房产证券化产品“李鬼”隐现

本报记者 郭建杭 北京报道

深圳七部门联合调查“深房理”所涉举报问题，引发市场对于房产金融化证券化的关注。

《中国经营报》记者注意到，有网络平台以“年轻人的第一平米”为口号，将房产的收益权按照面积进行拆分，将收益权以理财产品的形式在项目超市中进行发售，用户可通过认购的方式持有房产部分份额的收益权。

实际上，早在2018年，监管层已叫停了已取得不动产所有权的住宅房产拆分测绘成果审核和不动产权利拆分登记。同时也发布“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”的相关管理办法。

收益权转让

记者了解到，有仍在对外运营的网络平台声称，“选取具有升值潜力的房产，将房产的收益权按照面积进行拆分，记录在区块链的Token（令牌，计算机身份认证中代表执行某些操作的权利的对象）中，保证其交易不可被篡改。区块链认证后，将收益权以理财产品的形式在项目超市中进行发售，用户可通过认购的方式持有房产的部分份额的收益权”。

根据平台公示的交易模式，项目合约期内，可通过交易市场转让或购买发行项目的收益权。持有期内房产租赁的租金会根据用户持有权重进行分红。合约期结束后进行房产出售，以当时房产交易价对用户的收益权进行回购，用户从而享受房产增值红利。

平台挂出的北京市西城区一套房产项目显示，房屋建筑面积为50.5平方米，该平台将上述房产拆分为0.01平方米/份，在平台撮合资金认购。

该平台发布的房产项目的收益周期较长，用户认购后面临长锁定期，而根据此前客服的说法，可以一直持有认购份额，在到期后，平台会将房子卖出，用户以所持有的份额获取收益。

值得注意的是，2018年5月，北京市住建委会同北京市规划国土委叫停了已取得不动产所有权的住宅房产拆分测绘成果审核和不动产权利拆分登记。同时提到，“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”。

就住房拆分交易层面已经被监管叫停的情况下，围绕住房衍生出的收益权转让类的产品是否合规，以及该模式是否涉及变相炒房等问题，平台客服人员回复记者表示，“平台在运营状态，不接受采访”。

根据该平台2018年的公开表述，“先通过C端得到房屋完全处置权，用公证加抵押的形式将实物房产锁定，再将整个房产按照每份0.01平方米分为若干份产权，形成数字化资产，然后将数字资产标的放到平台上交易，到期后投资者将产权标的卖出。既可以每个月拿房租，又能够得到房产升值的红利”。

值得注意的是，虽然平台是以项目投资的形式募资，但该平台官网未显示其持有任何金融牌照。

与监管相悖

实际上，对于围绕住宅类房产衍生出的收益权拆分认购投资模式，可对照房产证券化产品理解。

目前国内房产证券化有两种形式，一个是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房产贷款。另一个是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。

记者注意到，2020年4月，国内基础设施公募REITs项目发布首批申报试点项目，底层资产为基础设施类资产。但无论哪种房产证券化产品，都需通过金融机构发行理财产品，或在资本市场发行证券商品。

据记者了解，住宅类房产证券化产品目前还没有符合监管标准的批准上市的REITs产品。对于非持牌的网络平台发行的此类产品，此前有地产证券化分析认为，在国内“房住不炒”的政策背景下，非持牌金融机构推出类似地产REITs交易模式的住宅类产品与监管方向相悖。此外，这类产品一般持有期限较长，产品设计上具有私募性质，在认购退出机制上也存在法律风险。

也有业内从业者认为，通过赋予“区块链认证”“数字化资产”含义围绕住房拆分权益进行募资公开认购，这与此前央行七部委发布的警惕代币融资风险中的一些违规操作有相似之处。

2017年9月，央行等七部委就已发布《关于防范代币发行融资风险的公告》，要求防范代币融资风险。

民间非持牌金融机构发展房产证券化类产品具有较大风险，中国（深圳）综合开发研究院金融与现代产业研究所副所长余凌曲公开表示，转让房屋股份，一方面违反了房地产管理的相关法律法规，另一方面也涉嫌非法发行证券。金融业务在所有国家都属于持牌金融业务，风险大、外部性强，要严格按照监管规则开展业务，否则将会产生大量潜在风险，必然会遭到执法部门打击。