雄安三县的房子根本不值2.5万

他们说雄县未来会是下一个陆家嘴，我很悲观

4月1日，国家突然公布要在河北设立雄安新区，媒体称这可能是下一个深圳或是陆家嘴，将承担疏散北京人流量的作用。

按照特殊的中国逻辑，即

1，中国买什么都会亏但买房不会亏。

2，在中国什么都可以相信市场的力量，就是房子要相信政策的力量。

两条原则，多路炒房客蜂拥而至，抢购雄安三县的房产。说是雄县人从来都没见过这么多人，也从没见过那种带着一百万元现金来，一摞摞往桌子上拍，眼睛都不带眨一下的买房者。

那么现在房价究竟多少了呢？

据新闻报道，从4月1日晚开始，来自全国各地的炒房客云集雄安新区三县。雄县在4月1日晚上还叫价6000元一平米的房子，在3日下午就已经上涨到了25000元一平米。面对疯狂的炒房客，雄安新区三县政府严阵以待。4月2日，三县分别召开会议，布置管控房价相关事宜。三县冻结全部房产过户，本地人外地人都不能买卖。商品房一律停售，二手房中介全部关停。在建的房子一律停工，农民也不允许自建房。

虽然被叫停，依然有无数炒房者在登记购房意向

很多人在后台问我怎么看。

我的观点是，雄安三县县城的房子根本值不起这个价，雄安新区成为第二个浦东，第二个深圳的难度也非常大。

说几个简单事实。

1，新区建设很可能另起炉灶，而不是在现在的县城开始建设。

无论你的家乡在哪，如果是城市，你们那儿一定有一个叫XX新区的地方——可能没有国家级的雄安新区受到的关注那么高，但依然可能是你们那块最火热的项目。

那么有几次你看到，新区的建设是把救县城的房子全拆了直接开建的？

有可能是有，但是很少。一般新城，新区CBD建设都像南京江宁，像上海松江新城一样，避开老县城，另起炉灶，开始建设。

这么做的好处是显而易见的，一来没有老住户干扰，可以从头规划一个更科学的新城出来，要知道中央当初之所以选择在这块土地上建设新区，其中一个原因就是这里开发程度并不高，还有一个事实是，不少专家认为北京的交通之所以无论如何都不会好，和北京无法施展开的城市规划也不无关系。

既然是新城，肯定希望是一张白纸，而不是已经写满字的画作。

所以说，你现在在他们县城区域买到的房子，很可能到时候已经是“雄安新城”老城区，处于五环外。

当然，北京五环的房价也远远高于2万五一平，但是你真的以为雄安能成为第二个北京吗？

这就到第二个事实了。

2，我国至今的国家级新区已经超过18个，但又有几个浦东新区呢？

这张图是我国截至2016年6月的国家级新区数量，其中有成功的，有失败的。

你会发现在一个新区开发建设是否成功上，政策因素起作用，但还有更大作用的市场，地理因素，以及更重要的历史的进程在里面，看好雄安新区的人可能没有考虑到。

上海浦东设立前，浦西已经是当时国内最繁华的城区之一，浦东又有港口，又恰逢我国改革开放的重要时期，在长三角一块的积极驱动下，成为了最成功的两个新区之一。深圳就更不谈了，紧挨着香港，又直接跟着改革开放走，这些极其成功的特区，其中天时，地利，人和缺一不可。

有人说雄安新区也紧挨着北京啊，可以吸收北京的产业，和北京共同发展啊——对此我持悲观态度，主要源于之前北京和北京周边的发展关系。

有一个说法叫做“北京的发展阻碍了河北的发展”，其实并不夸张，是有数据支撑的。

知乎上的@chenqin就曾经做过下面两张统计图。

上图的每一个散点代表了一个行业。横坐标表示上海该行业从1998年至2007年的产出增加率减去全国该行业的产出增加率，即某行业减去全国平均水平后的「相对增长率」。纵坐标表示浙江的「相对增长率」。

上图表示，上海如果某一行业的发展比全国平均多快1%，那么浙江在该行业的发展会比全国平均多快0.15%，相关系数在1%上显著。这是区域经济学中很典型的图，中心城市在某行业的发展使该行业在周边城市也获得了进步。

这是正常情况，说明中心城市明显带动周围城市发展。

上图则是北京的情况。

他说明，北京如果某一行业的发展比全国平均多快1%，那么河北在该行业的发展会比全国平均多慢0.12%，相关系数显著性接近10%。也就是说任何行业，只要北京发展了，河北就一定不能发展，只有北京完全不要的行业，河北才有发展的机会。在如此临近的两个地方，竞争关系竟然如此不讲道理，这在全世界几乎都闻所未闻。

这只能有一个解释，那就是北京和北京周边是竞争关系，完全起不到区域经济带动发展的作用，这很有可能和北京特殊的政治，文化中心以及其中浓厚的政策因素有关。

但不论怎么样，这对雄安新区的发展都不是一个好消息。

我也不是说雄安新区一定做不成，做不起来，如果中央肯砸钱，雄安新区的迁入者们又努力又牛逼，还是有可能做出一个伟大的新城的。我只是说，在一个区域的建设上，行政的力量可能并不像乐观者们想象的那么大。

如果每一次钦定都有作用，每一纸批文都能换来一个浦东新区陆家嘴的话，也不会有那么多鬼城，空城了。

毕竟领导可能会换，政策可能知难而退，这些都不靠谱，靠谱的还是政策以外的一些元素。都黑我国是实打实的计划经济，但其实我国还是有很大的市场元素的。

“鬼城”曹妃甸的烂尾楼

3，其实放眼全国，炒房收益率并不高，而且越来越低

炒房界有一句话叫做“京沪永远涨”，这句话在之前被不少人理解成“北上广永远涨”，“中国房价永远涨”，于是他们在一些故事说的很好，但是地处偏僻的新楼盘买了房子，至今还套牢在里面。

其实当我们把视角从京沪上挪开，会发现我国其他地区的房价，并不是一直在涨的，有的甚至急速下跌，其中甚至包括近几年火热的深圳，还有更多处于去库存阶段的二三线城市，就不多说了。

所以炒房和创业，炒股一样，形势好的时候，无论什么人，买到就是赚到，风口上猪也能飞上天。但现在横盘，或是整体形势不那么好的时候，就只有那些拥有专业知识，独到眼光，内部消息的极少数人士才能赚钱，更多的都是灰烬和尘埃。

真的千万不要以为炒房就是什么容易的事情。

一个有趣的现象是，以前全国一起说到一个新区的时候，都会说怎么在那里做实业，怎么在那里创造价值。而现在雄安新区设立，来自北京的炒房者把那里堵的水泄不通。

媒体一股脑的在责怪现在人心变了，没有过去那种实干的精神了。

但其实人还是那批人，行为本质其实还是天然逐利。那么这些年，房价究竟对我们做了什么？变得又是什么？

我不方便说，但我知道大家都懂。

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