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“房住不炒”之后,你的投资眼光将会投向哪里?小面积低总价写字楼成限量资产!

2017-12-18 陆家嘴金融圈 陆家嘴金融圈

2017年即将进入尾声,在“让房子回归居住”的定调之下,限购、限售、房贷利率上调等政策频出,购房者的房票越来越限量。


反观办公地产,静水深流一般缓慢推进演变。从去年的“营改增”政策,到今年严控“商住房”、推进“商改租”,以及商业市场大环境的风云变幻,上海的办公楼市场的变化可谓看点颇多。


回顾政策最大亮点——清理商业办公项目,停止商住房网签。


1

一季度:上海商住房暂停网签,买房不能再打“擦边球”


2017年1月7日,上海市住房和城乡建设管理委员会在其官网发布消息,为集中清理商业办公项目,即日起核查清理期间,暂停这类项目网上签约。

实际上在1月6日夜间,上海市住房交易信息网站“网上房地产”已显示,上海多个中小户型办公产品暂停网签。

上海住建委解释称,近期关于商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加。经调查发现,上海市部分商业办公项目“存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况,使得房屋结构、消防等存在安全隐患”。同时一些项目还在销售中进行虚假宣传,严重误导购房人。


2

二季度:上海商住政策再度收紧,公布违法商办案例


4月21日,上海市规划国土资源局发布红头文件《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,对商办土地出让明确若干重大新规,规定有效期:2017年4月10日至2022年3月31日。要求出让合同中应明确,办公用地不得建设公寓式办公(项目),商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店。


此外,上海土地规划局公布了4个违法商办项目案例,以此对其他商办项目开发商敲响了警钟。


3

三季度:沪积极推进“商改租”受热议,利大于弊


8月11日,上海市住建委明确:上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。



政策小结


1、住宅限购进入“一张房票”时代,投资住宅大门已经关闭。

2、禁止向个人出售酒店式公寓,从源头抑制投资酒店商业放量,商住退出市场。

3、商业可售部分以层为单元进行销售,可售面积较大增加投资难度,小面积低总价的投资几成绝唱。

4、新出让地块规定,商业、办公物业的持有比例不丢80%,持有年限不低于10年,鼓励开发商业价值,利于资产稳定升值。

种种政策表明,房地产市场的投资渠道日益收紧,寻找优质的商业地产投资渠道,才是可靠的投资方式。

对于个人投资者而言,相对于动辄上千平米的写字楼,可售型的小面积办公产品、交通便捷度高、商业配套发展成熟,既能控制总价,又能快速流通,可以说是一个理想的资产了。


那么,何处寻觅这样的办公产品呢?


由复地和万科携手打造的活力中心

就是这样触手可及的持有办公资产的机会!

千亿企业品牌背书

活力中心由万科、复地两家千亿企业携手打造,品牌力量彰显双重保障。

活力中心写字楼位于上海复地万科活力城,坐落于浦东御桥地区。活力城将被打造集办公、商业为一体的大型商务综合体,建立区域商办物业的标杆。


傲居浦东发展核心

根据《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》,御桥地区被列为浦东5个地区级商业中心之一,宜家、红星美凯龙、百联购物中心、万科2049等知名品牌均已进驻御桥中心区域,区域发展成熟。


此外,御桥还处于浦东重点规划的“滨江发展轴”、“十三五发展轴”围合,位于陆家嘴、前滩、张江三方核心位置,承接陆家嘴外扩、张江和前滩辐射的利好,三大中心围合,驱动御桥成为颇具活力的商务区。


新兴办公区租赁利好

根据戴德梁行写字楼部报告显示,2017年前三季度,上海整体写字楼供应量屈指可数,仅1例新增供应(嘉定江桥板块),因此成交量同比下滑53%。

从成交情况来看,办公市场供应增量将主要集中在外环区域。热销楼盘大多均在外环沿线,且多为存量办公项目,中环沿线的办公项目为数不多。


△上海写字楼供求价走势(2015Q1-2017Q3)

反观租赁市场,传统中央商务区如人民广场、淮海路等受到市场挑战,空置率有所提高;非中央商务区则因为便利的交通、更具吸引力的租赁价格,租金走势持续向上。

仲量联行数据显示,过去18个月期间,非中央商务区甲级办公楼市场(如静安火车站区域、浦东御桥等)的平均租金增幅,超越了中央商务区的平均增幅。

△上海新兴商务区租金增幅明显


新兴区域办公租赁市场的持续上扬,对于个人投资者来说不失为一个优质的选择方向,尤其是选择总价控制得当、区域发展前景良好的办公楼产品,可以抵御财富缩水。

立体交通三轨交汇

目前御桥已经开通地铁11号线,直达徐家汇等城市CBD;规划中的13号线三期将设立北蔡站,18号线规划也将设立御桥站,三轨交汇,交通优势显著。


此外,御桥路网发达,可以方便快速上中环、外环;经贯穿浦东内中环的罗山路立交,可快速到达张江高科、世纪公园等地;最新规划中的龙东大道也将建高架路,再度提升出行速度。



灵动办公占尽先机

仲量联行《2020年办公楼市场展望》显示,交通便捷、灵动办公的新兴商务区,正成为市场的新兴投资亮点。

活力中心正拥有两栋灵动空间的办公楼,面积自由组合,灵活多变,填补了御桥乃至浦东的市场空白,必将带动区域的升级转身,成为御桥颇具活力的办公场所!


△项目区位图(点击放大查看)

在复地万科CP约24万方的大手笔之下

御桥板块成为新生代商务区指日可待

借力前滩CBD、中环国际城

迪士尼、自贸区之城市发展四核引擎

活力中心将成为浦东办公新亮点!


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