深扒沪上“学区房”的惊人内幕，购房一定要当心！
学区房也要“去伪存真”，买了学区房不能正常入学的事情并不少见，对于学区房存在的这些坑你千万别跳进去，不然后悔莫及。
接下来，朱大大就和大家一起来聊一聊学区房那些坑爹的事儿！
部分文字来源│网络
编辑│朱大大
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暑假马上就要结束了，但是对于家里有娃要升学的家长们，这意味着一场升学大战已经迫在眉睫。上公办还是上民办，估计是困扰所有面临升学的家长们的问题。
民办普遍贵，这是大家的都知道的事，但是好的公办就便宜吗？不见得！为了对口好公办宁愿花上百万买学区房的也是大有人在，毕竟买到“真正的”学区房是个只赚不赔的买卖。
为什么说是“真正的”学区房呢？因为有些学区房，就算买了也没法上对口的公办！下面就跟大家聊聊在买学区房时可能遇到的这5个大坑，大家擦亮双眼，千万别踩！
坑1 房子买了，户口迁不进去
好不容易买了房子，但是在办户口迁入的时候却发现原房主还未将户口迁出，如果孩子马上面临入学，这时候再办理户口的迁出迁入早就不赶趟了，耽误孩子入学没商量！
要杜绝这种情况，需要大家在购房时合同中增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定，而且一定要是书面约定，因为如果仅仅是口头约定迁出户口，而实际卖房户口迟迟不迁出的话，由于户口管理政策的限制，孩子还是没法入学！
注意：一定要购买70年产权的普通住宅，而不是学区范围内40年或50年产权的商住房，这两者最大的区别就是商住房是落不了户的，不具备学区名额！
坑2 “五年一户”政策和“五年无孩”学区房的陷阱
国家政策：五年一户
被称为史上最严入学政策的“五年一户”政策最早源自静安区。
明确从2014年开始，本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会，即一个门牌号一居住户，五年内只接受一个学生（双胞胎和单独二孩例外）。
随后长宁、虹口、宝山和原闸北也陆续施行。
此政策一出，“五年无孩”学区房马上成为中介广告的新招牌。虽说家长们在购买学区房时肯定免不了询问这一信息，但是若碰到无良中介，而自己又疏于查证，也只能是打碎了牙往肚子里咽了！
在这种情况下，大家可以做三件事：
❶ 到街道查询该地址以前的入学情况，因为街道登记过信息，要查询也不难；
❷ 向学区房所在地派出所进行户籍调查进行信息确认；
❸ 如果担心上家给到的信息未必真实，也可以在买卖合同中明确相关责任，如果卖方故意隐瞒已有原户口中的人员在学区内就读，影响到买方子女的学籍对口，应当承担相应违约责任。
坑3 注意“伪学区”
考虑学区房政策调整频繁，“学区”的地理概念并不会一成不变的。受招生计划、生源等因素影响，一些公办学校招生范围或区域每年都会或多或少进行调整，这也意味着家长花大价钱买到手的名校学区房，可能会降成普通学区房。
因此在购买学区房之前，大家可以事先向教育局、街道、学校招生办、派出所等相关部门了解清楚招生政策的变化，询问近期是否会出现学区重新划分的情形，特别是对于两个学区交界线附近的房子更要当心。
注意：学区划分一般不包括在建小区，务必谨慎对待！
坑4 警惕“部分划片学区房”
对口是区内招生的公办学校（公办学校也有全市招生的）进行划片招生的一种形式。对口区域划分有两种方式：一是地段划分，二是居委会划分，绝对不能混为一谈！
按地段划分
按照所属地段（比如小区）来划分。比如居住在七宝村（除陈家塘3队），则可以上该地段对口的明强小学。按照地段划分的有：闵行、原闸北区、杨浦区、长宁区、浦东新区、宝山区、嘉定区等。
按居委会划分
根据所属的居委会，来划分对口的学校，比如属于徐汇高安居委会，则可上高安居委会对口的高一小学。按照居委划分有：黄浦区、徐汇区、虹口区、原静安区等。
注意：在居委会划分中，多数学校对口居委会标注（部分），这个可真的不能忽视，一定要咨询学校弄清楚，自己所在的居委是不是它对口的那部分，别让这个“部分”误了择校大事！
坑5 学区房的录取排位问题
国家政策
目前上海全面试行本市户籍人口分离适龄人员居住地登记入学工作，各区招生都秉承“相对就近、免试入学”的原则，继续实行对口入学的方法，统筹兼顾、合理安排。
在2015年各区发布的招生方案中，不少区域都明确公示了对口入学的排序细则：
当学生报名人数大于学校招生计划数时，学校可根据适龄人员全家户口入户情况、入户年限、产证信息等人户信息制定招生实施细则，提前公示后实施；超出学额部分在区域内统筹安排入学。
看到没？买了学区房还有顺位表等着，如果排在顺位表的末端，很有可能被统筹！面对这种情况，没什么好办法了，如果真的决定要买学区房，大家还是趁早吧！毕竟在买学区房这件事上，没有最早，只有更早！
另外一定要注意落户时间。受生源数量影响，热门学校的招生条件会有所调整，比如原来买房时规定落户两年就能就近入学，但等到你家孩子上学时条件又有可能变了。这时候还没等入学顺位表“出手”，就提前被落户时间Pass了！所以家长们一定要在孩子入学前根据政策提前计算好购买时机，以免耽误孩子入学。
虽说为大家针对不同的坑支了招，但是最根本的还是需要大家仔细辨别和查证，买学区房这件事，再怎么小心都不为过！
当心违规“学区房”广告及应对方法
相信大家都知道国家工商总局新规重申旧令：从2月1日起，售楼禁打承诺“学区房”的旗号。国家工商总局出台的《房地产广告发布规定》第18条明文规定：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。新规还明确指出：今后不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
市工商局广告处处长应钧解释：一是不得含有对“升学”的承诺，二是对周边教育设施表述要客观、真实，不得误导广告受众。有关部门表示，名校对口学区房广告是否违法，将结合个案实际情况来判断。经调查发现违法的，将依法查处。
事实上，长期以来，特别在二手房市场交易过程中，中介抓住家长对传统热门名校的青睐，大量口头宣称“只要买到学区房就能进名校”，加重了购房者“抢房”心态。记者走访了部分热门名校周边房产市场发现，一些房产销售依然借着名校大肆宣传。特别在房产中介的房源展板上，直接打出“对口某名校”的“学区房”标识。
一位怀着二胎的准妈妈希望为尚未出生的孩子早早换套“学区房”，中介极力推荐一套“5年无孩”的房源，并称买了这套房子今后读小学、中学都有保障了。苏州河畔一楼盘打着“社区内待建9年制国际学校”的旗号，销售示意图上标识了周边名校位置，暗示客户“买了房子孩子就能进去读书”。
在很大程度上，所谓的“学区房”是房产中介非理性炒作的一个概念。房产销售、中介夸大宣传，确实可能误导老百姓对学校办学的判断，助推家长非理性择校，人为加剧择校热。
李女士的女儿去年要读初中了，之前她购买了一套“学区房”。没想到的是，周边热炒“学区房”，导致该热门中学对口适龄生源“水涨船高”。根据入学排序规则，她的女儿未能进入对口“学区房”。像李女士这样虽然买了“学区房”但被“拦”在外的个例，并不鲜见。（这就前面提到家长要注意的坑！！！）
别轻信误买山寨“学区房”，“学区房”的非理性炒作不仅推高了房价，也带来了投资风险。部分热门小学对口适龄生源人数激增，仅人户一致的对口生源数就已超过计划数。一些学校只能出台限制措施，在人户一致的基础上再出台限定条件，如户口迁入年限长短等，因此入校的不确定因素一直存在。
家长若盲目轻信房产销售或中介推销，买了看似离学校很近的房子，但该房源可能不一定被划进家长想要选择的学校，花了冤枉钱买到的却是山寨“学区房”。还有一些房产销售称，新建的某小区附近规划了某学校，但有可能规划的学校短期内尚未建成，或建成招生时已过了孩子的学龄。对于所谓“未来的学区房”投资，也需谨慎。
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