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房价太贵买不起!以后你就能租的起了吗?

2017-12-04 陆家嘴金融圈 陆家嘴金融圈

四大少留言:在读者收费群租赁房的套路主题中,我们曾一再提醒大家,政治治理的隐秘之一,就是不能让大众持有过多现金(国外亦然),所以,即使你租的起房,也有另外的套路等着你,比如教育,比如医疗,比如养老,,,韭菜要有韭菜的觉悟!不逼你去奋斗,社会怎么前进?


文章来源wind资讯,中国经济网、东方证券等,由米宅米宅综合整理。



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租房市场需求旺盛且存在问题



从一线城市自身结构看,租房面积占存量房屋总面积的 24%,租房在一线城市已成为常态。根据测算,北京、上海、深圳住房存量面积合计为 17.4 亿平方米,而目前三大城市对应的租房规 模已为 6.6 亿平米,占存量住宅总面积的 38%,说明租房在一线城市已成为常态。


目前我国租赁市场占比还是比较弱,但随着一线城市房价的攀高以及政策层面对租赁市场的鼓励,一线城市的租房人口比例将会超过40%,未来个别城市甚至会有超过50%的人口会选择租赁住房。


在一线城市,租赁需求尤为旺盛,但是在租赁市场会出现例如:商品房出租占比低、租赁体验差、租期不合预期导致搬家频繁等情况。


(1)   商品房出租占比低。


根据住建部的一项抽样调查,出租房中商品房占比仅为 40%,老式公房、农村自建房、回迁房和小产权房等占了很大比例,配套不完 善、居住环境破旧成为普遍问题。



(2)承租体验差 。


随着租赁需求的拓围,租客对租赁住宅质量要求普遍提高,但是 现有的租赁环境痛点较多,链家研究院对北京租户进行的一项调查发 现,42.5%的受访租客表示:现有租赁房屋配套老旧、功能差;37.8% 的租客表示:租期太短需要频繁更换房屋;31%的受访租客遇到过业 主违约;28.7%的租客认为社区环境管理差;28.3%的租客认为合租人 群混乱;27.3%的租客遇到过二房东多收费、不退押金等情况;22.1% 的租客抱怨租后维修责任不明。


(3)租期错配


目前不规范的租赁市场中,包租转租现象频繁,由此导致租期错 配。据链家研究院的一项调查,期望租期与实际租期完全吻合的租客 占比较低。针对期望签租 1-2 年的租客来说,59.1%的租客期望租期 与实际租期吻合,除此之外,二者完全吻合的租客占比均不超过 50%。 部分希望短租的被迫接受长租,部分希望长租的不得不短租。例如, 23.3%的被访者期望签约 5-10 年长租,却被迫签约 2-3 年短租。



面对以上问题,规范的住房租赁市场与长租公寓模式亟待发展。在政策上 ,目前,已经有北京、成都、武汉、广州、杭州等城市的住房租赁监管服务平台上线。阿里、京东、建行等各路资本以及众多开发商也纷纷宣布进入租房市场,还有近期比较热的REITs,那么长租公寓会不会兴起?


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长租公寓会不会兴起?


中国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中,一个重要原因便是租金回报率长期较低,这使得长租公寓的拿房成本高。另一方面,我国市场利率水平较高,造成企业融资成本较高。


1、政策支持


以 2015 年为界,我国政府对公寓租赁行业的政策态度开始转变,在此之前出于房屋安全及社会治 理的考虑,各种政策文件对群租房有明确限制;2015 年以后,出于去库存及照顾民生的需求,政策对公寓租赁行业开始松动,体现在对公寓租赁行业的房屋来源和改建更为包容,并对住房租赁市 场给予更多金融支持。



在目前的政策和市场条件下,对长租公寓的发展有一定的利好。


2、品牌公寓发展


据统计,截至2016年行业排名前十的品牌管理房屋间数(套数)均 已过万;其中,行业龙头自如已在北京、上海、深圳布局公寓 20 余万间,累计租客 50 万。但是品牌公寓占比却比较少不到1%。


由于一线城市租赁市场规模巨大,市场需求旺盛,我国知名品牌公寓大多缘起自一线城市;但伴随近年来区域二线中心的崛起,流动人口加速向二线核心城市集聚,这些城市的房价不断提升,为品牌公寓的发展创造了新的机遇,诸如南京、苏州、杭州、成都、武汉、厦门等二线核心城市正在成为品牌公寓新的布局重心。



3、长租公寓的模式


长租公寓基本的模式是分散式(C2C)和集中式(B2C),两种模式各有千秋。按照房源来源的不 同,长租公寓可分为分散式和集中式两种基本模式,两种模式各有优缺点: 


1) 分散式公寓的主要来源为个人房东,通过简单装修和分拆隔间后按间(称为“合租”)或按套(称为“整租”)租出。


分散式公寓的有两大优点:首先,分散式公寓在房源获取上也更为容易;其次,通过提供不同标准的装修以及“合租”和“整租”等多样化的形式,分散式公寓面向的客群更广,既包含面向中低端客群的优客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓,也有面向高端租客的晟曜行。


但分散式公寓的缺点也很明显:一方面,由于房源来自个人房东,过于分散的房源会加大公寓管理的难度;更重要的是,过于分散的房源一方面对统一的装修风格形成挑 战,也会加大装修成本(例如,在工人调配上花费的精力和物力更多)。 


2) 集中式公寓主要指拿下整栋的工厂或者商住楼(或一栋楼的几层),对房间进行统一装修后按套租出的一种公寓运营模式。


这类公寓的优点是装修风格统一、装修成本低,管理方便,且通常设有娱乐区、生活服务区等公共空间,社区氛围良好,更受年轻人青睐;


但缺点也很明显:首先,优质地段的整栋房源难获取,能否低成本获取房源,对团队的谈价能力是巨大的考验,因此,集中式公寓发展进展较分散式公寓更缓慢;其次,集中式公寓虽然也有诸如协纵、青客等定价较低的品牌,但总体还是以中高端定位的品牌为主,因此,客群相对分散式公寓更有限, 主要市场仍然在一线城市。 


4、长租公寓盈利


长租公寓的盈利来源可分为四部分:


1) 批零租金差是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源。其包括两部分,一是整套租入、按 间租出实现的溢价;二是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益。


2) 装修投资回报为通过装修提升的溢价。


3) 未来租金增长收益是长租公寓作为二房东向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨 幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为 3-5 年,而租出房屋的租 期多数为 1 年;“打包租入”、“零售租出”的模式,以及一二线核心城市房价不断上涨的 现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因。


4) 衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益,这也是专业化的长租公寓公司相较于传 统二房东的区别所在。


然而,由于市场竞争激烈,中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限,一般不超过 10%(溢价部 分主要来自于衍生服务收入)。在租金溢价有限的背景下,控制成本是长租公寓盈利的关键。而保障较低的空臵率并且获得低成本的融资则是长租公寓立足和进一步发展的根本。


可以预见,长租公寓回报周期长,并不是一个能够赚快钱的业态,但是经营出色的企业,将会拥有长期稳定的回报。考虑到长租公寓行业的这两大特点,入局企业在现阶段必须耐得住寂寞莫被资本冲昏了头脑。


长租公寓更考验企业的产品定位、研发、运营等能力,更要用服务来延伸产品价值,通过增值服务创造溢价能力。长租公寓无疑属于长线投资,市场的普遍认可也还需要一定时间。在目前租房市场比较火热的情况,长租公寓会有一定的升温!


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房租会涨?



从图中可以看出,北上深月供/月薪高达 180%;热点城市月租为月供的 58%。热点城市房子的租金,会由于供应不足,以及自身存在的问题;在基础价格上会出现上浮;而三四线城市的租金,会在基础价格上下降。城市的租金收入跟一个城市的人均收入也有很大的关系,这个城市人均收入越高,租金也就会相对比较高些。


租房人群收入整体偏低。据链家和自如的统计数据,北京47%的租房人,年薪在10万以下,年薪10万~20万的人占到四分之一。收入低,房租却是个大支出,从房租收入比来看,北京有一半多的租房人,房租占收入的30%~50%。


目前推出的租赁用地以及阿里,京东等进入租房市场,增加房源的同时,也会统一管理,比如:长租公寓和REITs的运营,在享受好的服务的同时,必定要付出更多的租金。

本文内容及观点仅供参考,不构成任何投资建议。


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