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今夜,碧桂园无眠

陆家嘴金融圈 2018-05-12

四大少留言王首富的文旅,许首富的海花岛,杨首富的森林城,出来混,迟早都要还的………不过我们只关心,皇京港工程将怎样?欢迎来读者微信收费群一起交流。

来源:楼市头条

 图 /森林城市国际产能产业合作签约大会现场

2016年12月8日


一面是铺天盖地、摧枯拉朽的广告轰炸,

一面是胆战心惊的已购房者们,

一面是即将上台的新领导人毫不留情的抨击,

一面是房企老板乌托邦式的未来城市梦。

这个总投资号称1000亿美元,

开发周期长达20年的房地产项目,

在这个国家汹涌的政治浪潮中,

能否安然无恙?

5月10日早,马来西亚大选结果出炉,92岁的前总理马哈蒂尔领导的反对党阵营击败现任总理纳吉布赢得大选,预计5月10日稍晚宣誓就职。

作为吃瓜群众,本来这事和你我都没啥关系,但下午我看到朋友圈里有人说:

你一定想问,不就一个选举,和中国开发商有什么关系?

中国是马来西亚的最大外国直接投资国,但是即将上任的马哈蒂尔曾多次抨击中资企业,宣称中资在马来西亚“抢走本地人饭碗”。

《金融时报》报道说,马哈蒂尔曾抨击马来西亚最南端一个14平方公里的住宅开发项目,称耗资1700亿林吉特(合2621.74亿人民币)的森林城市项目是一个“外国飞地”

“大片最宝贵的土地现在将由外国人拥有和占据”,“它们实际上将成为外国土地。”马哈蒂尔在自己的博客中写道,并在对政治支持者的演讲中重复了这番话。

马哈蒂尔所说的森林城市,正是宇宙第一房企碧桂园在海外的头号房地产项目。

2015年,当时60岁的杨国强决意拿出2500亿打造“未来城市”:“能有一座城市,那里的生活非常安全,没有车辆在地面穿行,建筑外墙长满植物,到处都是公园,大家在那里晒太阳、跑步、游泳。”

按照碧桂园的规划,森林城市项目的总投资会超过1000亿美元,开发周期长达20年,项目将会发展成一个包含旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大产业聚集的产能新城。

2015年,森林城市项目获得了马来西亚政府的批准函,2016年12月18日,此项目正式发布。

据悉,这个项目由碧桂园太平景私人有限公司和马来西亚柔佛州私人公司Esplanade Danga 88(EDSB)合作开发,位于马新第二通道(连接马来西亚柔佛州和新加坡的跨海大桥),靠近丹绒古邦海域,工程将依靠填海形成。

时任马来西亚总理纳吉布曾表示,森林城市将成为马来西亚新的经济增长重心,未来20年将创造22万个就业机会。

《南方都市报》报道说,在2016年底召开的森林城市国际产能产业合作签约大会上,纳吉布还在现场称赞了碧桂园,并表示政府会继续大力支持森林城市发展,宣布项目所在地为免税区,将设置独立海关,享有部分企业所得税的减免,而且享受免除产业盈利税、印花税等其他专属优惠政策。

碧桂园更是在宣传中称该项目所在地区是马来西亚版“十年前的深圳”、“特区中的特区”

这个“让碧桂园老板杨国强自认为人生圆满的项目”打破了8项世界纪录

1、全球最大的楼盘

2、全球最大的售楼处

3、全球每天接待最多客户的楼盘

4、全球第一个城市级别墙壁挂满绿植的楼盘

5、全球销售速度最快的楼盘——半年10000套

6、全球第一个在春晚做广告的楼盘

7、全球第一个在NBA赛场做广告的楼盘

8、全球第一个在奥运会做广告的楼盘

其实这个项目还有一个世界纪录:全球砸广告砸得最多的楼盘

2016年,这段“新加坡旁,碧桂园森林城市”的广告从央视春晚到奥运会赛场,从地方卫视到楼宇广告,铺天盖地,其砸钱势头,远远超过了号称烧了6.84亿营销费的恒大海花岛。

该项目以“新加坡旁,永久产权”为卖点,广告反复强调:竣工后,森林城市与新加坡的直线距离将不足2公里,并许以“投资这里就像投资十年前的深圳一样”的愿景。

但事实上,该项目实际位于马来西亚柔佛州的新山市依斯干达特区,是在马来西亚境内填海造的一座孤岛。虽然宣传主打新加坡概念,但不论是在地域上、经济上、归属上,项目与新加坡并无半毛钱关系。

和森林城市隔海2公里相望的新加坡,其实是新加坡大片的工业区和大型炼油中心。

宣传该项目的时候,碧桂园将“上班新加坡,居住在新山”描绘得很美好,但实际上森林城市距离新加坡市中心还有35公里,如果真的要跨国上下班,每天要过四次关

类似的宣传手法碧桂园在国内也使用过。2013年,碧桂园“十里金滩”项目在山东省海阳市揭幕发售前,就在各大媒体及宣传终端大力投放营销广告,主打“青岛东”的概念,让很多消费者产生该项目位于“青岛东部”的误解。

无论如何,碧桂园森林城市的广告,就这样如决堤的洪水般在国内泛滥开来。国人同胞,成了森林城市的绝对主力购房群体。

铺天盖地的广告轰炸确实取得了不俗的成绩。媒体公开报道显示,2016年森林城市合同销售目标近300亿,占到碧桂园国内销售目标1680亿元的15%-20%。碧桂园自己公布的销售业绩则为180亿

但对于购买了森林城市的业主来说,可就有点糟心了。

碧桂园森林城市的开发周期长达20年,各种变数之多难以预测,其中填海造地本身就面临巨大的政策风险。

马哈蒂尔之所以抨击森林城市项目是一个“外国飞地”,是因为这个项目所在地全部由填海建造而成,相当于碧桂园凭一己之力为马来西亚造出了一块法律意义上的领土。

根据马来西亚的相关法律规定,填海项目,需要沉降十年后再进行建造。碧桂园森林城市并不符合要求。预见到以后因为沉降问题可能会出现的纠纷,2015年,碧桂园森林城市的7位马来西亚籍高官集体辞职。

2015年,《马来西亚内幕者》报道说,森林城市项目所在柔佛州的环境局,已经口头通知碧桂园马来西亚公司,其填海工程面积将受限制,只允许修建原规划面积的四分之一

公开报道显示,新加城环保部门曾对项目涉及的填海工程表示关注,指项目没有为环保作充分评估。也有消息称,新加坡对马来西亚填海这项破坏海洋生态坏境的工程一直不满,已经起诉到国际法庭去了,为此碧桂园森林城市的填海面积已经比早先的规划缩减了不少。

智通财经旗下《港股挖掘机》报道说,在经过了2014年6月到2015年1月的长期停工后,碧桂园所付出的代价是缩减面积——复工后,碧桂园获批的面积比之前减少了335公顷,而相较最初的1978公顷,最终面积则缩小了多达600公顷。

自媒体《苏的风起心静》评论说,这就意味着,原来计划要造一座城,后来只能修个小社区。在长达20年的开发周期里,有的部分可能只能存在于沙盘中了。

更揪心的是,烂尾后的处理方案。因马来西亚政策改变而导致无法正常建房交房,很可能被开放商归入为不可抗力,或者以不可抗力来解决纠纷。

如此,烂尾的后果,就百分百由购房者自己承担了。你说冤不冤?

曾经登岛的多位人士称,项目周边几乎没有配套设施,交通状况也相对落后,正处于填海建设中的项目完全是一个巨大工地。

知名地产媒体《米宅米宅》更是实地调研了森林城市项目,从自然景观、治安状况、容积率、投资回报、政治风险等多个方面提出质疑,劝告购房者“不要去买一个没法自住、租不出去、也卖不掉的房子,这样的房子是无用的房子、是没有价值的房子!”

同时,《界面》旗下《地产一条》曾刊文指出,买森林城市还存在不小的法律风险

来自长沙的彭先生,2016年3月跟着看房团去了新山,交付10%的首付后签了买房合同和一堆协议。这堆协议里有一张是空白协议,还夹着一张英文的协议,当时并没有人注意到。回国后找人翻译发现协议内容如下:

  • 第一条,购房者自愿放弃找律师的机会来审查合同,就用森林城市安排的。

  • 第二条,周围配套和墙边以及阳台绿化购房者无条件同意分担费用。

  • 第三条,购房者同意碧桂园无条件用所购买的房子抵押给银行,就算是全款支付的也不需要授权。

  • 第四条,碧桂园保留可以不卖房给购房者的权利,钱分期退还而不用负任何责任。

据他透露,10%的首付,即11万人民币,折合7万多马币,并不是他直接交给碧桂园的,是碧桂园的一名员工代为支付的。而且据了解,碧桂园森林城市的销售,都会要求客户把钱转进他们的私人账户由他们进行转交,或者是由碧桂园代为去香港或新加坡开设账户进行境外支付。彭先生还说,购房协议每个人的甲方都不同,是各种发展有限公司,地址都是同一个。

搜狐财经旗下《公司深读》也有类似报道:

2017年9月碧桂园组织老业主到森林城市看房,周先生现场刷卡买下一套房子,当时并不了解国家的外汇管制政策。回国后,付款银行联系他,向他确认在境外的刷卡行为是否是他本人操作的。

周先生发现,他支付的房款打到了一家名为CX Grocery的马来西亚食品公司的账户上,但与他签订购房合同的公司名为永柏集团有限公司。他随后多次询问碧桂园员工,要求对方给予合理解释,却没有收到任何相关回复。周强无奈选择退房。

之所以购房款搞的这么复杂,是因为购买碧桂园森林城市没法在马来西亚办理按揭,所以他们一般要求客户全款支付,需要做按揭贷款的,都在香港进行操作。

据称,碧桂园帮客户在香港开户并不是以买房子的名义,而是以买保险的名义进行操作,因此避开外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制。

2017年上半年,中国政府严控国内资本外流,切断了国内购房者汇款给碧桂园马来西亚公司的通道。一夜之间,森林城市国内售楼处“全部临时关闭”。2017年4月,碧桂园副总裁朱剑敏透露,森林城市项目已经完全停止在中国的销售计划

但有购房者因受到资本外流管制无法继续付款,要求退房,竟被要求偿还30%的违约金。

有非官方数据称,去年在碧桂园森林城市交了定金后又反悔退房的客户,大约占了30%。又有人表示,可能不止这个数据,退房的人可能更多。

但退房之路并不顺利,在微博上搜碧桂园森林城市,紧跟出现的词条是:碧桂园森林城市骗局。点开这些微博下面的评论,基本都是交钱以后退钱无门的投诉。

律师朋友告诉我,按照正常购房过程,房款肯定直接打到签订购房合同的开发商的账户。如果把钱打给另一家公司,一旦双方产生纠纷,开发商可以声称没有收到房款,这对购房者非常不利。

《南华早报》近日报道说,马哈蒂尔在接受采访时表示,一旦当选,他将重新审核在马国的中国投资项目。他说,如果中国公司将运营放在马来西亚、雇佣当地人、同时带来资金和技术,那他们就会受到欢迎。但是,现在的情况完全不是这样的,“我们从这些投资中得不到任何好处,我们不欢迎这样的投资。”

马哈蒂尔以碧桂园投资的森林城市项目为例,指出碧桂园的这个房地产项目每套公寓售价高达100万马来西亚令吉(约25万美元),而马来西亚人均年收入仅约16000美元。

他表示:“我们没有那么多人能负担得起这么贵的房子,你只好让外国人来买。但是,没有人希望看到大量的外国人涌入自己的国家。

“这是我有生以来呈现给世人的最好的一座城市,是一座理想中的未来之城。”杨国强曾这样表达他对森林城市的期许。

但看上去很美的森林城市,随着马来西亚政治风云变换,其在马来西亚的前景,被蒙上了一层阴影。


60年来首次变天!中国购房者悬了……

(左:马哈蒂尔;右:纳吉)

酝酿了一年多的“马来海啸”,终于来了!

自1957年独立后,一直执政马来西亚的政党联盟——国阵被掀翻。

今天(5.10),据马来西亚选举委员会公布的计票结果显示,在昨天(5.9)举行的马来西亚国会大选中,前总理马哈蒂尔领导的反对党阵营(希盟)已确认获得多于112个国会下议院议席,超过总议席数的一半。

现执政联盟国民阵线(国阵)则大败,议席数从上届大选的133个锐减至79个。独立参选的伊斯兰教党获得18席,位列第三。

希盟领导人、92岁的马哈蒂尔在位于北部的选区获胜,当选国会下议院议员。

他在10日凌晨召开的新闻发布会上说,他计划于晚些时候宣誓就任新一任总理,随后将任命副总理并组建内阁。

这是马来西亚自1957年独立61年来,实现第一次政权更替,可谓意义重大。

不过,这个结果对在马来西亚投资和做生意的中国企业及个人来说,却不是什么好消息。

因为新政权对华称不上友好,甚至说是存有敌意的,尤其是即将再度担任总理的前总理马哈蒂尔。

在上个月的一次采访中,马哈蒂尔采访中曾直言,如果中国企业在马来西亚设立营运中心,雇佣当地雇员,并引进资本和技术,那么马来西亚相当欢迎来自中国的投资。

但他认为,中国现在并没有这么做。

而在其他场合,其更是表示,若他在大选一旦获胜,将严格审查中国投资者。

事实上,再这次马来西亚两大阵营的对拼中,“中资”和“中国投资者”一直都是靶子。

下面,先说下马来西亚国内的政治生态和华人地位。

自1957年独立以来,马来西亚的政权就一直掌握在政党联盟——国民阵线(国阵)手中。

国阵则是一个由巫统、马来西亚华人公会、马来西亚印度人国大党等13个政党组成的联盟。这个联盟中以巫统(马来西亚统一机构)为核心,历任的6任总理均来自这个政党。

不过,“巫统”一直奉行“马来人至上”的种族主义理念,即认为马来人是马来西亚或马来亚的主人或特权者;

而马来西亚华人和印度裔马来西亚人被认为是承蒙马来人的恩惠,通过承认马来西亚宪法第153条里规定的马来人的特权获得了公民权。

几十年的“不平等”下来,马来西亚华人已经成为事实上的二等公民。

执政联盟(国阵)里虽然代表华人的政党——马华公会,但事实上,其并未能为华人争取更多的权益,如今基本被华人抛弃。此次大选,其仅赢得一个席位。

而此次大选之所以能“变天”,主要是因为“巫统”内讧搞分裂,而不是其他民族政党的崛起。

反对派“希盟”可以说就是翻版的“国阵”,其有四个政党组成:人民公正党(领导人安华)、土著团结党(领导人马哈蒂尔)、民主行动党(华人占多数)、诚信党(带有伊斯兰色彩)。

其中,土著团结党、人民公正党都是由巫统分裂而来,诚信党也是个信奉伊斯兰的马来人政党,只有民主行动党是华人占多数的少数党。

马哈蒂尔则是巫统前领袖,马来西亚第4任总理(1981—2003),是在马来西亚在位最长的总理。现任总理纳吉(第6任)就是由其力挺才在2009年当上总理的。

只是近两年,马哈蒂尔与纳吉闹翻,才脱党组建土著团结党。

人民公正党的安华曾是马哈蒂尔当总理时的副总理,也曾是巫统实权派,后来两人闹掰,马哈蒂尔更是以鸡奸罪将安华送进监狱(将于6月出狱),被逐出巫统的安华则另组建了人民公正党,并由其妻子担任领导人。

此次大选为对付共同对手巫统领导人纳吉,马哈蒂尔和安华二人才捂手言和,重新走到一块。

可见即使在“希盟”中,占主导地位的仍是马来人政党,无论是人民公正党,还是土著团结党也都奉行“马来人至上”。

因此,此次“变天”,占马来西亚23%的华人政治地位并不会得到根本性改变。

正是深谙马来西亚政治斗争之道,前总理马哈蒂尔才不遗余力地攻击“中资”。

去年3月份,马哈蒂尔曾亲赴国内某房企在马来西亚投资巨资开发的房地产项目“考察”。

因项目宣传的是“永久地契房产”,其随即在博客中指项目超过九成买家来自中国,更指称只要中国买家居住一段时间将能获得公民权与投票权,政府借着中国投资项目引进70万中国人,攻击纳吉政府“典当国家主权”。

并表示,“很多马来西亚人不喜欢中国投资。我们要维护马来西亚人的权益,并捍卫马来西亚的主权。我们不愿出卖国土给外国公司去发展整个城镇。

不仅如此,“希盟”还曾表示其一旦执政,将重新检讨并可能取消包括新隆高铁及东海岸铁道计划等中资项目。

除了基建项目外,中资哪怕涉足的制造业,也会被他们狠狠的盯上。

去年6月,中国吉利集团收购了马来西亚的国宝汽车品牌——宝腾(地位相当于中国红旗),并任命并李春荣(中国人)出任宝腾汽车首席执行官。

就是因为这是宝腾成立34年来首次由外国人及非马来人领头,便引起马哈迪及马来右派团体不满。他们指纳吉政府随时将放弃宝腾,并指宝腾已经改用华语开会,并在网上散布“宝腾即将沉没”的言论。

同时,因为吉利对宝腾的铁腕改革,触碰到马来西亚企业的利益,他们便叫苦连天并要政府介入,甚至指责新宝腾不重视政府的“扶植马来人”的议程。

可见,政治风险将成为中资在马来西亚投资或做生意的一个潜在地雷,一旦引爆,不死也要脱成皮。

然而,中国的企业和个体投资者似乎尚未意识到这种风险。

近年来,随着“一带一路”的提出,中马之间联系愈加密切,中国已经成为马来西亚最大的贸易伙伴,也是马来西亚国内最大的房地产投资者。

据悉,过去三年有高达21亿美元的中国资金投到马来西亚的房地产中。而据马来西亚第二家园计划统计显示,已经有大约8000名中国公民获得居留权。

很多人选择马来西亚的原因主要是,马来西亚的房地产价格与香港和澳大利亚比较相对廉宜,而且马来西亚的华人多、空气清新、生活费低又靠近新加坡。

但他们显然忘了考虑政治及种族分化因素。

这些年来,感受到不平等待遇的马来西亚华人纷纷“用脚投票”即移居他国,仅在过去的10年间,共有5万6576人放弃马来西亚公民权,其中逾九成是华人。

事实上,不要说普通的华人长期受到歧视,即使马来西亚首富——华人郭鹤年随时都会受到恶意攻击。

就在选举前的前阵子,郭鹤年被巫统领袖轮番抨击,指他金援华人占多数的反对党民主行动党,意图推翻国阵政府。

随后,巫统最高理事则警告郭鹤年“不要忘本”,并提醒郭鹤年其累积的财富应功归国阵政府的政策而非反对党;

甚至,有巫统高层斥责郭鹤年为“反咬主子的狗”。

这轮攻击持续至郭鹤年恫言,采取法律行动对付诽谤者之后才消停。

对中资及华人的种种恶意攻击,无不预示着马来西亚日益严重的种族与宗教分化现象。

不管有没有亲生经历过,当听到上世纪五六十年代东南亚上演的“排华骚乱”时,想必大家都还是会心有余悸的。

如今面对风险系数大幅飙升的马来西亚,不管是做生意,还是投资买房,大家还是谨慎为上。

本文内容及观点仅供参考,不构成任何投资建议。


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