看黄奇帆调控下重庆楼市：低房价与经济高增长并行不悖！
“十一”长假，在一、二线热点城市星夜发文退烧楼市之时，重庆人热热闹闹“吃着火锅唱着歌”，因为他们无高房价之忧，9月主城区每平方米均价只有7164元。
“重庆是高烧楼市中一个异类。”上证报记者近日在重庆调研发现，所谓“货币超发”、“土地财政”、“资金杠杆”、“资产荒”等等所有楼市上涨的“元规则”在重庆都失灵了。
“不是重庆楼市有病，就是其他房价上涨过快的城市有病。”重庆当地一家开发商的高管向上证报记者直言。在重庆地产界的很多人看来，无论是北上广深等一线城市，还是所谓的二线城市的“四小龙”、“四小虎”，这些城市的房价暴涨背后，均有政策或滞后或缺位或失范的原因。也许，这才是当前楼市冒险剧的真实谜底。
更有一个值得关注的现象是，在房价平稳的同时，今年上半年重庆土地市场明显降温，其成交规模为近五年最低。据统计，上半年重庆主城区土地出让面积为284万平方米，同比下降38%;成交总金额为157亿元，同比下降45%。然而，重庆GDP增速却是十个季度领先全国，这对大行其道的“经济增长唯房地产论”的论调是一个有力反击。
开发商的“委屈”：房价涨不上去
“说啥子嘛，重庆的楼市是相当的平稳健康，你看看北上广深，甚至成都的房价又涨了，我们也希望重庆的房价能涨一点嘛。”金科总裁特别助理方明富说。
作为重庆本地的开发商和土生土长的重庆人，方明富操着一口地道的重庆口音，以重庆人特有的爽朗和记者攀谈起来对当下重庆楼市的看法。方明富认为，重庆房价“真的不高”，而且也不会出现“非理性增长”。
记者在重庆实地走访了包括金科、龙湖、东原地产等多家上市房企。面对着重庆楼市的不温不火，开发商们均表现出谨慎乐观，绝对没有疯狂的念头。
“其他城市的房价涨涨涨，感觉我们重庆的资产又缩水了。”重庆一家地产公司的人士对记者说起重庆的房价，满含“委屈”之意。
中国指数研究院西南分院提供给记者的一份报告显示，2016年上半年，重庆主城区住宅成交价为6747元/平方米，较2015年同期仅增加了36元/平方米，同比微增0.54%。
而据中国指数研究院10月1日发布的百城房价数据，9月份，重庆主城区新建住宅样本均价为每平方米7164元。
国家统计局数据也显示，截至8月底，新建商品住宅价格指数定基(2015年=100)，深圳为149.2、上海为140.7、厦门为144.0、合肥为140.5、南京为139.8、北京为128.2、杭州为123.4、广州为123.0、武汉为119.1、无锡为118.3、成都为105.1、重庆仅为103.4。
“重庆的开发商，产品做得很好，但获得过高利润很难。”重庆一家地产公司的负责人告诉记者，即使是地产龙头万科，在重庆市挣钱都非常难。
在调研中，记者也感受到，开发商为了赢得市场，在住宅品质上可谓竭尽全力。
记者在重庆走访了多个单价在1万元/平方米左右小区，发现均配有游泳池和树木园林，居住环境即使较北京之豪宅也毫不逊色。
“我自己没有买房子，感觉重庆房价不会涨得太快。”在重庆渝北区新南路附近，链家地产置业顾问陈坤告诉记者，“二手房的购房者与房主往往为了总房价的一两万元就僵持个把月。”
这在当下其他热点城市是不可想象的，而这正是重庆楼市的真实写照。陈坤说，重庆没有一扫而光的“日光盘”，甚至想都不敢想，只有慢慢腾腾地磨价格。
资本暗流涌动：炒房投机无群众基础
从北京到重庆，两个直辖市距离约1650公里，坐飞机不过两个多小时，但两地房价最高相差达10倍之巨。血腥的资本难道会放过这巨大的差价吗?重庆是否会成为下一个资本“围猎”的目标?
“如果其他地方的房价还疯涨，投资客可能会顺势来重庆。”当地多位开发商和地产中介向记者表达了相似的看法。
记者在重庆调研中感受到，“十一”长假之前，一、二线城市房价暴涨、地王频出的辐射作用也开始波及重庆楼市这个“好孩子”，但主要表现在销售速度加快，并无明显的价格上涨。“有些楼盘项目的去化率已经达到70%。”贺强说。
陈坤告诉记者，其门店二手房签约量有所放量。
但对这种波动，重庆房地产业人士并不担心：“即使投资客来‘搅局’，重庆房价预计也不会涨太快涨太多。”
“目前重庆楼市暗流涌动，且从长远来看潜力可期，但是我认为重庆楼市绝不会像其他热点城市那样暴涨。”方明富对记者说，重庆市政府对土地的把控能力超强，可以增加重庆市土地供应量来平抑市场。
何况，在房价同比、定基涨幅位居TOP10的城市中，在“十一”长假期间均已出台了调控新政，这对其他蠢蠢欲动的城市无疑是一个告诫。
除了政府的调控能力，重庆房价平稳的另一个基础是市民的心理和预期。
“我不会去买房，我可以申请公租房，每个月几百块钱租金，租住5年还可以购买，很实惠的。”在重庆江北机场到市区的路上，出租车司机王师傅对记者直言，他根本不用担忧住房问题。在他看来，重庆房价根本不会大涨。
记者在重庆实地采访了解到，由于房价“长期平稳”，绝大多数重庆人都持王师傅的看法。这种平稳的心理预期，使得炒房投机无群众基础。
近几年，由于重庆调控得法，房价一直平稳。因此，无论是开发商，还是购房者，都不相信重庆房价会出现大幅度上涨。而重庆人的这种心理预期，正是有别其他房价暴涨城市的一个特点。
“即使在目前‘限购’、‘限贷’双无的情况下，贪婪的资本在重庆也只能获取‘微利’，投机的成功率不高，很可能被迫成为‘价值投资者’。”一位开发商说。
一位地产公司内部人士告诉记者，他最近买了一套春森彼岸的二手房，建筑面积153平方米，价格120万，上家是一位来自浙江的投资客，当时买的时候就是120万不到一点。这位投资客买了这么多年了现在不想再等了，就小赚一点卖掉了。
政府三大法宝：将房价锁在“箱体”
为什么重庆房价如此异类，而且在潜在资本“围猎”之下也不会暴涨?
记者多方调研后发现，这种平稳的心理预期得益于“三大法宝”：大量土地储备和供应、房产税、公租房。其中，对土地的控制力、充足的供应量和合理的价格利润约束是较为关键的一点。
据中国指数研究院统计，2003年-2014年，重庆市各类用地共计成交70064万平方米(约700平方公里)，而同期城市建设用地面积增加了693平方公里，城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合，防止了供需失衡。
“重庆的经济发展很好，重庆的城市地位也比较高，各方面的资源不错，但是重庆的房价一直是不温不火，为什么?这主要是供求关系问题，重庆土地供应量一直很大，而且重庆又是一个本土市场，外来人口购房者只占15%左右。”重庆市房地产协会会长莫元春说。
他认为，重庆在“分城施策”调控房地产市场上效果明显。“国家过去提出抑制房价过快上涨的时候，重庆就是分城施策。重庆还有一些特殊的政策，比如土地供应就是掌握在政府手里。不像有些城市，开发商已经把地买走了，政府手中土地有限。重庆有地产集团等‘八大投’公司，专攻土地整治，把土地整治以后再交给政府，政府再进行出让，保证了充足的土地供应。”
中国房地产数据研究院院长陈晟还向上证报记者说，地票制度也是重庆的一大特色，进一步满足了重庆土地供应。
莫元春也向记者介绍，通过地票制度，可以把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地，“置换”、“移动”到城建中，从而增加城市建设用地的供应量。截至2015年底，重庆农村土地交易所累计交易地票17.29万亩，即在农村新增加了17.29万亩耕地，同期城镇规模扩展实际占用耕地仅7.32万亩。既满足了城镇的建设用地需求，又增加了农村的耕地。
从成本角度来看，所谓的“地价推房价，房价又推地价”的螺旋形上涨规律在重庆也不适用。究其原因，也是政府对土地的较强控制力。
“从地价房价比来看，重庆地价基本为住宅成交均价的1/3，与大部分参照城市一致，而溢价率却仅为5.98%。控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分，重庆不仅通过增大供应量来降低地价，同时也设置了土地价格的硬性指标。”中国指数研究院西南分院报告说。
除控制土地供应和地价外，重庆抑制房价的还有一大法宝是房产税。“这是除上海以外没有的。在其他城市没有房产税的情况下，重庆试点对投资客形成了一定的心理影响。”方明富说。
另外，重庆公租房建设也是平抑市场房价的重要砝码。2009年，国务院首次提出“大力发展公共租赁住房”。近年来，重庆在该领域内取得了突破性成绩，累计开建公租房4475万平方米、69.2万套。
据报道，重庆现在约有60万农民工、大学生居住在公租房。
“正因为上述三大法宝，及时调控得法，近几年时间里，重庆楼市都处于‘上有天花板，下有地板’的‘箱体振动’之中。”莫元春说。
记者还注意到，由于市场平稳，重庆的房贷变化量也相当平稳。其中，7月重庆住户贷款7638.82亿元、6月7624.11亿元、5月7503.82亿元、4月7418.25亿元。而8月末北京住户贷款余额12967亿元，当月增加323.6亿元，同比多增175.3亿元;比年初增加1789.1亿元，同比多增655.8亿元。其中，消费贷款当月增加315亿元，同比多增145亿元。
“市场无缝可钻，资金杠杆也就无利可图，自然也就不会搅动这个市场。”陈晟如是说。他认为，除了房产税是受国家控制外，地方政府可以在土地供应和控制力、建设公租房等两大方面借鉴重庆的做法。
经济高速增长：驳斥唯房地产论
在房价保持平稳态势的同时，重庆的经济一直保持高速增长，连续十个季度保持两位数。“这说明，房地产和地方经济同步平稳发展，并非不可能。而这也是其他城市更应该仔细思考和分析的。”一位房地产专家说。
从统计数据来看，重庆房价的长期平稳，并没有导致成交量的萎缩，相反住宅成交量还排名靠前。楼市中量涨价稳的“梦幻般搭配”在重庆得以实现。
“今年1-8月重庆全市商品房成交3400多万平方米，同比增长19%，成交金额1936亿元，同比增长17%。其中，住宅销售面积2936万平方米，同比增长23%。从目前市场交易情况预测，今年将是重庆历年成交最大的一年，全市商品住房建面均价同比仅增长0.32%，房地产市场稳中向好。”莫元春说。
难以置信的是，重庆楼市今年以来的高成交低房价还是在土地市场降温的情况下取得的。据统计，上半年重庆主城区共成交住宅、商业类经营性土地43宗，土地出让面积为284万平方米，同比下降38%;成交总金额为157亿元，同比下降45%(其中住宅用地成交面积为251万平方米，可建体量为562万平方米，成交总额为143亿元，分别同比下降28%、43%和36%)。
东兴证券固定收益分析师郑良海告诉记者，重庆房地产投资占GDP的比重由2015年底的23.86%，降至今年6月份的21.55%。这不但进一步说明重庆经济增长与房地产市场增长保持较为平衡的水平，也是对“唯房地产论”的论调的又一次反击。
郑良海说，根据wind数据，截至8月份开发商在重庆的土地购置费为357.77亿元(477.98万平方米)，远低于同期北京的1087.78亿元(105.84万平方米)和上海的654.23亿元(98.99万平方米)。
“如果按单价算，重庆还是卖地更多，这说明重庆是在加大土地供应，促使房价位于合理区间。”郑良海说。
他认为，可开发土地资源供给是影响房价的一个重要因素，比如今年初的深圳，很大程度上是预期可供房产开发土地有限。数据也说明，一线城市房价大涨，但土地供应并没有增加。1-8月，上海土地购置面积同比下降62万平方米(-38%)、北京同比下降61万平方米(-40%)，而重庆虽然同比土地购置减少570万平方米(-49%)，但依然有478万平方米土地供应。在去库存的同时，稳定市场对土地供应的合理预期，这值得其他城市好好借鉴。
“重庆经济能加速发展，与重庆房地产市场的特点是密不可分的。”莫元春说，正是多供应、低房价的生活、生产环境中，增加了企业和人才的吸引力，来建设长江上游地区经济中心、金融中心、物流中心和创新中心。
据重庆市统计局公布的2015年重庆市1%人口抽样调查主要数据，2015年重庆市常住人口3016.55万人，与上年相比增长0.8%，新增25万常住人口。
今年春节期间，《重庆日报》有一条数据非常耐人寻味：今年春节，重庆成为一座名副其实的“来了就不想走”的城市。重庆移动2月13日发布的春节大数据分析报告显示，从2月6日至2月12日，手机漫游陆续进入重庆的人数达到1700万之多;离渝的人数仅有960万，比入渝的人数少了4成多。
“以前有人说重庆是人口流出多，但从我公司身边的人来看，约有2/3的员工是外地人。”方明富向上证报记者表示，当下重庆吸引力增加，或许中移动的大数据更客观、更真实。
(注：重庆一般房价都按套内面积计价，但全国都按建筑面积计价，所以本文都是以建筑面积计价，两者之间约有20%的价差。)
【文章来源：上海证券报】
中国房地产市场为何会出现“两高并存”的问题？
作者：望长城内外
近年来，中国房地产市场的非健康发展，导致房地产市场的失衡，特别是出现了高房价和高库存“两高并存”的问题，严重拖累了中国经济。
一、房地产市场失衡和“两高并存”的主要危害
房地产市场的失衡和“两高并存”，是当前中国经济结构的主要痛点，主要有以下危害：
1、房地产业的过度膨胀，导致中国经济的发展对房地产业的依赖过大。这些年来，由于房地产业的过度膨胀，使其在中国经济中的比重过大，经济的发展对房地产业的依赖程度也过大。据有关专家测算，楼市对中国经济产出的直接和间接贡献高达19%，楼市活动与房价下降10%便会让中国的国内生产总值(GDP)增速下降多达5个百分点。外媒报道认为，中国的住宅投资占GDP的比重比现在的任何其他大国都高，甚至高于日本、韩国在建设热潮时期达到的比例。据有关部门公布的数据，近十多年来，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业的增加值占GDP的比重超过10%。而近一两年来，由于房地产库存过大，导致投资增速下降过快，如2014年全国房地产投资的增速还超过10%，而到了2015年，房地产投资增速就只有1%了，降幅很大。由于中国经济的发展对房地产业的依赖程度过大，房地产市场的下行对中国经济的增长也带来了严重影响。
2、房地产泡沫已成为中国金融风险的主要来源。目前，在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占了大头。而房地产开发商和购房者向银行贷款，抵押的是房地产;地方政府向商业银行融资，抵押的主要也是土地等实物资产。因此，一旦不断推高的房地产价格泡沫猛然发生破裂，最终损失的还是银行的资产，而商业银行如果大面积地出现支付危机和债务链断裂，就会发生金融危机。
3、房地产库存过大是产能过剩的主要病根之一。当前，中国经济中普遍存在着产能过剩的问题，而这与房地产库存过大后导致的投资增速下降过快、需求不足有着直接的关系。近年来，由于房地产开发投资增速的大幅回落，直接导致许多与房地产相关的行业如钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等行业产能严重过剩，目前这些直接与房地产投资相关的行业，产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。
4、房地产价格的过快上涨，也导致实体企业生产成本的不断上涨和广大群众的不满。现在由于房地产价格在全国各地的暴涨，已经引发了劳动力价格的持续快速上涨。在沿海地区，不仅一些劳动密集型的制造业早已无法生存，大量破产倒闭，而且很多消费性服务业也因营业场所租金太贵和用工成本高昂，或者关门，或者也加入涨价的大潮。而实体企业生产成本的不断上涨，又严重削弱了企业在国际市场上的竞争力。此外，商品房价格的过快上涨，也使越来越多的人买不起房，引起广大群众的不满。
二、导致房地产市场失衡和出现“两高并存”问题的主要原因
房地产市场失衡和“两高并存”的危害很大，那么，中国的房地产市场为什么会发展失衡，出现高房价和高库存“两高并存”的问题呢?
中国的房地产市场起步于上世纪80年代末，并在本世纪初进入了快速发展期，2002-2011年被称为中国楼市的“黄金十年”。
而当前之所以存在的房地产“库存过大”的问题，主要原因就在于过去的十多年中房地产市场的非健康发展，导致了利益失衡。
回顾近一二十年来中国房地产市场发展的历史，我们可以看到，正是由于地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。
1、地方政府是房地产市场发展的最大推手。
由于GDP的增长是衡量地方党政官员政绩的主要标准，而发展房地产业既不需要高深的技术又能获得可观的税收，加上拍卖土地又是地方政府财政收入的主要来源之一，因此，追求GDP和税收的快速增长，以及土地财政格局的利益诱惑，促使各地政府在全国各个城市包括几乎所有的三四线城市都进行了大规模的房地产开发，同时无止境地、价不封顶地拍卖土地。所以说，要论拉动房地产市场快速膨胀和价格不断上涨的首功，非地方政府莫属。此外，一些地方官员热衷于城市改造和房地产开发，还有能“公私兼顾”、乘机捞钱的缘故。
2、开发商在高额利润的诱使下纷纷拥入房地产业。
大量事实说明，房地产业是中国的高利润行业之一。中国社会上早就有“办工厂不如搞房地产”的说法。房地产业的利润率究竟有多高?开发商公开承认，正常情况下，房地产开发的净利润率(净利润/销售收入)平均只有10%到12%，做得好的项目，净利润率可达到20%以上。然而，据有的业内人士透露，房地产开发的实际利润可能要大大高于上面的数据。据专家对统计数据的分析,全世界房地产业的平均利润率一般都在5%左右,而我国大多数城市都在10%以上,中高档房地产的平均利润率更高。
因此，即便按开发商公开承认的数据来说，中国的房地产业也属于高利润行业。正是由于高额利润的诱惑，全国的许多企业，不管是国有的还是民营的，也不管其经营的主业是否是房地产，都纷纷拥进了房地产市场，形成了“千军万马齐上阵，大家都搞房地产”的局面。在不少地方，只要有本事搞到一快土地，就能成立一个房地产开发公司，所需的开发经费用土地作抵押向银行贷款，而建安经费则由建筑企业垫付，还可让购房者预付房款，等房子建好开始销售后再结算。
这完全是“小本赚大钱”，“空手套白狼”。而开发商们为了多赚钱，又在地方政府的默许甚至纵容下(因为房价涨了，GDP和税收也会随之增加)，不断地借机提高房价。就这样，高房价带来了高利润，高利润又把更多的人和资金吸引到房地产市场，开发建设更多的房子，如此下来，就形成了当前中国房地产市场高房价和高库存“两高并存”的问题。
3、投资投机的需求也是拉动房地产市场快速膨胀和价格不断上涨的重要因素。
现在一些人有了钱，就想着保值和赚更多的钱。由于这些年来，全国各地特别是一些大中城市的房价一直在不停地上涨，事实上形成了“只涨不跌”的局面。另一方面，房产税和遗产税至今也没有开征，持有房产的成本很小。因此，现在在中国，持有房产和炒房不仅能保值更能赚大钱，而且风险很小，这样，就把许多投资投机者吸引到楼市。
这几年，由于中国股市不景气，搞实体经济也困难重重，就又有大量的资金涌入了楼市。大量的投资投机需求，有力地助推了房地产市场的快速膨胀和价格不断上涨。由于在经济比较发达的一些大中城市，地价上涨的空间大，房价更容易维持“只涨不跌”的局面，因此，进入楼市投资投机的资金大都涌向了这些城市，从而推动了房价的猛涨。
三、反思房地产市场失衡和出现“两高并存”问题应吸取的主要教训
从以上分析可以看出，中国房地产市场之所以发展失衡，出现高房价和高库存“两高并存”的问题，完全是由于这些年来房地产市场的无序开发和对其监管不力造成的。认真进行反思，我认为主要有以下几条教训：
1、经济体制改革必须着眼于建立社会主义有计划的市场经济。
长期的实践证明，对于发展经济来说，计划经济和市场经济各有利弊。而中国房地产市场发展失衡，出现“两高并存”的问题，恰好正是由于“计划”和“市场”两者的弊端结合起来后造成的，即地方政府在追求政绩的利益驱使下盲目蛮干，与资本追求利润最大化的自觉行为，两者结合共同造成了当前中国房地产市场发展失衡，高房价和高库存“两高并存”的问题。
这个教训告诉我们，在实行社会主义政治制度的国家，绝不能采用脱离了正确的计划指导的而完全由市场说了算的经济体制。所谓“使市场在资源配置中起决定性作用”，在这句话里必须加上“计划正确指导下”这几个字，变成“使计划正确指导下的市场在资源配置中起决定性作用”。
这是因为，在共产党领导、实行社会主义政治制度的国家，政府不应该、也不可能对经济活动放手不管，如果政府不对经济活动实施正确的计划指导和完善的市场监管，经济建设就不能健康地发展。近十几年来中国房地产市场的发展失衡和“两高并存”问题的出现，就是一个非常深刻的教训。
2、必须把满足人民群众的需要作为发展经济的首要目的。
我们常说“发展生产力的目的是为了满足人民群众日益增长的物质文化需要”，可是许多领导干部在实践中却经常忘掉了这一点。近十几年来中国房地产市场的发展失衡和“两高并存”的出现，就是一个最说明问题的例子。
众所周知，居住是房子最主要最基本的功能，可是我们许多地方发展房地产，政府最优先考虑的却不是“老百姓需要什么样的房子”，“老百姓能不能买得起”等问题，而是“能不能体现自己的政绩”，“能给政府带来多少税收和财政收入”等问题。
这样，就把自己与房地产开发商紧紧地绑在了一起，成为了“天然盟友”，虽然搞开发时双方的目的各不相同，但房子建好后双方的心情却是一样的：房价上涨了，大家一起高兴;房子卖不出去了，大家又都同样发愁。由此可见，必须研究采取有效措施，特别是改革干部选任制度，使各级领导干部真正把满足人民群众的需要作为发展经济的首要目的。
3、必须加强对资本的监管。
追求利润的最大化，是资本的本性。中国房地产市场之所以发展失衡，出现高房价和高库存“两高并存”的问题，从根本上来说，也是由于资本对利润疯狂的追逐而造成的。而如果各级政府从一开始就加强对房地产市场特别是资本的监管，这些问题都是可以避免的。
例如，如果及早开征房产税和遗产税，使持有房产的成本大大增加，就能有效遏制楼市的投资投机活动，有效遏制房价的过快上涨。再如，如果对房地产企业实行资质审核和总量控制，就不会出现“千军万马齐上阵，大家都搞房地产”的局面，也就不会出现高库存的问题。
其实，这些办法早就有人提过，可是有关部门却一直没有采用，这其中究竟是什么原因，也许只有天知道。
综上所述，中国房地产市场发展失衡，出现 “两高并存”问题的教训告诉我们：在共产党领导、实行社会主义政治制度的国家，必须实行社会主义的有计划的市场经济，必须真正把满足人民群众的需要作为发展经济的首要目的，必须切实加强对资本的监管。
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