己的唯一住房,更换大房的改善型客户来说,原本他“首付三成”,现在却是“首付七成”(普通住房那档次基本也不存在改善说)。

限购的另一个后果就是彻底改变了人们对于持有房产的态度,尤其是持有多套房子的人对于房产的态度。目前的上海限购,对于拥有两套以上住宅的家庭来说,卖了就是卖了,卖了一套,我就是永久性地损失了一套。本来有10套房子的家庭卖了一套,这辈子最多只能持有9套了。在这样情况下,如果社会依旧对上海房价看涨,依旧认为通货膨胀将继续存在,那我又何必要卖呢,不如一直抱着。因此“1128新政”将意味着未来抛盘的减少,房源的减少甚至会导致房价的上升。而玩笑中的“有房子”阶级和“没房子”阶级也将慢慢形成。

是的,2016年限购后的上海楼市似乎被速冻了,但是老百姓其实不在乎交易量的多寡,他们在乎的是交易价格。面对一片空头狂欢庆祝之后的上海楼市,面对这样一个高流动性(千万级别接盘侠)、高附加值(落户、入学、就医)、低杠杆还被限购剔除了投机客的优质资产,如果你是刚需,你的选择只有一个:现在接盘,或者在未来以更高的价格接更差的盘。如果你是土豪,那就买自己的房,让屌丝看空去吧。

本文内容及观点仅供参考,不构成任何投资建议。


版权说明:如涉版权问题,请与我们联系,谢谢!

四大少读者交流群开放中,入群规定动作:

1,将本文转发到朋友圈并截图;

2,加微信 wk2848780872 并出示截图.

3, 如需加收费读者群(每周六晚20点专题直播),请另付200元。

11月11日周六晚20点新话题:租赁房的新玩法

文章有问题?点此查看未经处理的缓存